Преимущественное право приобретения доли при приватизации. О преимущественном праве покупки доли в квартире. Продажа части в однокомнатной квартире
Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей , и она может быть двух видов:
- общая совместная собственность, или
- общая долевая собственность.
В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.
Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.
Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено ), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа - один месяц.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли - представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).
Новая редакция Ст. 250 ГК РФ
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных , и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Комментарий к Ст. 250 ГК РФ
1. В комментируемой статье с большой тщательностью разработана конструкция преимущественного права покупки, которая послужила образцом для создания целой группы сходных отношений (ст. , 111 ГК, ст. 42 ЖК РФ).
При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником общей долевой собственности права преимущественной покупки доли имущества, необходимо учитывать следующее:
а) поскольку каждый из участников общей долевой собственности может требовать выдела своей доли из общего имущества, а ГК предусматривает возможность прекращения права общей долевой собственности на имущество путем раздела его в натуре, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их право преимущественной покупки доли в этом доме;
б) право преимущественной покупки не распространяется на случаи заключения договора купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).
Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).
2. Юридическая природа преимущественного права покупки вызывает некоторые сомнения. По буквальному смыслу норм, содержащихся в комментируемой статье 250 ГК РФ, это право является обязательственным. Однако практика применения комментируемой статьи показывает, что требования лица, чье преимущественное право нарушено, о переводе на него прав и обязанностей покупателя удовлетворяются и в том случае, когда доля уже поступила в обладание покупателя, т.е. переводятся не права и обязанности стороны в обязательстве, а право собственности.
Судебная практика.
При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также и другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).
Фактически на практике применяется модель, сложившаяся в советское время в 1920-е гг. Иск о недействительности сделки, совершенной с нарушением преимущественного права покупки, не может быть предъявлен сам по себе, а в ходе рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей покупателя применяются особые последствия недействительности части сделки.
Сделка является незаконной по ее субъектному составу и, следовательно, в этой части должна быть признана недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя.
В.Ф.Яковлев (1965 г.)
Дискуссионность рассматриваемого вопроса нашла свое выражение и в том, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды по-разному трактуют природу срока, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя.
Судебная практика.
Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами (Постановление Пленума ВС РСФСР от 22.03.1966 N 32).
Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8).
Очевидно, с точки зрения существующей практики (в том числе и практики арбитражных судов) более правильным является первый вариант.
Другой комментарий к Ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Преимущественное право покупки выражает интерес участников общей собственности в сокращении самого числа собственников, что повышает для каждого из них ценность общего имущества, а также интерес в увеличении доли каждого из участников. Кроме того, посредством этого права участники получают возможность в известной степени контролировать персональный состав совладельцев, что также представляет для них существенный интерес.
Механизм действия преимущественного права покупки состоит в том, что другие участники общей собственности вправе в установленный срок перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному участником - продавцом доли в праве общей собственности, на тех же условиях. Это право возникает независимо от того, выполнил ли продавец возложенную на него п. 2 ст. 250 обязанность по письменному извещению других участников о продаже доли.
Однако в том случае, если продавец не выполнил эту обязанность, увеличивается срок, в течение которого участники вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли. Если по общему правилу срок принятия предложения продавца составляет месяц со дня извещения для недвижимости и десять дней для движимости, то в случае нарушения обязанности по извещению срок увеличивается до трех месяцев в отношении любой вещи.
2. Преимущественным правом покупки охватываются только сделки купли-продажи и мены доли. Иные сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, в частности, дарение, внесение в уставный капитал хозяйственного общества, рента, передача в качестве отступного, не дают права другим участникам на получение доли в порядке ст. 250.
Если доля продается другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует вовсе: участник вправе продать свою долю другому участнику общей собственности без каких-либо возможностей иных участников вмешаться в эту продажу. Очевидно, что если доля продается внутри круга участников общей собственности, то те интересы, которые выражены в самом преимущественном праве покупки, не затрагиваются.
Нарушением преимущественного права покупки является не только продажа доли помимо иных участников, без их уведомления, но и продажа доли на иных, более выгодных условиях, чем было сообщено участникам, например, по более низкой цене либо по той же цене, но с предоставлением рассрочки платежа, и т.п.
Продажа может сопровождаться установлением иных "неплатежных" условий. Часть этих условий может быть вполне оправданной, например предоставление обеспечения платежа в виде задатка или гарантии. Некоторые условия могут отражать особые отношения между продавцом и покупателем, например, одновременно с договором купли-продажи будет заключен договор аренды имущества с правом пользования имуществом продавцом в качестве арендатора.
Участник общей собственности, желающий воспользоваться своим преимущественным правом, должен принимать договор в целом, со всеми его условиями. Если же некоторые условия сформулированы лишь с целью обойти преимущественное право покупки, сособственник одновременно с требованием перевода на себя прав и обязанностей по договору вправе добиваться признания этих условий недействительными по .
3. Срок, в течение которого извещенный сособственник вправе акцептовать предложение о продаже доли, - месяц для недвижимости и десять дней для движимости - является пресекательным. Он не подлежит восстановлению и в том случае, если сособственник по уважительным причинам не смог ознакомиться с полученным сообщением, например в связи с болезненным состоянием. В то же время, если сообщение было намеренно составлено таким образом, чтобы ввести сособственника в заблуждение, либо было вручено с нарушением обычной процедуры, есть основания говорить о нарушении продавцом своей обязанности, установленной в п. 2 ст. 250.
Трехмесячный срок для заявления требования о переводе на участника общей собственности прав и обязанностей покупателя традиционно рассматривается . Однако формулировка п. 3 ст. 250 позволяет расценивать этот срок и как срок пресекательный (срок существования права). Следует заметить, что эволюция самого института преимущественного права покупки, состоящая в снижении его значения, проявляется, в частности, и в том, что уменьшаются возможности по вмешательству в сделку о распоряжении долей в общей собственности не только по основаниям, но и по срокам.
4. Необходимо иметь в виду, что нередко продажа совладельцем доли с нарушением преимущественного права покупки обнаруживается уже после того, как договор исполнен и покупатель стал собственником, тем более что по общему правилу право собственности на долю переходит в момент заключения договора, . По точному смыслу закона в этом случае уже невозможен перевод прав и обязанностей покупателя, так как покупатель уже стал собственником и . А перевод права собственности с одного лица на другое ни в силу ст. 250, ни по другим основаниям не предусмотрен.
5. В соответствии с рекомендацией, высказанной Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 22 марта 1966 г. N 32 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом" (в ред. от 20 декабря 1983 г. N 11, от 15 декабря 1987 г. N 8, от 22 апреля 1992 г. N 9, от 21 декабря 1993 г. N 11) (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 68), при предъявлении такого иска истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Очевидно, что эта рекомендация имеет основания, если договор предусматривает платеж при заключении договора. Если же условия договора, купли-продажи жилого дома предусматривают иной срок платежа или платеж в рассрочку, необходимо обеспечение лишь тех сумм, которые должны быть уплачены в момент рассмотрения спора, а также сумм, компенсирующих расходы покупателя.
6. Основной особенностью механизма преимущественного права покупки является то, что договор продажи доли третьему лицу независимо от того, совершен он с нарушением преимущественного права покупки или нет, является действительным. Таким образом, само преимущественное право состоит не в аннулировании продажи, а во вступлении в этот действующий договор на стороне покупателя. Появление данного правила объяснялось тем, что участник общей собственности, добиваясь аннулирования договора, совершенного в обход его преимущественного права, должен доказать серьезность своих намерений тем, что он сам готов заключить такой же договор. В связи с этим совершенно бессмысленно добиваться признания недействительным договора продажи доли в праве общей собственности, ссылаясь на нарушение преимущественного права покупки.
7. Если покупатель к моменту возникновения спора передал долю в собственность третьему лицу, то всякая возможность получить право на эту долю в рамках спора между участником общей собственности и первым покупателем в порядке преимущественного права покупки исчезает. Совершенно неважно при этом, насколько добросовестно вел себя приобретатель доли, т.е. мог ли он знать о том, что ранее эта доля была приобретена с нарушением преимущественного права покупки. Дело в том, что добросовестность может иметь юридическое значение лишь при недействительности сделки. Однако нарушение преимущественного права покупки, как уже говорилось, само по себе не влечет недействительности продажи. Это, впрочем, не означает, что исключена защита по иным основаниям, например если усматриваются признаки мнимой сделки об отчуждении доли третьему лицу.
8. Преимущественное право не может быть осуществлено при продаже доли с публичных торгов, так как само по себе преимущественное право покупки, являясь привилегией, т.е. предоставляющее преимущества одному лицу по сравнению с другими, несовместимо с механизмом торгов, который основан на равном состязании всех его участников.
Очевидно, что не только публичные торги, но и торги, проводимые продавцом в частном порядке, т.е. по собственной воле, также исключают осуществление преимущественного права покупки. Понятно, что если субъект преимущественного права покупки вправе приобрести долю на тех же условиях, что и победитель торгов, то торги, т.е. состязание лиц, желающих приобрести имущество на лучших условиях, становятся невозможными. В то же время запрет собственнику доли совершить отчуждение доли в форме торгов означал бы ограничение права собственности, не имеющее каких-либо оснований в законе (п. 2 ст. 1).
При проведении торгов - как публичных, так и частных - все участники общей собственности вправе принять в них участие и приобрести долю на равных с иными лицами условиях.
Преимущественное право покупки не может быть осуществлено и в тех случаях, когда продавец доли обязан совершить продажу в силу закона или договора ().
9. Как уже говорилось в
Если квартира находится в долевом владении, то есть круг лиц, которые имеют преимущественное право покупки дополнительной доли в квартире. Другим владельцам нужно знать, кто именно обладает подобным правом, чтобы потом не напороться на проблемы с законом и сложности в продаже.
Как появляются доли в квартире
Ситуация, когда квартира принадлежит двум, трем, а то и более собственникам не исключительная, так происходит часто. Когда квартира делиться на несколько частей, но не в натуре, а только по документам возникают когда:
- Если родители завещали своим детям квартиру. Например, каждый из троих сыновей будет владеть 1/3 часть квартиры. В натуре такое выделение невозможно.
- Если супруги при приобретении оформляют совместную собственность на квартиру.
- При разводе квартира, которую супруги приобрели в браке, разделяется поровну, то есть каждый из них владеет ½ целой квартиры.
Продать, подарить обменять, что свою собственность можно, но если дело касается долевой квартиры порядок здесь особый.
Важно! Не нужно соблюдать право преимущественной покупки в том случае, когда часть квартиры, которая находится в собственности, выделена в натуре и может использоваться как отдельный объект недвижимости, без какой либо зависимости от второй части.
Что такое преимущественное право
Причем для того, чтобы распоряжаться своей частью необходимо получить письменный отказ от всех совладельцев, сколько бы их не было. Если лично подобный документа они составить не могут факт их отказа, например, по телефону должен быть зафиксирован и нотариально заверен. Но не всегда все происходит так гладко, ведь например если бывшие супруги поделили квартиру пополам, вряд ли они быстро придут к общему знаменателю и разойдутся полюбовно относительно общей недвижимости.
Правила использования преимущественного права:
- Тот владелец, который стремиться продать недвижимость, обязан в письменном виде сообщить другим дольщикам о своем намерении.
- В письме должно быть указаны: стоимость продажи, возможность рассрочки, все данные об оплате и сроках выплаты средств за долю.
- На раздумья у остальных совладельцев есть 30 дней. Если за этот период они ничего не решат и не откажутся, тот, кто им предлагал долю имеет законное право распоряжаться свой долей как захочет.
- Есть одно важное условие: продать свою долю можно только по той цене, которая была заявлена совладельцам. Если будет выяснено, что договор купли-продажи оформлен на другую сумму, вполне вероятно, что он будет оспорен. Особенно если эта цена меньше предлагаемой совладельцам.
Если другие владельцы не стремятся контактировать, это нужно зафиксировать. Так как письмо отправляется почтой, следует зафиксировать дату отправки, она будет подтверждением, если возникнут споры.
Некоторые ситуации с продажей по преимущественному праву
Когда совладелец знает, где проживают другие владельцы, сложностей не возникает – нужно отправить письмо по требуемому адресу. Если нет данных о точном месте жительства, письмо нужно отправлять по последнему известному.
В некоторых случая сразу несколько владельцев других долей стремиться купить продаваемую часть. Тогда продавец может самостоятельно выбирать, кому продать. При уговоре, даже устном, с одним из совладельцев о продаже, уведомлять других не нужно, ведь такое требование работает только, если часть продается третьей стороне.
Особенности преимущественного права
- Сообщать о желание продать нужно обязательно, а вот о сдаче в аренду, дарении, завещании, нет.
- Продавать по цене меньшей, чем заявлена другим собственникам нельзя, по большей можно. Без сообщения о смене цены.
- При намерении провести обмен другими владельцам также нужно сообщать.
- Проводить уступку преимущественного права невозможно.
- Если один из собственников выявил желание купить долю, но в силу обстоятельств передумал это делать, ситуацию придется решать в судовом порядке. В законе механизм действий в таких случаях не прописан.
- Преимущественное право покупки придется соблюдать независимо от количества совладельцев. Особенно это сложно делать при реализации доли в бывших общежитиях, когда собственников на одном этаже может быть до двух десятков.
Варианты обхода закона
Как ни странно, но преимущественное право можно обойти вполне законными способами:
- Оформление не купли-продажи, а дарственной.
- Дарение 1 м кв. в таком случае тот кому подарили, будет считаться совладельцем, остальную часть можно будет ему продать, основываясь на том же преимущественном праве.
Покупать долю или нет
Удобнее всего покупать долю, конечно же совладельцу, таким образом он может завладеть всей недвижимостью или значительной ее частью. Оптимальным решением будет покупка именно второй полвины у другого владельца, ведь такой метод получения собственности оптимальный.
Продать третьему лицу половину, треть или еще меньше квартиры практически нереально. Для начала не много желающих завладеть подобной недвижимостью. Другой момент продать е по рыночной цене невозможно.
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:
Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.
Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) при продаже доли в общем имуществе участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Соответствующее правило действует и при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон выступает продавцом передаваемого ею товара и одновременно покупателем товара, который она принимает в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Необходимо отметить, что преимущественное право покупки распространяется только на случаи, когда доля продается постороннему лицу. Продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли.
При изъявлении желания воспользоваться преимущественным правом покупки несколькими участниками общей долевой собственности продавец вправе решить, кому именно из них продать свою долю. Суд при этом не может проигнорировать выбор собственника доли и обязать его продать долю иному лицу.
В случае продажи доли жилого дома, квартиры с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в соответствии с ч. 2 ст. 255 ГК РФ и иными нормами, право преимущественной покупки не применяется. Также данное правило не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (дарении и т.п.).
Иногда стороны дарением прикрывают сделку купли-продажи доли недвижимости. В этом случае также может быть применено преимущественное право покупки.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Соответственно, если будет установлено, что доля дома или квартиры не подарена, а продана постороннему лицу, то к такой сделке подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ о продаже доли недвижимости.
Без согласия других участников общей долевой собственности может быть произведен залог доли в праве на общий жилой дом. Но при обращении взыскания по требованию залогодержателя на данную долю и ее продаже подлежат применению положения ст. ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли, которым обладают другие сособственники, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности (п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
В статье определяется не только содержание преимущественного права покупки доли сособственниками, но также и процедура осуществления этого права, учитывающая интересы сторон. На продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Сособственник может осуществить свое право преимущественной покупки в течение определенного срока со дня извещения: одного месяца - при покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, десяти дней - на движимое имущество.
На продавца доли возлагается обязанность известить всех участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о своем намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и условия, в соответствии с которыми она продается.
На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом. Так же можно направить телеграмму.
Когда один из сособственников согласен приобрести долю дома, квартиры по цене, указанной продавцом, однако при этом ставит неприемлемые для продавца условия (рассрочка, отсрочка платежа и др.), то продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу в соответствии с поставленными им самим условиями.
Если продавец доли дома, квартиры решит изменить цену либо иные условия продажи, то на него возлагается обязанность информировать об этом в соответствующем порядке других сособственников. При несоблюдении данных требований преимущественное право покупки будет нарушено.
В письменной форме направляется извещение о продаже доли дома, квартиры другим сособственникам, при этом указываются цена и иные условия, при которых осуществляется продажа. В качестве доказательств надлежащего извещения участников долевой собственности о продаже доли будут являться ответы сособственников на данное извещение, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца.
Сособственники не вправе передать преимущественное право покупки посторонним лицам, так как данное право является личным, но при этом они могут от него отказаться. Доказательством такого отказа будут выступать их письменные заявления об отказе от реализации преимущественного права покупки отчуждаемой доли.
Законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение возмездных сделок по отчуждению недвижимости, включая доли жилого дома, квартиры, исключение установлено только для некоторых видов (например, договор ренты). Однако по соглашению сторон любой договор по отчуждению недвижимости может быть оформлен нотариально. Государственная же регистрация обязательна для всех данных сделок.
В случае если договор, по которому происходит отчуждение доли, нотариально удостоверяется, нотариусу предоставляются заявления сособственников об отказе от преимущественного права покупки, заверенные надлежащим образом, и он должен проверить соблюдение правил ст. 250 ГК РФ. Сособственники могут сами явиться к нотариусу для подачи соответствующего заявления. В этом случае на основании паспорта либо иных документов устанавливается их личность, проверяется подлинность подписи, об этом на заявлении нотариус ставит запись. Для государственной регистрации достаточно предоставления нотариально заверенных копий данных заявлений.
На практике довольно часто возникает следующий вопрос: должен ли нотариус в рамках соблюдения требований п. 2 ст. 250 ГК РФ истребовать данные о надлежащем уведомлении продавцом как участников общей долевой собственности, так и их супругов?
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан заблаговременно уведомить всех остальных участников общей долевой собственности о предстоящем отчуждении доли. Как представляется, подобная обязанность ограничивается по кругу лиц лишь участниками, указанными в правоустанавливающем документе. При ином подходе на продавца доли, по существу, возлагалась бы обязанность устанавливать семейное положение каждого из участников долевой собственности, а также возможность распространения на другие доли режима общей совместной собственности супругов. Такая обязанность для продавца действующим законодательством не предусмотрена и не может существовать ввиду отсутствия правовых механизмов ее реализации. Более того, согласно п. 2 ст. 253 ГК РФ при распоряжении одним из супругов общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого. Отказ одного из супругов от реализации права, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, можно рассматривать как определенное распоряжение общими семейными средствами от имени обоих супругов, так как в этом случае денежные средства будут потрачены не на покупку доли в праве общей собственности, а на иные цели.
При отчуждении доли в праве общей долевой собственности требуется обязательное извещение всех других участников, указанных в правоустанавливающих документах.
При совершении сделки в простой письменной форме к заявлению о государственной регистрации необходимо прилагать документы, свидетельствующие об извещении продавцом в письменной форме других сособственников о намерении продать принадлежащую ему долю и указывающие цену и иные условия продажи. Если при этом не истек месяц со дня извещения продавцом всех участников долевой собственности, регистрация должна быть приостановлена до истечения данного срока.
К заявлению о государственной регистрации следует прилагать документы, свидетельствующие об отказе других сособственников от покупки доли. Данные документы должны быть нотариально заверены либо составлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. При соблюдении этих условий государственная регистрация права на долю в общей собственности не ставится в зависимость от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Когда другие участники долевой собственности отказываются от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры либо не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу. Если участники общей долевой собственности отказываются получать извещение продавца о продаже, тогда молчание в течение срока, установленного для реализации преимущественного права покупки, будет считаться отказом.
При возникновении спора доказательства об извещении сособственников о продаже доли, а также об их отказе от преимущественного права покупки исследуются судом, если они отвечают требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ). Поскольку как извещение, так и отказ от преимущественного права покупки необходимо совершать в письменной форме, то доказательствами данных фактов могут быть только письменные документы.
Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. Полагаем, что требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, ответ адресного бюро и т.д.). Необходимо учитывать, что собственник, изъявивший желание продать принадлежащее ему имущество с предоставлением преимущественного права покупки другим сособственникам, не должен быть ограничен в своих правах по распоряжению имуществом. Соответственно, приняв все необходимые действия для извещения сособственников о продаже доли, он вправе реализовать свое право собственника и продать принадлежащую ему долю постороннему лицу.
Для защиты преимущественного права покупки доли установлен сокращенный срок исковой давности. В течение трех месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Соответствующие правила применяются при исчислении срока исковой давности для лиц, которые фактически вступили во владение наследственным имуществом, не получив при этом свидетельство о праве на наследство в отношении причитающейся им доли недвижимости.
Необходимо подчеркнуть, что возникновение преимущественного права покупки не ставится в зависимость от регистрации права собственности на полученную долю недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Таким образом, фактически приняв наследство, состоящее из доли недвижимости, наследник имеет преимущественное право покупки, и если данное право нарушается, он может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя в течение установленного законом срока.
В судебных делах о нарушении преимущественного права покупки ответчиками будут выступать продавец и покупатель доли недвижимости. Государственная пошлина подлежит оплате на основании цены иска, состоящей из стоимости проданной доли.
Истец должен по предложению суда внести определенную сумму на депозитный счет суда, в депозит нотариальной конторы либо другим образом гарантировать выплату в случае удовлетворения предъявленного им иска сумм, оплаченных покупателем доли недвижимости (учитываются как цена, по которой приобретена доля, так и другие необходимые расходы покупателя, произведенные им при покупке доли). Соответствующая обязанность истца вызвана тем обстоятельством, что п. 2 ст. 250 ГК РФ указывает на преимущественное право участника долевой собственности приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество. Следовательно, речь идет именно о приобретении, а не просто об изъявлении желания произвести покупку. Поэтому истец должен предоставить суду доказательства, подтверждающие его намерения приобрести долю, которыми и будут выступать внесенные им денежные суммы. При этом гарантируются интересы покупателя, затратившего соответствующие суммы при приобретении доли недвижимости, устраняются возможные препятствия для исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.
Если истец отказывается выполнять требования суда и не вносит требуемые суммы, то данное поведение подтверждает отсутствие у лица реального намерения приобрести долю. В этом случае суд может отказать в удовлетворении требований, так как сделка по продаже доли уже состоялась и без достаточных оснований нельзя лишить покупателя приобретенной им доли, к тому же не обеспечив возврат уплаченных им сумм. Истцу суд должен разъяснить последствия его отказа от внесения сумм на депозитный счет суда либо в депозит нотариальной конторы.
Довольно часто предъявляется иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости в связи с нарушением преимущественного права покупки. При удовлетворении такого иска наступают последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, следовательно, невозможна замена покупателя по договору, поскольку сделка признается недействительной с момента ее заключения, а продавец, как и ранее, становится собственником доли недвижимости (ст. 167 ГК РФ).
Законом не установлена возможность признания сделки недействительной по данному основанию. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, следовательно, суд в решении при удовлетворении иска указывает о переводе данных прав и обязанностей, о замене покупателя в договоре купли-продажи доли истцом. Непосредственно сам договор купли-продажи остается действительным с учетом произведенной замены. Также в решении должно быть указано о взыскании с истца в пользу лица, ранее выступавшего покупателем, оплаченных им за долю недвижимости сумм.
При определении порядка пользования помещениями общая собственность на недвижимость не прекращается, и соответственно у сособственников остается преимущественное право покупки.
Понятие преимущественного права покупки. Процедура реализации преимущественного права покупки. Последствия реализации. Последствия отказа от реализации. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. Ограничение преимущественного права покупки.
1. Сособственник может продать свою долю другим сособственникам или посторонним лицам (не являющимся сособственниками). В случае если доля продается посторонним лицам, остальные сособственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Преимущественное право покупки доли - это право сособственника, неразрывно связанное с его личностью (уступка преимущественного права покупки не допускается).
2. Процедура реализации права преимущественной покупки:
Первое. Обязанности продавца доли. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Второе. Право сособственников. Сособственники могут выразить желание приобрести долю на тех же условиях, что и постороннее лицо.
Третье. Сроки для реализации преимущественного права покупки:
В течение 10 дней со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на движимое имущество;
В течение 1 месяца со дня получения извещения продавца, если отчуждается доля в праве на недвижимость.
3. Последствия реализации преимущественного права покупки - продавец отчуждает свою долю сособственнику, выразившему согласие на приобретение доли. Если согласие выразили несколько сособственников, продавец отчуждает свою долю по частям пропорционально долям, которые имеются у сособственников.
4. Последствия отказа от реализации преимущественного права покупки. Отказом от реализации преимущественного права покупки являются:
а) активные действия - сообщение продавцу доли об отказе от приобретения доли в сроки, установленные для реализации преимущественного права;
б) пассивные действия - несообщение продавцу доли о своем намерении приобрести долю.
Только в случае отказа от реализации преимущественного права покупки продавец доли вправе продать свою долю постороннему лицу на условиях, которые были сообщены остальным сособственникам.
5. Последствия нарушения преимущественного права покупки. Нарушениями преимущественного права со стороны продавца доли являются:
а) продажа доли постороннему лицу без уведомления кого-либо из сособственников;
б) продажа доли постороннему лицу на условиях иных, чем были изложены в извещении сособственников.
Единственным способом защиты нарушенного преимущественного права является предъявление сособственником в суд иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя доли (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Сам договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным по мотиву нарушения преимущественного права покупки.
Сделка (с нарушением преимущественного права) является незаконной по субъектному составу и, следовательно, в этой части должна признаваться недействительной. Но поскольку в остальном сделка законна, нет необходимости расторгать ее. Целесообразно заменить субъекта на стороне покупателя.
(В.Ф. Яковлев, 1965 г.)
Перевод прав и обязанностей покупателя на истца осуществляется и в том случае, если доля считается уже перешедшей к покупателю. Так, если переход доли в праве собственности на жилое помещение уже прошел государственную регистрацию, при удовлетворении иска суд указывает в своем решении о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и о замене покупателя истцом в записи о праве долевой собственности в ЕГРП.
Судебная практика
Пп. 4 п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Срок, в течение которого можно требовать перевода прав и обязанностей покупателя доли - три месяца со дня, когда истец узнал о нарушении своего права (то есть данный срок является сроком исковой давности).
Судебная практика
Пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Арбитражные суды считают, что рассматриваемый срок является пресекательным, то есть исчисляется со дня перехода доли к покупателю и восстановлению не подлежит (см. п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8), но, с точки зрения существующей практики (в том числе и практики арбитражных судов) более правильной представляется позиция Верховного Суда.
6. Распространение правил о преимущественном праве покупки на другие возмездные сделки по отчуждению доли. У сособственников существует преимущественное право на приобретение доли, отчуждаемой посторонним лицам не только по договору купли-продажи, но и по другим возмездным сделкам (мена, отступное и др.).
Судебная практика
Пункт 7 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102).
Однако необходимо помнить, что в этих случаях сособственники, реализующие свое преимущественное право, должны предоставить отчуждателю доли то же имущество, что и посторонний приобретатель. Если это невозможно (например, когда предоставление заключается в передаче уникальной вещи), преимущественное право других сособственников не может быть реализовано.
7. Ограничение преимущественного права покупки. Установлены два случая такого ограничения:
Первый. Судебная практика указывает, что преимущественное право покупки не применяется при отчуждении доли по договору пожизненного содержания с иждивением, поскольку в этом договоре личность приобретателя доли имеет для отчуждателя существенное значение.
Судебная практика
Пп. "б" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.
Второй. В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ преимущественное право не действует в случае продажи доли с публичных торгов, поскольку в этом случае установлена иная процедура, позволяющая учитывать интересы других сособственников (см. п. 2 § 3 настоящей главы).
Публичные торги - это особый способ реализации имущества должника, на которое по решению суда обращено взыскание либо которое подлежит принудительной реализации на основании решения суда.
(Л.А. Новоселова)
Если же торги по продаже доли не являются публичными, а проводятся по воле обладателя доли в праве общей собственности (ст. 447 ГК РФ), то к договору, заключенному на таких торгах, в полной мере применяются правила о преимущественном праве покупки. В этом случае каждый сособственник вправе требовать перевода на себя прав покупателя, которым является лицо, выигравшее торги.