Лечебные настойки / 21.01.2021

214 фз об участии. Что нужно знать при заключении договора долевого строительства? Договор долевого участия. Важные моменты

214 фз об участии. Что нужно знать при заключении договора долевого строительства? Договор долевого участия. Важные моменты


Анастасия Семенова

Существенные изменения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"

3 июля 2016 года Президентом РФ подписан закон № 304-ФЗ (далее - Закон № 304-ФЗ), предусматривающий существенные изменения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон № 214-ФЗ») и ряд других законов Российской Федерации.

Большая часть положений Закона № 304-ФЗ вступает в силу и применяется с 01.01.2017, однако, ряд норм этого закона имеет другие сроки вступления в силу или начала применения, о чем подробнее будет изложено ниже. Также ниже будет изложена информация о том, какие из новых норм применяются ко всем проектам, реализуемым по договорам участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ»), а какие из нововведений подлежат применению только в случае, если до указанных в Законе № 304-ФЗ дат (01.01.2017 и 01.07.2017) застройщиком не будет заключен ДДУ с первым участником долевого участия в строительстве (1-й ДДУ).

I. Изменения, вступившие в силу с 04.07.2016 (со дня опубликования)

1) Новелла о формировании за счет взносов застройщиков компенсационного фонда, средства которого используются для защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщиков 04.07.2016 вступил в силу п. 27 ст. 1 Закона № 304-ФЗ, дополнивший Закон № 214-ФЗ новой статьей 23.2, согласно которой для защиты прав участников долевого строительства (дольщиков) при банкротстве застройщиков, по решению Правительства РФ может быть создан компенсационный фонд (далее – «Фонд»), который будет формироваться за счет обязательный взносов застройщиков, осуществляющих продажи по Закону № 214-ФЗ. При этом размер отчислений не должен превышать 1% от планируемой стоимости строительства будущего дома, указанной в проектной декларации застройщика. Правительство РФ должно установить правила, определяющие порядок управления Фондом, размер и порядок осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в Фонд, условия и порядок использования, а также правила размещения и инвестирования средств Фонда.

Указанные нормы применимы ко всем застройщикам, осуществляющим строительство с привлечением средств дольщиков, независимо от того, когда заключен 1-й ДДУ: до даты введения в действие изменений Закона № 214-ФЗ или после.

Учитывая дату введения в действие новой нормы ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ, высока вероятность принятия до конца 2016-го года Правительством РФ вышеуказанных правил Фонда. Такую позицию разделяют эксперты: «Предполагается, что соответствующий документ должен быть принят до конца текущего года, чтобы фонд мог полноценно работать с 1 января 2017 г.» . Необходимо обратить внимание на то, что ранее министром строительства и ЖКХ М. Менем заявлялось, что нормы об обязательных взносах застройщиков в Фонд должны заменить собою действующие нормы ст. ст. 15.1, 15.2 Закона № 214-ФЗ о поручительстве банка и страховании ответственности застройщика, обеспечивающих надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче квартир участникам долевого строительства (дольщикам): «фонд не будет являться дублирующим способом обеспечения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства – после начала его деятельности нормы о страховании и поручительстве банка постепенно прекратят свое действие».

Однако, Закон № 304-ФЗ не содержит норм, отменяющих требования о страховании гражданской ответственности застройщика и (или) поручительстве банка, обеспечивающих исполнение обязательств застройщика по передаче квартир участникам долевого строительства.

II. Изменения, вступающие в силу с 01.01.2017 В силу ч. 1 ст. 7 Закона № 304-ФЗ, все остальные нормы этого закона, помимо вышеуказанного п. 27 ст. 1, вступают в силу с 01.01.2017, однако, согласно ч. 3 ст. 7 Закона № 304-ФЗ, часть из этих новых норм применяется с 01.07.2017.

1. Изменения, применяемые с 01.01.2017

Новеллы Закона № 214-ФЗ, применяемые с 01.01.2017, в свою очередь, подразделяются на те, которые распространяются на: а) отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков, если 1-й ДДУ заключается после 01.01.2017; б) все остальные отношения (независимо от даты заключения 1-го ДДУ).

А. Изменения Закона № 214-ФЗ, применяемые в случаях, когда 1-й ДДУ заключается после 01.01.2017

1) Новелла, распространяющая действие Закона № 214-ФЗ на таунхаусы В закон № 214-ФЗ включено прямое указание на то, что он распространяет свое действие на отношения, связанные со строительством жилых домов блокированной застройки с количеством от 3-х блоков (таунхаусы) (ч. 2.3 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

2) Ужесточение требований, которым должен отвечать застройщик для привлечения денежных средств дольщиков

Установлен ряд специальных требований к застройщику для приобретения права привлекать денежные средства граждан* (ч. ч. 2-2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ):

*Примечание: наиболее обременительная для застройщика новелла – п. 1 ч. 2 и ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, устанавливающая минимальные требования к уставному капиталу застройщика, которые определяются в зависимости от общей площади всех строящихся помещений, реализуемых по Закону № 214-ФЗ (подробнее – см. в п. 2 раздела II настоящего обзора) - применяется с 01.07.2017 и к тем отношениям, когда 1-й ДДУ заключается после 01.07.2017. Ниже приведены нормы, перечисленные в п.п. 2-8 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, вступающие в силу с 01.01.2017.

Отсутствие процедур ликвидации и банкротства застройщика; отсутствие решения государственного органа о приостановлении деятельности застройщика в качестве административной меры;

Застройщик не внесен списки недобросовестных:

(а) поставщиков по государственным/муниципальным закупкам

(при ненадлежащем исполнении обязательств, если предметом государственных/муниципальных контрактов является выполнение работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту) и/или по организации таких работ либо приобретение жилых помещений у юридического лица),

(б) участников земельных аукционов;

Отсутствие задолженности по налогам и другим обязательным платежам

(застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков при наличии задолженности по обязательным платежам за прошедший календарный год, если размер такой задолженности превышает 25% от балансовой стоимости активов застройщика по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период);

У генерального директора и главного бухгалтера отсутствуют: судимость за преступления в сфере экономики (кроме погашенной и снятой), а также они не лишены права занимать должности или заниматься деятельностью в сфере строительства, реконструкции или организации строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации (ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Застройщик должен отвечать вышеперечисленным требованиям на момент направления проектной декларации в указанный в ч. 1 ст. 23 Закона № 214-ФЗ федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – «уполномоченный орган»). В противном случае застройщик не имеет права привлекать денежные средства граждан – дольщиков на строительство многоквартирных домов (ч. 2.2. ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик не имеет право привлекать денежные средства, если после направления проектной декларации он не соответствует вышеуказанным требованиям ст. 2 Закона № 214-ФЗ в случаях (ч. 2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ):

Введения процедур банкротства в отношении застройщика;

Приостановления деятельности застройщика в качестве административной меры по решению государственного органа;

Принятия решения о ликвидации застройщика.

Данная информация должна быть доведена до уполномоченного органа в течение 1 рабочего дня, и в течение 1 рабочего дня уполномоченный орган обязан направить в регистрирующий орган уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан (ч.ч. 2.5, 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). В этом случае Росреестр приостанавливает государственную регистрацию ДДУ, заключаемых с таким застройщиком - соответствующие изменения вносятся в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 5 Закона № 304-ФЗ).

3) Изменение норм, устанавливающих требования к содержанию и порядку размещения проектной декларации Существенным образом изменились нормы, касающиеся проектной декларации. Согласно новой редакции ч. 1 ст. 19 Закона № 214-ФЗ, проектная декларация «является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика».

В настоящее время проектная декларация не только включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства, но и «определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации». До заключения ДДУ с первым участником долевого строительства застройщик направляет проектную декларацию в уполномоченный орган с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на специальном сайте, который определен уполномоченным органом (примечание: до обеспечения соответствующей технической возможности застройщик направляет проектную декларацию и изменения неё в уполномоченный орган в порядке, установленном этим уполномоченным органом). Уполномоченный орган, в срок не более 30 дней со дня получения проектной декларации, выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ либо отказ в выдаче такого заключения.

Проектная декларация подлежит повторному направлению если:

Уполномоченный орган отказал в выдаче заключения;

В течение 60 дней со дня выдачи застройщику заключения не были поданы документы на государственную регистрацию 1-го ДДУ.

Форма проектной декларации утверждается уполномоченным органом.

Б. Изменения Закона № 214-ФЗ, применяемые независимо от даты заключения 1-го ДДУ

1) Новеллы, устанавливающие порядок внесения изменений в проектную декларацию

Примечание: Поскольку Закон № 304-ФЗ не содержит специальных норм, определяющих особенности применения ст. 19 Закона № 214-ФЗ в зависимости от даты заключения 1-го ДДУ, полагаем, что новеллы о проектной декларации (помимо вышеуказанной нормы, из текста которой следует, что она применяется перед заключением 1-го ДДУ) применимы ко всем правоотношениям с 01.01.2017. В случае внесения изменений в проектную декларацию, застройщик размещает измененную проектную декларацию на своем сайте и в течение 5 дней направляет измененную проектную декларацию в уполномоченный орган в том же порядке, который установлен для направления первой проектной декларации: путем заполнения электронной формы проектной декларации на специальном сайте с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи (ст. ст. 19, 3.1 Закона № 214-ФЗ).

Соответствующие изменения, согласно которым застройщик имеет право рекламировать объекты, строящиеся с привлечением средств дольщиков, только после получения вышеуказанного заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ (помимо получения разрешения на строительство, как это было ранее), внесены в статью 28 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе».

3) Новеллы о раскрытии информации застройщиком

В Закон введены нормы, обязывающие застройщика подробно раскрывать информацию о своей деятельности.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, в отношении каждого строящегося многоквартирного дома или иного объекта, помещения в котором реализуются по Закону № 214-ФЗ, должен размещать информацию на своем официальном сайте, в частности (ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ):

Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение 3-х лет;

Аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (примечание: это дословная формулировка п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ, к которой отсылает п. 2 ч. 2 ст. 3.1 этого закона. Вероятно, речь идет об аудите годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности, - как это указано в ч. 4 ст. 18 Закона № 214-ФЗ);

Исходно-разрешительную документацию (разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации) и правоустанавливающие документы на землю;

Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям Закона № 214-ФЗ;

Проект ДДУ;

Информацию о применяемых способах обеспечения исполнения обязательств застройщика;

Фотографии строящегося дома, отражающие текущее состояние (ход) строительства (подлежат размещению ежемесячно).

Законом № 304-ФЗ также расширен перечень информации о застройщике и строящемся объекте, подлежащей раскрытию застройщиком (ст. ст. 20, 21 Закона № 214-ФЗ).

Сроки раскрытия информации, указанной в ст. 3.1. Закона № 214-ФЗ, на сайте застройщика:

(а) при заключении 1-го ДДУ - в течение 5 рабочих дней после получения заключения от уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ;

(б) при внесении изменений в ранее раскрытую на сайте застройщика информацию - в течение 5 рабочих дней после внесения таких изменений (ч. ч. 3, 4 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).

Требования к порядку размещения информации на сайте застройщика определяются уполномоченным органом.

4) Изменение (расширение состава и детализации описания) существенных условий ДДУ

Расширен перечень обязательных условий, подлежащих включению в ДДУ, в частности, согласно новой редакции п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ очень подробно должно быть детализировано описание объекта долевого строительства, в т.ч. «основных характеристик жилого или нежилого помещения», к которым Закон № 214-ФЗ относит, в т.ч. материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость.

Условия ДДУ должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на дату заключения ДДУ. В противном случае ДДУ может быть признан недействительным по иску дольщика (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Кроме того, если ранее Правительство РФ было вправе издавать обязательные для сторон ДДУ правила заключения и исполнения договора, то теперь это стало его обязанностью (ч. 2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

5) Изменение условий о формулировании цены ДДУ, порядке оплаты

Уточнена возможность определения цены договора как произведение цены за единицу площади и размера общей площади.

Для случаев, когда частью жилого помещения - объекта долевого строительства являются лоджии, веранды, балконы, террасы введено понятие «общей приведенной площади», которая определяется как сумма площадей жилого помещения и площади лоджии, балкона, террасы, веранды с применением понижающего коэффициента, устанавливаемого уполномоченным органом (ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Также закреплено, что оплата по договору производится только после государственной регистрации ДДУ или договора цессии, если цедентом является юридическое лицо (ст. 5, ч. 3 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). При этом, ч. 4 ст. 11 Закона № 214-ФЗ содержит указание на то, что в случае несоблюдения указанного порядка оплаты цедент несет ответственность в соответствии с законодательством РФ (не конкретизировано; норм о соответствующих изменениях КоАП РФ Закон № 304-ФЗ не содержит).

6) Изменения, касающиеся гарантийных обязательств застройщика

Введена норма, согласно которой при передаче покупателю объекта строительства, застройщик обязан приложить к передаточному акту инструкцию по эксплуатации объекта, включая входящие в его состав элементы отделки, системы инженерно-технического обеспечения, конструктивные элементы, изделия (ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

7) В Законе № 214-ФЗ уточнены последствия несоответствия страховщиков и банка, обеспечивающих исполнение застройщиком обязательств по передаче квартир дольщикам, требованиям, установленным этим законом (ст. ст. 15.1, 15.2 Закона), в частности:

Несоответствие банка или страховой организации требованиям Закона № 214-ФЗ является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства или страхования (ч. 2.1. ст. 15.1, ч. 14.1 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ);

Расторжение договора страхования по соглашению сторон, односторонний отказ от исполнения договора страхования, за исключением одностороннего отказа от исполнения такого договора по основанию несоответствия страховой организации требованиям Закона № 214-ФЗ, допускаются только с согласия выгодоприобретателя по договору страхования (ч. 14.2 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ); расторжение или досрочное прекращение договора поручительства не освобождает поручителя (сопоручителей) от обязанности исполнить свои обязательства по договору поручительства, наступившие до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства (ч. 2.2. ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ).

8) Изменения норм о целевом использовании денег дольщиков

В Законе № 214-ФЗ уточняется порядок расходования целевых средств, поступающих от участников долевого строительства. В частности, расширен и уточнен перечень тех целей, на которые застройщик вправе расходовать поступающие средства, которые теперь могут расходоваться не только на строительство самого дома, но и на: возведение объектов социальной инфраструктуры (подробнее – см. ниже);

Возмещение затрат на оплату арендных платежей (дополнительно к ранее признаваемых целевыми расходам на приобретение земельного участка, на котором ведется строительство, в собственность или в аренду);

Возмещение затрат на уплату целевых кредитов и процентов по таким кредитам;

Возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией ДДУ и др. (ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Много вопросов вызывает разделение законодателем как двух разных целей, для которых привлекаются денежные средства участников долевого строительства, в случаях: (а) строительства одного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ);

(б) строительства нескольких многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, при условии, что строительство таких объектов осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

При этом, закон не уточняет, применима ли норма п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, позволяющая использовать целевые средства дольщиков на строительство нескольких многоквартирных домов при наличии утвержденных проектов планировки территории (ППТ), проектов межевания территории (ПМТ) к случаям, когда такое строительство нескольких домов уже ведется на основании одного разрешения на строительство, выданного до принятия Закона № 304-ФЗ в отсутствие ППТ и/или ПМТ, или нет.

Полагаем, что данная норма не подлежит применению к уже реализуемым на основании одного разрешения на строительство проектам, в отношении которых отсутствуют ППТ, ПМТ. Однако, такой вывод напрямую не следует из буквального толкования ст. ст. 6, 7 Закона № 304-ФЗ, определяющих порядок вступления в силу и применения новых норм Закона № 214-ФЗ, что может породить споры с правоприменительными органами.

Также могут породить споры с правоприменителями изменения формулировок, касающихся возмещения затрат на объекты инженерной инфраструктуры.

Если ранее п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ вел речь о «строительстве систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения …. многоквартирных домов…, если это предусмотрено проектной документацией», то теперь п. 5 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ использует следующую формулировку:

«строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения… многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к таким сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения».

Нельзя исключать риск того, что контролирующие органы будут рассматривать в качестве нецелевого использования средств дольщиков оплату расходов на инженерные сети, расположенные за пределами принадлежащего застройщику земельного участка, возводимые застройщиком в рамках строительства многоквартирного дома. Для минимизации риска после начала применения указанных норм застройщику рекомендуется оформлять правоотношения с владельцами чужих земельных участков (например, устанавливать сервитут для строительства инженерных сетей).

Новая статья 18.1 Закона № 214-ФЗ определяет порядок использования застройщиком денежных средств дольщиков на создание объектов социальной инфраструктуры и уплату процентов по целевым кредитам, выданным на строительство таких объектов. Основным условием расходования средств на цели возведения социальных объектов является передача таких объектов после ввода в эксплуатацию в долевую собственность участников долевого строительства либо безвозмездная передача их в государственную или муниципальную собственность. При этом, если социальный объект будет передаваться в долевую собственность, то при заключении застройщиком ДДУ с участником долевого строительства одновременно должно быть заключено соглашение о возникновении доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, которое будет являться неотъемлемой частью ДДУ (ст. 18.1 Закона № 214-ФЗ).

Введена новая норма - ч. 1.2 ст. 18 Закона № 214-ЗЗ, предусматривающая ведение отдельного учета денежных средств:

А) в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – для проектов, предусматривающих строительство одного дома (в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ), б) в отношении каждой группы домов, строящихся в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории (указанных в п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ) при строительстве группы таких домов.

Кроме того, статья 18 Закона № 214-ФЗ дополнена нормой об обязательном аудите годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика (ч. 4 ст. 18 Закона № 214-ФЗ). Ответственность за целевое расходование средств возлагается на генерального директора и главного бухгалтера (лицо, исполняющее функции главного бухгалтера) застройщика (ч. 1.3 ст. 18 Закона № 214-ФЗ). 9) Изменения полномочий уполномоченного органа

Для уполномоченного органа изменилось соотношение прав и обязанностей: теперь в Законе закреплено право органа на получение информации, все остальные функции закреплены за ним в качестве прямой обязанности (ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

Новой обязанностью уполномоченного органа является утверждение проектной декларации путем выдачи заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ как необходимого условия для возникновения у застройщика права привлекать денежные средства граждан (ст. ст. 3, 19, 23 Закона № 214-ФЗ).

10) В Закон № 214-ФЗ введены дополнительные нормы, касающиеся ответственности/освобождения от ответственности застройщика:

Застройщик освобождается от ответственности за нарушение сроков передачи объекта строительства в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ); уточнен порядок предъявления претензии застройщику участником долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта – возможен как судебный, так и внесудебный порядок, применение внесудебного порядка не лишает дольщика права обратиться в суд (ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ);

Застройщик освобождается от ответственности за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, либо вследствие произведенного участником долевого строительства ненадлежащего ремонта, либо вследствие нарушения участником условий использования, прописанных в инструкции по эксплуатации (ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ);

В случае нарушения застройщиком срока устранения дефектов объекта долевого строительства – жилого помещения, застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства неустойку (пеню):

(а) в размере 1 % от стоимости объекта долевого строительства за каждый день просрочки – в случае, если недостаток (дефект) указанного жилого помещения является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, либо (б) в размере 1% от стоимости расходов на устранение дефектов квартиры за каждый день просрочки, если такой дефект не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания (ч. 8 ст. 7 Закона с применением прямой отсылки на п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»); право участника долевого строительства в одностороннем судебном порядке расторгнуть ДДУ в случае существенного изменения проектной документации, в том числе, превышение допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства, которое может быть установлено в ДДУ в размере не более 5% от указанной площади (ранее в законе указывалось только на «существенное изменение размера объекта») (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ);

Участник долевого строительства лишается права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ);

Застройщик несет ответственность за полноту и достоверность информации, размещенной на его сайте (ч. 8 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

11) Нормативные акты, которые должны быть приняты для реализации ряда новелл Закона № 214-ФЗ

Из анализа норм Закона № 304-ФЗ следует вывод о том, что Правительство РФ должно издать ряд актов, уточняющих применение отдельных статей, в частности: о компенсационном фонде (ч. 2 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ);

Обязательные правила заключения и исполнения ДДУ (ч. 2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ);

Типовое соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры (ч. 8 ст. 18.1 Закона № 214-ФЗ); порядок ведения и состав сведений Единого реестра застройщиков (ч. 3 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ).

2. Изменения Закона № 214-ФЗ, применяемые с 01.07.2017

А. Изменения, применяемые с 01.07.2017 независимо от даты заключения 1-го ДДУ

1) Введение Единого реестра застройщиков

Новой статьей 23.1 Закона № 214-ФЗ, применяемой с 01.07.2017, предусмотрено ведение уполномоченным органом Единого реестра застройщиков.

2) Новеллы о привлечении денег дольщиков с размещением на счетах эксроу

Закон № 214-ФЗ в новой редакции предусматривает возможность получения застройщиком средств от участника долевого строительства путем размещения средств на счетах эскроу (как способ оплаты по договору и, одновременно, как способ обеспечения исполнения обязательств) (ст. ст. 15.4, 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Б. Изменения, применяемые с 01.07.2017 в случае, если 1-й ДДУ заключается после 01.07.2017

1) Требования к минимальному размеру уставного капитала В Закон № 214-ФЗ введены новые нормы (п. 1 ч. 2, ч. 2.1. ст. 3), определяющие минимальный размер уставного капитала застройщиков (который должен быть полностью оплачен на момент привлечения денег дольщиков), в зависимости от которого определяется максимально допустимая совокупная площадь всех домов, строящихся за счет средств дольщиков:

Минимальный размер уставного капитала застройщика (руб.)

Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика (кв. м)

Минимальный размер уставного капитала застройщика (руб.) Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика (кв. м) 2 500 000 1500 4 000 000 2500 10 000 000 10 000 40 000 000 25 000 80 000 000 50 000 150 000 000 100 000 400 000 000 250 000 800 000 000 500 000 1 500 000 000 от 500 000 Если размер оплаченного уставного капитала застройщика не соответствует требованиям, установленным ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, то, наряду с обязательными для всех застройщиков способами обеспечения исполнения обязательств по передаче квартир дольщикам (поручительство банка или страхование ответственности застройщика), такой застройщик обязан также до государственной регистрации 1-го ДДУ в нотариальной форме заключить договор поручительства с юридическим лицом, являющимся учредителем (участником) застройщика и отвечающим требованиям, предусмотренным в отношении застройщика новыми нормами - п.п. 2 - 8 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (ч. 3 ст. 12.1, ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ).

При этом, если поручитель также является поручителем (сопоручителем) других застройщиков, - то поручитель и эти другие застройщики считаются «связанными с застройщиком юридическими лицами», и при определении:

(а) минимального размера оплаченного уставного капитала - учитывается сумма уставных капиталов застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц;

(б) максимальной площади объектов долевого строительства – учитывается сумма всех общих площадей жилых и нежилых помещений в не введенных в эксплуатацию домах, строящихся по Закону № 214-ФЗ застройщиком и связанных с застройщиком юридическими лицами.

Для возмещения затрат при строительстве многоквартирных домов, застройщики привлекают денежные средства граждан, обеспечивая им в результате долю в будущей недвижимости. Для урегулирования взаимодействия строительных компаний и лиц, вкладывающих деньги, с целью приобретения доли в жилищном комплексе, было принято соответствующее законодательство

Что представляет собой закон?

Федеральный Закон № 214 регламентирует взаимоотношения физических и юридических лиц, связанных с привлечением денег для строительства недвижимости. Лица, чьи денежные средства привлекаются для строительных работ, приобретают право общей долевой собственности в возводимом жилом доме или другом недвижимом объекте. Закон также гарантирует защиту прав и интересов всех, кто является участником долевого строительства.

Текущее законодательство допускает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые находятся только на стадии строительства, в следующих случаях:

  • При составления договора на участие в долевом строительстве;
  • На основании специальных жилищных сертификатов, которые закрепляют за гражданами право на долю в строящейся недвижимости. Эти документы выдаёт застройщик, владеющий или арендующий земельный участок, на котором ведётся строительство, и обладающий разрешением на соответствующие работы;
  • Жилищно-строительными кооперативами, деятельность которых регламентируется соответствующим законодательством.

ФЗ-214 запрещает привлекать деньги граждан на строительство на основаниях, нарушающих или обходящих вышеперечисленные требования. Если с гражданином была заключена сделка, нарушающая обязательные предписания, он может расторгнуть её, обратившись в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением.
Лица, которые привлекают денежные средства граждан для возведения недвижимости в нарушение предписанных правил, несут ответственность согласно статье .
Данное законодательство регламентирует отношения при строительстве многоквартирных домов, а также жилых зданий блочного типа, состоящих из более чем трех блоков. ФЗ-214 не распространяется на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые занимаются инвестициями в возведение недвижимости и не связанных договором о долевом строительстве. Указанные отношения регламентируются и

Федеральный закон № 214 был принят Государственной думой в третьем чтении 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации 24.12.2004. Закон был подписан президентом и вступил в силу 30 декабря 2004 года.

Какие были внесены изменения?

Последние изменения в статье 9 , о порядке расторжения договора, произошли 03.07.2016, посредством Федерального Закона № 304-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1.1 , предусматривающего случаи расторжения контракта лицами, являющимися участниками долевого строительства. Была переписана 2-я часть данного пункта. Она предусматривает возможность расторжения договора при существенных изменениях планировки жилого дома, которые при этом изменяют указанную в документах жилплощадь выше допустимого значения (5%). Этой же правкой были внесены изменения в пункт 1.2 , гласящий следующее: участник долевого строительства не может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если тот выполняет все предписанные обязательства и не нарушает постановлений текущего законодательства.

Изменения в статье 6 , регулирующей сроки передачи жилья от застройщика участнику долевого строительства, были внесены № 304-ФЗ от 03.07.2016. Пункт 2 , в изменённом виде предусматривает, что застройщик, в случае нарушения установленных сроков сдачи строительства, должен выплачивать участнику доли неустойку. Если участником является гражданин (физическое лицо), тогда размер неустойки увеличивается вдвое. При нарушении установленных сроков передачи по вине гражданина, вследствии уклонения от подписания передаточных актов, застройщик освобождается от обязательства выплачивать неустойку.

Изменения в статье 7 , предусматривающей гарантии качества, были совершены постановлением Федерального закона № 304-ФЗ от 03.07.2016. Редакция коснулась пунктов 1.1, 6, 7 и 8 . Содержание данных пунктов статьи следующие:

  • Пункт 1.1 обязывает застройщика передать участнику строительства инструкцию по эксплуатации объекта, в которой содержится информация о правилах и условиях правильного и безопасного использования объекта, о сроках пользования и входящих в него частей: отделки, инженерных систем, конструкций и прочего, с описанием их характеристик и условий эксплуатации.
  • Шестой пунк т текущей статьи предусматривает право участника подавать в суд иск или направить застройщику требование, если в течение гарантийного срока были выявлены дефекты строительства. Застройщик обязан устранить найденные недостатки в согласованный срок, в противном случае, участник вправе обращаться в судебную инстанцию.
  • Пункт 7 снимает обязательства с застройщика исправлять найденные в течение гарантийного срока дефекты, если он сможет доказать, что их повреждения являются следствием их нормальной эксплуатации или результатом неправильного использования, а также ненадлежащего самостоятельного ремонта.
  • Восьмой пункт статьи 7 обязывает застройщика выплачивать неустойку гражданам, которые приобрели недвижимость в целях проживания, если выявленные дефекты не были устранены в срок, а также предусматривает порядок расчёта размера пени.

Статья 5 , устанавливающая порядок расчёта цены договора, была изменена 29.07.2017 постановлением № 218-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1 . Таким образом, цена договора определяется как произведение цены общей площади помещения и общей площади объекта строительства. Если к жилому помещению примыкают веранды, балконы, террасы и прочее, считается общая приведённая площадь помещения с понижающими коэффициентами, которые устанавливаются Минстроем России.

Последние изменения статьи 19 , регламентирующей проектную декларацию, состоялись 29.07.2017 в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, которые коснулись пунктов 2 и 6 .
Пункт 2 предусматривает, что до заключения договора между застройщиком и участником долевого строительства необходимо направить проектную декларацию недвижимого объекта в компетентный орган исполнительной власти для утверждения. Для оперативного проведения данной процедуры следует заполнить соответствующую форму проектной декларации на установленном компетентным органом сайте и использовать электронную подпись для идентификации застройщика.

Шестой пункт обязывает застройщика оперативно и регулярно вносить изменения в проектную декларацию на своём официальном сайте, а также в течение пяти дней отправлять изменённый вариант декларации в уполномоченное ведомство.

Последним изменением статьи 4 , устанавливающей правила оформления договора участия в долевом строительстве, которое состоялось 29.07.2017, было отмена пункта 2 , о чём указано в Федеральном законе № 218-ФЗ.

Скачать действующую редакцию ФЗ 214

Действующая редакция Федерального закона 214 об участии в долевом строительстве с учётом всех последний изменений относится к 29 июля 2017 года.

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

2. Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

3. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Статья 5. Цена договора

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

3. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Статья 8. Передача объекта долевого строительства

1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.

4. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Статья 9. Односторонний отказ от исполнения договора

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

7) в иных предусмотренных договором случаях.

2. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Статья 11. Уступка прав требований по договору

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статья 12. Исполнение обязательств по договору

1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

3. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

4. Залогом имущества, предусмотренным частями 1-3 настоящей статьи, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1-3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона.

7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи, в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

8. С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, не распространяется на данный объект долевого строительства.

9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога

1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные частью 1 настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона.

3. При обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом в соответствии с частью 4 статьи 13 настоящего Федерального закона.

Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона.

2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

3. Требования залогодержателей, указанных в части 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 статьи 13 настоящего Федерального закона.

4. По требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, несут солидарную ответственность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.

2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Статья 19. Проектная декларация

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

2. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона уполномоченный орган.

3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.

4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Статья 20. Информация о застройщике

1. Информация о застройщике должна содержать информацию:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Статья 21. Информация о проекте строительства

1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

1. При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:

2) рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

2. Распространение рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, во всех случаях должно сопровождаться указанием мест и способов получения проектной декларации, предусмотренной настоящим Федеральным законом.

3. Запрещается распространение рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на срок приостановления деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Статья 23. Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

1. Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

2. Уполномоченный орган вправе:

1) устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков;

2) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом;

3) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

4) ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации;

5) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) осуществлять контроль за соблюдением положений настоящего Федерального закона, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего Федерального закона;

7) направлять застройщикам предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

8) обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;

9) осуществлять иные предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия.

3. Требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством Российской Федерации.

4. В случае нарушения застройщиком настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от предоставления в соответствии с настоящим Федеральным законом информации или предоставления неполной и (или) недостоверной информации уполномоченный орган (его должностные лица) вправе:

1) требовать от застройщиков устранения выявленных нарушений;

2) направлять застройщикам обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, правовых актов уполномоченного органа;

3) принимать меры, необходимые для привлечения застройщика (его должностных лиц) к ответственности, установленной настоящим Федеральным законом и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

5. Застройщик, которому направлено предписание уполномоченного органа в соответствии с пунктом 2 части 4 настоящей статьи, в течение трех месяцев со дня направления указанного предписания вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным. Обращение в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным не приостанавливает его исполнение. Порядок обращения с таким заявлением, порядок его рассмотрения и порядок принятия решения по заявлению о признании предписания незаконным определяются законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах.

6. Уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:

1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;

2) размер собственных средств застройщика ниже минимальных значений, установленных Правительством Российской Федерации;

3) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;

4) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее 100 тысяч рублей;

5) застройщиком не исполнялись положения настоящего Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.

7. Уполномоченный орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом, либо о прекращении застройщиком, являющимся физическим лицом, деятельности в качестве индивидуального предпринимателя в принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Статья 24. О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; N 16, ст. 1533; 2002, N 15, ст. 1377; 2003, N 24, ст. 2244; 2004, N 27, ст. 2711; N 30, ст. 3081; N 35, ст. 3607; N 45, ст. 4377) следующие изменения:

1) пункт 1 статьи 7 дополнить абзацем следующего содержания:

"В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства.";

2) дополнить статьей 25 1 следующего содержания:

"Статья 25 1 . Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве

1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.".

Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

Внести в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 1, ст. 1; N 18, ст. 1721; N 30, ст. 3029; N 44, ст. 4295; 2003, N 27, ст. 2700, 2708, 2717; N 46, ст. 4434, 4440; N 50, ст. 4847, 4855; 2004, N 30, ст. 3095; N 31, ст. 3229; N 34, ст. 3529, 3533; N 44, ст. 4266) следующие изменения:

1) абзац второй части 3 статьи 3.5 после слов "об охране окружающей природной среды," дополнить словами "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,";

2) часть 1 статьи 4.5 после слов "о выборах и референдумах," дополнить словами "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,";

3) главу 14 дополнить статьей 14.28 следующего содержания:

"Статья 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

1. Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста пятидесяти до двухсот минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда.

2. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от трех тысяч до четырех тысяч минимальных размеров оплаты труда.

3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, -

4) статью 19.5 дополнить частью 4 следующего содержания:

"4. Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от одной до двух тысяч минимальных размеров оплаты труда.";

5) главу 23 дополнить статьей 23.64 следующего содержания:

"Статья 23.64. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

1. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 14.28 и частью 4 статьи 19.5 настоящего Кодекса.

2. Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, указанных в части 1 настоящей статьи, вправе:

1) руководитель федерального органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, его заместители;

2) руководители структурных подразделений федерального органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, их заместители;

3) руководители территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, их заместители.".

Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Первое предложение абзаца второго пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; 2004, N 27, ст. 2711; N 45, ст. 4377) изложить в следующей редакции:

"Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.".

Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

2. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Президент
Российской Федерации
В.Путин

Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.

Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.

Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.

Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

Основные статьи ФЗ «О долевом участии»

  • Статья 22. Утратила силу
  • Статья 24. Утратила силу
  • Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

  • Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
  • Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.
  • Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.
  • Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

  • Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
  • Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
  • В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
  • Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Требования к дольщику

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

  • Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
  • После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
  • Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора. Знайте об этом.

Изменения ФЗ-214 в 2017 году

Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года :

  • Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
    • за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
    • при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
    • если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.

Александр Марущенко Старший юрист

Все свои письменные требования посылайте застройщику именно ценным письмом, в котором описью укажите наличие в письме всех своих документов, а не заказным письмом, в котором такая опись отсутствует. При этом, сам закон ошибочно указывает в части 4 статьи 9 какое – то «заказное письмо с описью вложения». Достаточно посетить сайт «Почты России», раздел «Виды отправлений» (https://www.pochta.ru/support/post-rules/sending-types ), чтобы увидеть что такого вида почтовых отправлений не существует. Также необходимо всегда брать себе второй экземпляр документа, в противном случае доказать в суде сам факт составления документа будет невозможно. Недобросовестный застройщик будет отрицать сам факт составления, наличия такого документа.

Необходимо быть готовым и к тому, что застройщик объявит все Ваши претензии к качеству строительства несущественными, и поэтому не препятствующими приемке квартиры. Важно правильно и полностью составить дефектную ведомость, и предъявить ее застройщику. Лучше, конечно же, воспользоваться услугами специалистов-строителей

  • Объект долевого строительства должен содержать исчерпывающую информацию еще на стадии проектной документации – все детали будущей квартиры должны быть известны дольщику заранее. Информация должна включать: план квартиры, расположение в графической форме всех комнат, расположение всех комнат и вспомогательных помещений на этаже, материал стен и межэтажных перекрытий, сейсмостойкость здания, этаж, количество и площадь всех комнат, и т.д.;
  • Выплачивать стоимость квартиры дольщик обязан только после государственной регистрации этой квартиры, то есть после ее принятия по качеству государственным органом. Но это не касается случая, когда оплата производится с помощью специальных счетов «эксроу».
  • К АПП обязательно должна быть приложена инструкция по правильной эксплуатации объекта строительства – это связано с тем, что в течение гарантийного срока дольщик имеет право предъявить претензии по качеству по дефектам, которые не могли быть выявлены при подписании АПП, но вскрылись уже во время гарантийного срока использования квартиры. Закон устанавливает гарантийный срок в 5 лет для самой квартиры и 3 годы для оборудования, входящего в состав объекта строительства;
  • Статья 7 закона точно определяет размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, в соответствии с законом «О защите прав потребителей» это 1 % от цены квартиры за каждый день просрочки;
  • Если застройщик увеличил размер объекта строительства более чем на 5 %, то можно расторгнуть договор о долевом строительстве. Эта новация введена для пресечения навязывания застройщиком ненужной потребителю площади.

Новые дополнительные требования к застройщику

Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

  • в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
  • деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
  • застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
  • у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
  • вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
    • с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
    • с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
    • с заключением экспертизы по проектной документации,
    • с правом застройщика на земельный участок,
    • с проектной декларацией,
    • и со всеми изменениями этих документов за все время.

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

  • иметь судимости за экономические преступления;
  • иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
  • иметь наказание в виде административной дисквалификации.

Эти ограничения пресекают рецидивную преступность в сфере долевого строительства. У всех на глазах прошло большое количество преступных эпизодов, когда одни и те же лица, много раз совершали аналогичные преступления в сфере экономики.

Счета «Эксроу» в Федеральном законе

Для решения проблемы большого количества обманутых дольщиков, отдавших свои последние сбережения в руки мошенников (и даже продавшие свои квартиры для покупки новых), созданы различные механизмы страхования интересов таких лиц.

Одним из них являются счета «эксроу» , введенные новыми статьями закона №№ 15.4 и 15.5 с 1 января этого года.

Сам закон о долевом строительстве требует страхования ответственности застройщика за невыполнение своих обязанностей.

Александр Марущенко Старший юрист

Если раньше дольщик или сразу вносил свои денежные средства на счет застройщика или делал платежи в течение всего срока строительства, и на эти средства застройщик и строил объект, то сейчас денежные средства дольщика аккумулируются на специальном банковском счете «эксроу».

При прежнем порядке были две стороны в долевом строительстве: дольщик и застройщик, и первая сторона, обычно это граждане, физические лица, имела очень низкий уровень правовой защиты своих интересов. Денежные средства дольщика могли пропасть вместе с мошенниками, владельцами строительных фирм – однодневок. Сейчас, при использовании счета «эксроу», участвуют три стороны: застройщик, дольщики и банк. Денежные средства дольщиков попадают на счет банка, банк выдает целевой кредит застройщику, застройщик на эти деньги строит объект долевого строительства, после подписания АПП деньги со счета «эксроу» перечисляются банком застройщику.

Благодаря этому аудит, проверка застройщика поручена банка, который по определению имеет и соответствующие штатные структуры, и компетенцию, квалификацию таких аудиторских отделов.

Снижается риск мошенничества застройщика – юридически все денежные средства дольщиков находятся не у застройщика, а в банке. Банк обязан жестко контролировать и ход строительства, и целевое использование своего кредита, и финансовое положение застройщика.

Часть 1 ст. 15.4 закона гласит, что счета «эксроу» могут быть, но не обязаны, открыты банком при выдаче застройщику целевого кредита на долевое строительство.

Срок нахождения (депонирования) денежных средств на счетах «эксроу» равен сроку передачи объекта, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон (часть 3 ст. 15.4 закона). Это дает возможность дольщикам увеличить срок выплаты стоимости объекта.

  • вероятность банкротства таких банков близка к нулю, и их список ежеквартально публикуется на сайте Центробанка.

    • Застройщик, в свою очередь, при использовании счетов «эксроу» получает гарантию оплаты стоимости строительства и довольно низкий банковский процент.

    Дольщик, таким образом, защищен и от банкротства застройщика и от банкротства банка.

    Дополнительно, с 1 июля 2017 года должен начать работать единый реестр застройщиков, в котором будут представлены все сведения о строительных компаниях, соответствующих нормам закона. Новая редакция ФЗ 214 закрепляет обязанность сторон по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в гарантийный срок недостатками. Это связано с большим количеством потенциальных исков дольщиков.

    Закон предоставляет право контролирующему органу направлять в МВД материалы, связанные с нарушением застройщиком требований для возбуждения уголовных дел (п. 11.1 ст. 23 закона).

    Итоги изменений

    Подведем небольшой итог нашему анализу изменений в законе о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 января этого года:

    • Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде:
      • страхования ответственности застройщика,
      • специальных банковских счетов «эксроу»,
      • полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
    • К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
    • К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.

    Каким будет реализация всех новаций, покажет судебная, арбитражная практика в ближайшие месяцы. Стремление законодателя пресечь злоупотребления в данной сфере, в случае успеха, позволит всем гражданам безопасно инвестировать свои денежные средства в решение своих жилищных проблем, что даст толчок росту в строительной сфере.

    Кого защищает закон ФЗ 214?

    214-ФЗ несовершенен, хотя его и дорабатывают наши законотворцы. Так, застройщик может воспользоваться пробелами и внести в ДДУ невыгодные для вас положения. Например, не все застройщики спешат исправлять дефекты и выплачивать согласно договорам. И это могут прописать в договоре! Закон на вашей стороне, но если договор подписан, то для вас это суд, деньги, силы и время.

    Поэтому лучше не подписывать документы, особенно такие важные, без проверки юриста, который в этом хорошо разбирается. Вы можете потратить 15 000 руб., но будете точно спокойно спать и знать, что все документы в порядке, а застройщик надежен. Мы можем .

    Если после проверки вы не согласны с любым из пунктов, то вправе потребовать от застройщика изменения договора. Правда оговоримся сразу, что застройщик может и не пойти на уступки и попросту заключить договор с другими дольщиками. Но кто от этого выиграет, неизвестно.



    Bookmark and Share



    Предыдущая запись
    Регламентированная отчетность
    Следующая запись
    Рыбы кролик О человеке рыбы кролик