Понятие и виды имущественных комплексов. Понятие имущественного комплекса. Признаки имущественного комплекса. Виды имущественных комплексов

Понятие "имущественный комплекс" используется в разных отраслях экономики и права. Им считается совокупность взаимосвязанных объектов, движимых и недвижимых, используемых как одно целое по общему назначению. Традиционно выделяют два вида имущественных комплексов: кондоминиумы и предприятия. Рассмотрим их особенности.

Предприятие

Этот термин используется в отечественном законодательстве для обозначения определенной категории юрлиц, выступающих в качестве субъектов гражданско-правовых отношений.

Между тем, в рамках нормально имущественного оборота предприятия относятся к объектам, а не субъектам права. При этом они представляют собой не одну вещь и даже не простую их совокупность, а имущественный комплекс, в состав которого входят недвижимость (сооружения, участки земли), движимые объекты (сырье, инвентарь, оборудование, готовые изделия), обязательства и права (исключительные в том числе).

В некоторых странах в число объектов имущественного комплекса включают также клиентелу. Этим словом обозначают устойчивые экономические связи с потребителями, имеющие огромное значение в условиях рыночного хозяйства.

Соответственно, действующее предприятие как имущественный комплекс, как правило, имеет стоимость, превышающую совокупную балансовую цену чистых активов или наличного имущества.

Особенности оборота

Субъект, обладающий обязанностями и правами в комплекса, - это юридическое лицо (или другой собственник), а не имущество. Соответственно, под предприятием (как объектом) закон понимает в первую очередь имущество унитарных организаций. Между тем, в качестве самостоятельного объекта оборота может выступать и часть имущественного комплекса. Это может быть, к примеру, оборудование цеха. Также объектом является и производственная единица, не обладающая гражданской правосубъектностью. Примерами являются небольшой магазин, гостиница, кафе и пр.

При аренде, залоге, продаже имущественных комплексов такого типа или совершения с ними иных сделок собственник на основании договора передает другой стороне не только движимые и недвижимые объекты, входящие в их состав, но и обязанности и права, относящиеся к ним, а также клиентелу. В качестве владельца при этом может выступать как предприниматель, так и коммерческая организация.

Особенности правового статуса

Предприятие как имущественный комплекс необязательно должно включать в себя недвижимые объекты (сооружения, участки земли и пр.). Оно признается недвижимостью не по природе, а в силу наличия в законе указания на это.

Специфика правового статуса заключается не только в необходимости госрегистрации сделок, но и в том, что этот имущественный комплекс включает в себя не только вещи, но и права, обязанности и иные нематериальные объекты. Именно их общая цена определяет его стоимость в рамках оборота, предопределяет целесообразность заключения с ним сделок.

Кондоминиум

Это понятие имеет латинские корни. В буквальном переводе кондоминиум означает совместную собственность. Им считается земельно-имущественный комплекс - участок и жилое здание, находящееся на нем. При этом отдельные помещения этого сооружения должны находиться в частной или публичной собственности определенных владельцев, а прочие части являются их общей долевой собственностью.

Создание этих имущественных комплексов происходит, как правило, при приватизации в многоквартирных домах. Владельцам отдельных квартир приходится совместно использовать общие с соседями элементы: лифты, лестницы, подвалы, чердаки, сантехническое, электрическое и другое оборудование, предназначенное для обслуживания всего здания, придомовую территорию.

Ограничения

Специфической чертой правового режима земельно-имущественных комплексов является невозможность владельца жилого помещения осуществить отчуждение своей части в общем имуществе обособленно от права собственности на жилплощадь. Поступить наоборот, кстати говоря, тоже невозможно. Соответственно, закон неразрывно связывает право собственности на жилье с долей в праве на общее имущество дома.

Сложности практической реализации положений

Кондоминиумы предполагалось использовать для решения вопроса, связанного с принадлежностью оборудования и общих элементов МКД (многоквартирного дома), при приватизации которых отдельные квартиры, а в ряде случаев и комнаты были отнесены к категории самостоятельных объектов собственности.

По мнению многих юристов, такой подход нельзя считать удачным. Дело в том, что указанные комнаты и квартиры не были предназначены для самостоятельного использования, поскольку были тесно связаны между собой и с прочими элементами сооружения. Игнорирование этого обстоятельства вызвало необходимость определения специального режима для оборудования и общих частей здания, приравненных к объектам долевой собственности всех владельцев жилых помещений. В результате эксплуатация и управление земельно-имущественным комплексом осуществляется через ТСЖ (товарищество собственников).

При этом само сооружение перестало являться единым недвижимым объектом. Более того, по сути, перестали являться самостоятельными вещами общие его части, так как были лишены оборотоспособности отдельно от жилых помещений, обслуживаемых ими. На практике владельцы квартир не проявляют серьезного интереса в поддержании надлежащего состояния и управлении имущественным комплексом. Все усилия собственников сосредотачиваются на эксплуатации собственной "ячейки".

Однако если кто-то из владельцев не будет иметь долю в праве на общее домовое имущество (к примеру, лестницы или подъезда), он просто не сможет использовать нормально помещение, принадлежащее ему.

Альтернативный подход к проблеме

В некоторых странах многоквартирные дома признаются неделимой в юридическом смысле вещью и, соответственно, выступают в качестве объектов долевой собственности. Жильцы в таком случае получают в пользование на их доли жилые помещения и в рамках этих же долей несут расходы по обеспечению надлежащего состояния сооружения в целом.

Этот подход существенно упрощает ситуацию, поскольку исключает необходимость создавать кондоминиумы и ТСЖ. Жильцы, в свою очередь, становятся прямо заинтересованными в надлежащем содержании дома, а не только своей жилплощади. В отечественном законодательстве, к сожалению, это решение не было воспринято.

В австрийском праве этот подход называется "жилищная собственность". В ряде других стран он известен также как "этажная собственность". Ключевым недостатком этого подхода является то, что для главной вещи и принадлежностей к ней, тесно связанных друг с другом, устанавливается разный режим. В результате единый по своей правовой природе недвижимый объект перестает существовать.

Принцип superficies solo cedit

Некоторые юристы предлагают признать единым объектом, т. е. имущественным комплексом, участок и здание, находящееся на нем для обеспечения единства х судьбы.

Этот подход основывается на неверном понимании принципа, согласно которому все, что находится на земле, принадлежит ее собственнику (superficies solo cedit). В римском праве за счет него обеспечивалось единство прав владельца на разные объекты, хоть и тесно связанные между собой в качестве основной вещи.

Между тем признание этого принципа в современном законодательстве существенно ограничило бы права субъектов. К примеру, была бы исключена возможность постройки сооружения на участке, принадлежащем другому лицу. Отказ от superficies solo cedit имел место в некоторых восточноевропейских странах. В свое время они восприняли социалистический путь, однако полностью частную собственность не исключили из гражданско-правовых отношений.

Технологические имущественные комплексы

Развитие экономики приводит к возникновению новых объектов гражданского оборота. Речь, в частности, о технологических комплексах, включающих в себя газопроводы с распределительными станциями и прочим оборудованием, нефтеперерабатывающие установки и т. д.

Такие комплексы отличаются от предприятий тем, что в их составе находятся только вещи, а не обязанности и права. При этом элементы, формирующие совокупность, весьма разнородны. В их числе, в частности, земля, сооружения, относящиеся к недвижимости, а также оборудование, являющееся движимым объектом. Однако все элементы объединяются единым назначением. Этим обуславливается целесообразность их использования в качестве неделимого объекта оборота.

ПИФы

Паевые фонды также рассматриваются законодательством в качестве имущественных комплексов. ПИФы находятся в доверительном управлении акционерных обществ, специально созданных для этого.

Являются имуществом, представленным преимущественно в виде денежных средств. Оно находится в общей собственности у субъектов, которые учредили доверительное управление и получили от управляющей компании (УК) инвестиционные паи. Собственники этих ценных бумаг могут потребовать от УК прекращения договора и выплаты дохода, т. е. погашения паев. В зависимости от характера ПИФа, это требование может предъявляться в любое время (открытый фонд), в течение срока, закрепленного в договоре (интервальный) или только по окончании периода действия соглашения (закрытый).

В последнем случае собственники паев могут вносить не только деньги, но и другое имущество. Именно поэтому закрытые ПИФы можно рассматривать как имущественные комплексы в прямом смысле.

В отличие от простых собственников, субъекты, владеющие паями, не могут потребовать раздела фонда или выдела из него своей доли. Не наделены они и преимущественным правом приобретения паев, принадлежащих иным участникам.

Как имущественный комплекс ПИФ отличается тем, что совладельцы - участники долевой собственности - в обязательном порядке передают свое имущество в доверительное управление специализированной коммерческой организации, а взамен получают ценные бумаги. Фонд выступает в качестве объекта договора, который заключается с УК.

Содержание права на имущественные комплексы

Если "комплексность" состоит в реализации прав относительно имущества, то речь идет об управлении объектом оборота. Что под ним понимать?

Если право управления имуществом связано с осуществлением то, следовательно, оно заключается в принятии решения о владении, распоряжении и пользовании. Некоторые юристы не выделяют имущественные объекты в зависимости от характера проявления их комплексности. При этом они полагают, что правом на них выступает именно возможность управления. Это означает, что, если комплексность состоит в объединении разнородных элементов в единое целое, к примеру, в предприятие, возникает право управления. Так ли это на практике?

Безусловно, субъект имеет определенные права на имущество, входящее в комплекс. Речь, в частности, о собственности, ином вещном праве, в том числе обязательственном и пр.

Реализация юридических возможностей может осуществляться независимо от прочих элементов комплекса. К примеру, при предъявлении права требования. Реализовывать права можно и при соизмерении их в совокупности. К примеру, при передаче имущества реорганизуемого предприятия или недееспособного гражданина в доверительное управление. Однако в любом случае имеет место осуществление полномочий, различающихся в зависимости от конкретных потребностей субъекта, характера объекта и основания возникновения юридических возможностей.

Если принимать во внимание сущность права, переходящего по соглашению о доверительном управлении, можно заключить, что любым имуществом необходимо управлять. Такая деятельность сводится к реализации субъектом мер по использованию, владению или распоряжению объектом.

При передаче прав на комплекс на оговоренный сторонами срок возникают обязательственные отношения. При окончательном (бессрочном) предоставлении имущества с момента выполнения участниками договора условий или совершения односторонней сделки по приобретению вещи, право управления обретает абсолютный характер.

Заключение

Сформулированные законодателем и закрепленные в нормативных актах конструкции комплексов возникают по различным основаниям. Если классифицировать их по причинам их создания, то можно выделить объекты, включающие в себя разнородные элементы, и обладающие комплексностью, проявляющейся в режиме управления. В первом случае предполагается специфический гражданско-правовой объект, а во втором - особый юридический режим.

Если говорить о целях возникновения, то одни имущественные комплексы создаются ради реализации конкретных задач. Примером, в частности, являются предприятия. Они образуются для реализации производственных целей - выпуска продукции, предоставления услуг, исполнения работ. Создание других имущественных комплексов связано с жизнеобеспечением гражданина или деятельностью другого субъекта права. К примеру, в эту категорию можно отнести унитарные предприятия, учреждения, функционирующие в сфере социального обеспечения, образовательные организации и пр.

Что касается реализации правовых режимов, то в отечественном законодательстве для отдельных имущественных комплексов установлены четкие правила, для других - нормативное регулирование требует пересмотра и корректировки, поскольку действующие правила имеют пробелы.

Имущественный комплекс

"...имущественный комплекс - совокупность объектов движимого и недвижимого имущества, образующих единое целое и предполагающих использование их по общему технологическому и (или) производственному назначению;..."

Источник:

Приказ ОАО "РЖД" от 07.11.2008 N 150 "О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД" (вместе с "Положением о порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД")

"...Имущественный комплекс (ИК) - это совокупность объектов недвижимого имущества и используемого в технологическом процессе внутреннего и внешнего производственного оборудования, расположенных в границах определенного земельного участка. По завершении технической инвентаризации и описания имущественного комплекса составляется Технический паспорт имущественного комплекса. Кроме того, по требованию правообладателя или уполномоченного им лица, организации технической инвентаризации выдают Выписки из технического паспорта имущественного комплекса..."

Источник:

Приказ Госстроя РФ от 29.12.2000 N 308 "Об утверждении порядка составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО "Газпром" и его дочерним организациям"

Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .

Смотреть что такое "Имущественный комплекс" в других словарях:

Включает в себя все виды имущества страховой организации, в том числе страховой портфель должника страховой организации. В целях настоящей статьи к страховому портфелю страховой организации относятся договоры страхования, срок действия которых не … Официальная терминология

Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним - государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

Земельно-имущественный комплекс - совокупность объектов недвижимости, объединенных одной общей территорией. См. также: Недвижимое имущество Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

ПРЕДПРИЯТИЕ - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В упомянутой статье понятие П. используется в значении объекта прав, и его следует отличать от унитарного предприятия как коммерческой… … Энциклопедия юриста

ПАЕВОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД - имущественный комплекс без создания юридического лица, доверительное управление имуществом которого осуществляет управляющая компания в целях прироста имущества соответствующего П.и.ф. В качестве инвесторов П. и. ф. могут выступать физические и… … Энциклопедический словарь экономики и права

Пункт (станция) сбора платы за проезд - имущественный комплекс, включающий здания, сооружения, площадки, специальное оборудование и предназначенный для контроля въезда и/или выезда с платной автомобильной дороги (дорожного объекта), сбора платы за проезд или выдачи въездного талона… … Строительный словарь

паевой инвестиционный фонд - имущественный комплекс без создания юридического лица, доверительное управление имуществом которого осуществляет управляющая компания в целях прироста имущества соответствующего П.и.ф. В качестве его инвесторов могут выступать физические и… … Большой юридический словарь

ПАЕВОЙ ФОНД - имущественный комплекс без образования юридического лица, управление имуществом которого осуществляет управляющая компания в целях прироста имущества фонда. Имущество П.ф. формируется за счет вкладов инвесторов, заключающих с управляющей… … Внешнеэкономический толковый словарь

Гостиница - имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг. Правила, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.97 N 490, п.2 … Словарь юридических понятий

Хозяйственный объект - имущественный комплекс, используемый для осуществления экономической деятельности и включающий в себя здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь и иное имущество. (Ст. 1 Закона Республики Беларусь Об отходах) … Право Белоруссии: Понятия, термины, определения

Книги

• Хозяйственный комплекс князей Абамелек-Лазаревых во второй половине XIX - начале XX в. , А. С. Грузинов. Монография А. С. Грузинова посвящена истории дворянского предпринимательства в период индустриальной модернизации российской экономики. Объектом исследования является имущественный комплекс… Купить за 920 грн (только Украина)
• Предприятие как имущественный комплекс (объект права) по праву России и Германии , Андрей Владимирович Грибанов. 600 стр. Книга первое комплексное исследование относительно нового для российского права и давно укоренившегося в праве Германии понятия предприятия объекта правоотношений (объекта прав…

Имущественный комплекс в настоящее время является спорным объектом в современной цивилистике. Гражданский кодекс Российской Федерации в разделе об объектах гражданских прав не устанавливает такого понятия, как имущественный комплекс, т.е. законодательного определения закрепленного в норме права нет. Понятие существует лишь на доктринальном уровне, например, Е.А. Суханов определяет имущественный комплекс как «особый объект гражданских прав, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое» Российское гражданское право: учебник / Под ред. Е.А. Суханова - Том 1 - М.: Статут, 2010. - С. 310..

Термин "комплекс" (лат. complexus) означает совокупность предметов или явлений. В свою очередь слово "имущественный" происходит от слова "имущество", под которым в зависимости от сферы применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности.

Законодатель определил предприятие как объект права, представляющий собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом, именно как имущественный комплекс, признается законом недвижимостью (ст. 132 ГК РФ) Гражданское право: учебник / Под ред. С.А. Алексеева - М.: Проспект, 2010. - С. 91.. Вместе с тем в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги и права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом Гражданское право: учебник / Под ред. С.С. Сергеева - Том 1 - М.: ТК «Велби», 2009. - С. 377.. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, - "бизнес" дано в ст. 85 Федерального закона от 8 января 1998 г. №6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" Собрание законодательства Российской Федерации - 1998 - №2 - ст. 222., который утратил силу в настоящее время. В новой редакции закона от 26 октября 2002 года такое определение не дается, хотя по смыслу содержащихся в нем норм касающихся продажи предприятия должника можно предположить, что под предприятием понимается именно «бизнес».

Исходя из вышесказанного следует, что предприятие представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Обобщая данные положения можно вывести следующие признаки имущественного комплекса:

Объединение имущества (образование комплекса) для определенного вида предпринимательской деятельности;

Фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли от использования этого имущества ("предприятие на ходу").

На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием (бизнесом) не являются. Предприятия могут образовываться на базе заводов, автозаправочных станций, ресторанов и пр., если это имущество будет "оживлено" предпринимательской деятельностью его собственника. Следует обратить внимание, что в состав предприятия включаются не любые права требования и долги по обязательствам собственника, а только связанные с деятельностью этого предприятия Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе / Авт. ст. Пискунова М.Г. «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» / Жур. №1, 10.2002.. Е.А. Суханов указывает, что "предприятие на ходу" стоит намного дороже, чем простая совокупная «балансовая стоимость» его имущества или чистых активов, при наличии «клиентелы» (goodwill), т.е устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг. Наличие этого признака составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей или других объектов Российское гражданское право: учебник / Под ред. Е.А. Суханова - Том 1 - М.: Статут, 2010. - С. 310..

Самостоятельным объектов гражданского оборота могут выступать и отдельные части и производственные единицы предприятия, например, имущество цеха, небольшой магазин, гостиница, кафе или иное предприятие сферы обслуживания. Т.е. по сути предприятие является сложным объектом по классификации объектов в гражданском праве, где общим назначением является получение прибыли от той или иной деятельности предприятия. В случае совершения сделок (аренды, залога, продажи и т.д.) с имущественными комплексами их собственник передает приобретателю не только простую совокупность вещей, но и так же сопутствующие права и обязанности, «бизнес» в целом с правом на получение «благ» и «бремени содержания».

Имущественный комплекс это не только предприятие, как субъект и объект гражданских правоотношений, но и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир и (или) комнат (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 36-43 ЖК). Оно обычно появляется после приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию, которые, строго говоря, вообще не являются отдельными вещами - объектами гражданских прав. Право собственности на квартиру (комнату) неразрывно связывается с долей в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Такая юридическая конструкция (в ранее действовавшем законодательстве именовавшаяся «кондоминиумом») стала способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае, по сути, становится «пространство»). Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями (п. 2 ст. 290 ГК, ст. 37, 38, 42 ЖК). Более эффективным, как, в частности, показывает и европейский опыт, было бы признание многоквартирного жилого дома единой, юридически неделимой вещью и тем самым в целом - объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на особом вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газопроводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость - земельный участок, здания, сооружения; движимость - оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмотрение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав Российское гражданское право: учебник / Под ред. Е.А. Суханова - Том 1 - М.: Статут, 2010. - С. 311-312..

Итак, значит под имущественным комплексом понимается не просто особый объект гражданских прав, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое, но и иные комплексы связанные с общедолевой собственностью жилого дома, технологический имущественный комплекс и другие.

Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав - единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.

В рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Законом № 142 ФЗ 1 . Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав. Введен новый вид недвижимого имущества - единый недвижимый комплекс (далее - ЕНК) 2 , а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи.

Правовая конструкция ЕНК
Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь 3 . При этом ЕНК признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах.
Введение в гражданское законодательство такого понятия, как "ЕНК", вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные).
До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона. Так, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126 ФЗ "О связи" предусмотрено, что сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу.
В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов.
С учетом изложенного выше, правовая конструкция ЕНК, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта. Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.
Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция признания предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов.

Предприятие и ЕНК
Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие "предприятие" и оставить только "единый недвижимый комплекс" (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие "единый имущественный комплекс"), но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие "предприятие" сохранено.
Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

• ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;
• в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
• обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
• в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.

Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте
Как отмечено выше, Законом № 142 ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.

1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК
В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.

2. Реализация собственником ЕНК исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка под ЕНК
Земельного кодекса предусматривает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены. ЕНК прямо не поименован в названной статье, однако представляется, что и собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.
Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 4 , земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса.

3. Вопросы раздела и обращения взыскания на ЕНК
Как указано выше, к ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Понятие неделимой вещи 5 было изменено Законом № 142 ФЗ, вероятно, и для целей учета особенностей ЕНК как нового вида недвижимого имущества. Ранее к неделимым относились вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь устанавливались соответствующими нормами Гражданского кодекса в отношении раздела имущества, находящегося в долевой собственности 6 .
С 1 октября 2013 года под неделимой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав 7 . При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.
Кроме того, Законом № 142 ФЗ дополнено, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются 8 . Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно 9 . Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами и Гражданского кодекса. Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, хозяйствующий субъект должен учитывать перечисленные выше особенности в части порядка и правил отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности.

4. Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского учета в отношении ЕНК
Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета операций в отношении ЕНК. По общему правилу, объектами налогообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств (далее - ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета 10 . При этом не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС с 1 января 2013 года 11 .
ЕНК как новый вид недвижимого имущества, безусловно, попадает в категорию имущества для целей обложения налогом на имущество. При этом, несмотря на то что в состав ЕНК могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество, ЕНК в силу закона является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Следовательно, в отсутствие специальных правил налогообложения включение в состав ЕНК движимого имущества фактически может привести к увеличению налогового бремени, то есть для целей налогообложения организации будет более выгодно не регистрировать совокупность движимых и недвижимых объектов в качестве ЕНК (то есть единой недвижимой вещи), а учитывать объекты движимого имущества (которые были приняты на учет в качестве ОС с 01.01.2013) в качестве самостоятельных объектов, так как в таком случае стоимость таких объектов не будет учитываться при расчете налога на имущество организаций.
Законом № 142 ФЗ фактически предусмотрена возможность, а не обязанность собственника зарегистрировать в качестве ЕНК совокупность принадлежащих ему объектов движимого и недвижимого имущества, отвечающих критериям, установленным Гражданского кодекса. При этом в настоящее время в силу новизны правовой конструкции ЕНК затруднительно предположить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в ситуации, когда организацией будет принято решение о регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, но при этом для целей оптимизации налогообложения ряд движимых вещей не будет включен в состав такого ЕНК.

• Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям 12:
• учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (ОС);
• могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
• демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества;
• функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.

С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно - обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения.
С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.
Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.

Определение предприятия как объекта гражданского оборота дано в Гражданском кодексе РФ:

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (ст.132 ГК РФ).

• 1) предприятие - это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности;
• 2) предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю;
• 3) предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно непотребляемое, совокупное имущество;
• 4) предприятие - это недвижимое имущество.

Предприятие - прежде всего имущественный комплекс, в состав которого входят наряду с недвижимостью (прежде всего земельными участками и их частями, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) входят обязательственные права требования и пользования, долги (обязанности), а также некоторые исключительные права - на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

В качестве объекта права -- недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам -- участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий -- имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

Использование предприятия как имущественного комплекса ограничено его целевым назначением. Для того чтобы предприятие как объект прав признавалось имущественным комплексом, оно должно, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ, использоваться для осуществления предпринимательской деятельности.

Собственником предприятия как имущественного комплекса может быть гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

Предприятие может также принадлежать и другим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, но при этом собственник должен по гражданско-правовой сделке передать право пользования (владения) предприятием иному лицу, имеющему право осуществлять предпринимательскую деятельность. Таким субъектом может быть физическое лицо (индивидуальный предприниматель) либо юридическое лицо (коммерческая организация).

Принадлежность предприятия юридическим лицам исключает возможность перехода предприятия по наследству.

Предприятие как имущественный комплекс является сложной вещью. Данная классификация предприятия как сложной вещи предполагает, что действие сделки, предметом которой является предприятие, распространяется на все его составные части. Данная норма права является диспозитивной, а потому договором сторон может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав «сложной вещи».

Иначе говоря, в обороте вещей, в частности имущественных комплексов, объектом права может выступать не только предприятие в целом, но и его часть. При этом существенным условием совершаемой сделки служит перечень имущества, входящего в эту часть. Также под понятие «предприятие» как имущественного комплекса попадает даже такая часть, как, например, отдельный цех. Но не просто как объект недвижимости, а с его оборудованием, персоналом, источниками сырья, комплектующих и т. д. То есть по сути являющегося частью действующего предприятия (или иначе говоря частью на «на ходу»).

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей. Приватизации подлежат и части предприятия. Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли-продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества -- государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.