Le droit de prévaloir l'achat de la part de la maison. Droit préférentiel d'acheter une part: dans l'appartement, à OOO, propriété d'actions, avis de vente, échantillon d'accord, refus du droit d'achat préventif. Objet présenté droit: général

Nouvelle édition de l'art. 250 gQ de la Fédération de Russie

1. Lors de la vente d'une action dans le droit d'une propriété commune, les participants restants en propriété ont le droit préférentiel d'acheter la part de vente pour laquelle elle est vendue et d'autres termes égaux, à l'exception de la vente avec des soumissions publiques, ainsi que En tant que cas de vente dans le droit de propriété de propriété commune par le propriétaire d'une partie située sur un tel tracé d'un bâtiment ou d'une structure ou du propriétaire des locaux dans le bâtiment ou la construction spécifiés.

Les offres publiques pour la vente d'une action dans le droit de propriété commune en l'absence de consentement à tous les participants à la propriété des actions peuvent être effectuées dans des cas prévus dans d'autres cas prévus par la loi.

2. Le vendeur d'actions est tenu d'informer les autres participants à la propriété financière de l'intention de vendre sa part avec le prix et d'autres conditions sur lesquelles elle le vend.

Si les participants restants de la propriété en matière d'actions n'auront pas la part de vente au droit de propriété de l'immobilier au cours du mois, et dans le droit de possession de biens meubles dans les dix jours à compter de la date de préavis, le vendeur a le droit de vendre sa part à n'importe quelle personne. Si tous les autres participants à la propriété de l'équité par écrit abandonnent la mise en œuvre du droit préventif d'acheter la part de vente, une telle part peut être vendue à une personne non autorisée des délais précédemment spécifiés.

Les caractéristiques de l'avis des participants à la propriété de l'intention du vendeur de la part de la part de la part d'une propriété commune de vendre leur part à un étranger peuvent être établis par la loi fédérale.

3. Lors de la vente d'une part avec une violation du droit d'achat préventif, tout autre participant à la propriété en actions a le droit d'exiger les droits et obligations de l'acheteur dans l'ordre judiciaire pendant trois mois.

4. L'affectation du droit préemptif d'acheter une action n'est pas autorisée.

5. Les règles de cet article s'appliquent également lors de l'aliénation de la part en vertu du Traité MENA.

Commentaire à l'art. 250 gQ de la Fédération de Russie

1. Dans un article commenté avec de grands soins, la conception du droit d'achat préventif a été développée, qui a servi de modèle à créer tout un groupe de relations similaires (art., 111 GK, art. 42 LCD RF).

Pratique d'arbitrage.

Lors de la résolution des différends découlant de la mise en œuvre du participant à la propriété globale du droit de prévaloir la part de la propriété, il est nécessaire de prendre en compte les éléments suivants:

a) puisque chacun des participants à la propriété totale des actions peut exiger sa part de la propriété commune, et le CPG prévoit la possibilité de résiliation du droit de propriété totale de la propriété en nature, puis après la résiliation dans un tel commun. La propriété des citoyens au bâtiment résidentiel est perdue et leur droit de préférer l'achat d'une action dans la Chambre;

b) Le droit d'achat préférentiel ne s'applique pas à la conclusion du contrat de vente de la maison avec la condition du contenu tout au long de la vie du vendeur (décision du plénum du RSFRSR du 22.03.1966 N 32).

Il convient de garder à l'esprit que la demande de reconnaissance de la transaction n'est pas soumise à la reconnaissance de la transaction n'est pas soumise à la satisfaction (décision du plénum du tribunal d'arbitrage suprême de la Fédération de Russie du 25.02.1998 n 8).

2. La nature juridique du droit d'achat préventif provoque des doutes. Selon le sens littéral des normes contenues dans l'article 250 commenté du Code civil de la Fédération de Russie, ce droit est obligatoire. Toutefois, la pratique consistant à appliquer un article commenté montre que les exigences de la personne dont le droit prédominant est violé, le transfert des droits et les obligations de l'acheteur est satisfait et dans le cas où la part de la part de l'acheteur a déjà adopté la possession de l'acheteur, c'est-à-dire Il n'est pas transféré à la droite et aux obligations des parties dans l'obligation, mais le droit de propriété.

Pratique d'arbitrage.

Lors de la présentation d'une demande de transfert de droits et d'obligations de l'acheteur, le demandeur est tenu de pénétrer le montant payé par l'acheteur pour la Chambre le montant, les frais et les devoirs, ainsi que d'autres montants à payer à l'acheteur à indemnisation pour eux lors de l'achat de la maison des dépenses nécessaires (résolution du plénum du Sun RSFSR du 22.03. 1966 N 32).

En fait, dans la pratique, le modèle qui s'est développé en période soviétique dans les années 1920 est appliqué. La demande d'invalidité de la transaction commise par une violation du droit d'achat préventif ne peut être introduite par elle-même et lors de l'examen de la demande de transfert de droits et d'obligations de l'acheteur, les conséquences spéciales de l'invalidité de la une partie de la transaction est appliquée.

La transaction est illégale par sa ligne d'objet et, par conséquent, devrait être invalide. Mais comme le reste de la transaction est légitime, il n'est pas nécessaire de le résilier. Il est conseillé de remplacer le sujet du côté de l'acheteur.

V.f. yakovlev (1965)

La discussion sur la question à l'examen a constaté son expression et, dans le fait que les tribunaux de juridiction générale et de juridiction d'arbitrage interprètent la nature de la période au cours de laquelle il est possible d'exiger le transfert des droits et des obligations de l'acheteur.

Pratique d'arbitrage.

L'application de cette période, sa restauration, sa suspension et sa pause sont effectuées conformément aux règles générales (résolution du plénum du Sun RSFSR de 22.03.1966 N 32).

Cette période est une prédatrice, par conséquent, les réclamations déclarées avec l'adoption de la période spécifiée sont soumises à une déviation (résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 25.02.1998 N 8).

De toute évidence, du point de vue de la pratique existante (y compris la pratique des tribunaux d'arbitrage), la première option est plus correcte.

Un autre commentaire à l'art. 250 Code civil de la Fédération de Russie

1. Le droit d'achat préventif exprime l'intérêt des participants à la propriété globale dans la réduction du nombre même de propriétaires, qui augmente la valeur des biens communs pour chacun d'eux, ainsi que de l'intérêt pour accroître la part de chacun des participants. . De plus, à travers ce droit, les participants ont la possibilité de contrôler la composition personnelle des copropriétaires dans une certaine mesure, ce qui leur présente également un intérêt substantiel.

Le mécanisme d'action du droit d'achat préventif est que d'autres participants à la propriété globale ont le droit de transférer les droits et obligations de l'acheteur en vertu du contrat de vente conclu par le participant au vendeur de la part de la part de la propriété commune. , dans les mêmes conditions. Ce droit se pose indépendamment de la question de savoir si le vendeur lui a confié le paragraphe 2 de l'art. 250 La responsabilité de l'avis écrit des autres participants de vendre une part.

Toutefois, si le vendeur ne remplissait pas ce droit, la période au cours de laquelle les participants ont le droit d'exiger le transfert des droits et obligations de la part de l'acheteur. Si, en règle générale, la proposition du vendeur de la proposition est un mois à compter du jour de la notification de l'immobilier et dix jours pour le mobilisme, alors en cas de violation de l'obligation de notification, le terme augmente à trois mois en relation. à n'importe quelle chose.

2. Le droit préférentiel d'achat n'est couvert que par les transactions d'achat et de vente et de métaux. Autres transactions sur l'aliénation de la part du droit de propriété commune, en particulier, le don, l'introduction au capital autorisé de la société économique, le loyer, le transfert comme explicite, ne donnent pas le droit à d'autres participants à Recevez une part conformément à l'art. 250.

Si la part est vendue à un autre copropriétaire, le droit d'achat prédominant ne fonctionne pas du tout: le participant a le droit de vendre sa part d'un autre participant à la propriété commune sans aucune possibilité d'autres participants d'intervenir sur cette vente. Évidemment, si la part est vendue à l'intérieur du cercle des participants en propriété commune, ces intérêts exprimés dans le droit d'achat le plus préférentiel ne sont pas affectés.

La violation du droit d'achat préventif n'est pas seulement la vente d'une action en plus des autres participants, sans préavis, mais également de vendre une part d'autres termes plus favorables que ce qui a été signalé aux participants, par exemple, à un prix inférieur ou à le même prix, mais avec la fourniture de versements de paiement, etc.

La vente peut être accompagnée de la mise en place d'autres conditions "non vides". Une partie de ces conditions peut être assez justifiée, par exemple, fournir une garantie de paiement en tant que dépôt ou garantie. Certaines conditions peuvent refléter la relation privilégiée entre le vendeur et l'acheteur, par exemple, simultanément du contrat de vente auront conclu un contrat de location immobilier avec le droit d'utiliser la propriété par le vendeur comme locataire.

Un participant de propriété commune qui souhaite tirer parti de son droit préventif devrait prendre un contrat dans son ensemble, avec toutes ses conditions. Si certaines conditions ne sont formulées que pour contourner le droit préférentiel d'achat, le copropriétaire simultanément avec l'exigence de transfert de droits et d'obligations en vertu du contrat de recherche de la reconnaissance de ces conditions par des logiciels non valides.

3. Le terme au cours de laquelle le copropriétaire notifié a le droit d'accepter la proposition de vente d'une action, est un mois pour l'immobilier et dix jours pour le mobilisme - c'est un lien. Il n'est pas soumis à la récupération et si le copropriétaire était incapable de se familiariser avec le message reçu, par exemple, en raison d'un état douloureux. Dans le même temps, si le message était intentionnellement établi de manière à introduire une idée fausse, ou a été accordée avec une violation de la procédure habituelle, il y a des raisons de parler de violation par le vendeur de son devoir établi au paragraphe 2 d'art. 250.

Un mandat de trois mois pour l'application de l'exigence d'un participant à la propriété générale du droit et des obligations de l'acheteur est traditionnellement pris en compte. Cependant, la formulation du paragraphe 3 de l'art. 250 vous permet de considérer cette période et de la période d'une liaison (existence de la droite). Il convient de noter que l'évolution de l'institution elle-même du droit d'achat préventif, consistant à réduire sa valeur, se manifeste notamment et dans le fait que la capacité d'intervenir dans la transaction est réduite à la disposition de la part de la part. de la propriété commune non seulement sur les motifs, mais également en termes.

4. Il convient de garder à l'esprit que la vente d'un copropriétaire d'une part avec une violation du droit d'achat préventif est révélée après la réalisation du contrat et l'acheteur est devenu le propriétaire, d'autant plus que depuis, en règle générale. , la propriété de la part est au moment du contrat. Selon la signification exacte de la loi, dans ce cas, le transfert des droits et obligations de l'acheteur est déjà impossible, car l'acheteur est déjà devenu le propriétaire et. Et le transfert de droits de propriété d'une personne à une autre sans force d'art. 250, ni pour d'autres raisons ne sont pas fournies.

5. Conformément à la recommandation exprimée par le plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie dans la réglementation du 22 mars 1966, n 32 "sur certaines questions qui se sont présentées dans la pratique des navires dans l'application des normes du GC , réglementant la relation immobilière sur le bâtiment résidentiel »(tel que modifié le 20 décembre 1983 N 11 du 15 décembre 1987 n 8 du 22 avril 1992 n 9 du 21 décembre 1993 n 11) (Collection de décisions de la Plénums des tribunaux suprêmes de l'URSS et de la RSFSR (Fédération de Russie) sur des affaires civiles. M., 1999. P. 68), sur présentation d'une telle réclamation, le demandeur est obligé de pénétrer dans la Cour payée par l'acheteur pour le Maison, frais, frais et fonctions, ainsi que d'autres montants à payer à l'acheteur en compensation pour eux lors de l'achat de coûts obligatoires à domicile. De toute évidence, cette recommandation a une raison si le contrat prévoit le paiement lors de la conclusion du contrat. Si les termes du contrat, l'achat et la vente d'un bâtiment résidentiel prévoient une période de paiement ou de paiement différente de versements, il est nécessaire de garantir uniquement les montants qui doivent être payés au moment de la prise en compte du différend, ainsi que comme les montants compensent les dépenses de l'acheteur.

6. La principale caractéristique du mécanisme du droit d'achat préventif est que le contrat de vente d'une part d'une tierce partie, qu'il soit réalisé avec une violation du droit d'achat préventif ou non, est valide. Ainsi, le droit le plus préférentiel n'est pas d'annuler la vente, mais de rejoindre ce contrat actuel du côté de l'acheteur. L'émergence de cette règle a été expliquée par le fait qu'un participant à la propriété commune, qui cherche à annuler le contrat s'est engagé à contourner sa loi préférentielle, devrait prouver la gravité de son intention par le fait qu'il est lui-même prêt à conclure le même contrat. À cet égard, il est très inutile de rechercher la reconnaissance d'un contrat invalide pour la vente d'une part de propriété commune, faisant référence à la violation du droit d'achat préventif.

7. Si l'acheteur, au moment de la situation du différend, a adopté une part de la propriété à une tierce partie, alors toutes les occasions d'obtenir le droit à cette part dans le cadre du différend entre le participant de la propriété générale et la Le premier acheteur de l'ordre du principal droit d'achat disparaît. Cela n'a pas d'importance en même temps, dans la mesure où l'acquéreur de la part se comportait, c'est-à-dire Savoir-t-il que plus tôt cette action a été acquise avec une violation du droit d'achat préventif. Le fait est que la conscience peut être d'une signification juridique qu'avec l'invalidité de la transaction. Cependant, la violation du droit d'achat préventif, comme déjà mentionné, n'entraîne en soi aucune invalidité de la vente. Cela ne signifie toutefois pas que la protection est exclue pour d'autres motifs, par exemple, s'il existe des signes d'une transaction imaginaire sur l'aliénation de la part d'une tierce partie.

8. Le droit préemptif ne peut être effectué lors de la vente d'une part d'appel d'offres publiques, car en soi le droit d'achat préventif, étant un privilège, c'est-à-dire Fournir des avantages à une personne comparée aux autres est incompatible avec le mécanisme de négociation, qui repose sur un concours égal de tous ses participants.

Évidemment, pas seulement la vente aux enchères publique, mais aussi des échanges réalisés par le vendeur en privé, c'est-à-dire Selon leur propre volonté, excluez également la mise en œuvre du droit préventif à l'achat. Il est clair que si le droit du droit d'achat préventif a le droit d'acquérir une action dans les mêmes conditions que le gagnant de la vente aux enchères, puis d'enchérir, c'est-à-dire La concurrence des personnes qui souhaitent acquérir des biens sur les meilleures conditions deviennent impossibles. Dans le même temps, l'interdiction du propriétaire de la part de commettre l'aliénation de la part de la part de métiers signifierait une limitation de la propriété, qui n'a aucune raison de la loi (article 2 de l'article 1).

Lorsque vous effectuez des échanges commerciaux - public et privé - tous les participants à la propriété globale ont le droit de prendre part à eux et d'acquérir une part sur l'égalité de termes avec d'autres personnes.

Le droit d'achat préventif ne peut être mis en œuvre et dans les cas où le vendeur de la part est tenu de vendre la vente en vertu de la loi ou du contrat ().

9. Comme mentionné dans

Une partie importante des objets du Fonds immobilier résidentiel est une propriété commune. La propriété partagée impose certaines restrictions sur les opérations avec des objets: le propriétaire de la part ne peut pas le vendre à une personne tierce qui contourne d'autres propriétaires de l'appartement, qui ont le droit de rédemption préférentiel.

Qu'est-ce qu'ils appellent l'avantage de la rédemption de la part de l'appartement et de la façon dont cela se produit?

Pour commencer, il convient de clarifier que la propriété commune est l'équité et l'articulation. Selon l'art. 244 du Code civil du Codex, le général est considéré comme le bien appartenant à deux personnes ou plus. Si la part exacte des propriétaires est définie - la propriété est dans une propriété de capitaux propres, sinon définie dans le joint.

• Le propriétaire de la part a le droit de le disposer à sa discrétion, si ses actions ne violent pas les droits des autres propriétaires.
• La propriété commune ne peut être mise en œuvre par une personne des propriétaires - cela nécessitera une section préliminaire.

Le droit à la rédemption prioritaire se produit lorsque le propriétaire de la part a décidé de le vendre et de déterminer la valeur marchande. Il est obligé d'informer les propriétaires restants par courrier recommandé ou préavis personnel.

Au cours du mois à compter de la date de réception de la lettre des hôtes d'actions connexes, la décision d'achat devrait être prise.

Qui est fourni en premier lieu?

Le droit à la rédemption de la part de l'appartement a:

• propriétaires de mètres carrés dans des salles communes;
• les propriétaires partagent dans des appartements.

Les voisins sur un appartement commun deviennent souvent une pierre d'achoppement lorsqu'il s'agit de vendre la pièce. Bien que ce logement implique un hébergement séparé, la chambre peut être enregistrée comme une propriété privée ou comme une part de propriété commune. Et dans ce cas et dans un autre cas, lorsque vous effectuez des transactions de vente, des étapes sont observées. 250 Code civil de la Fédération de Russie: les voisins ont un droit de priorité de racheter les chambres libérées.

Si nous parlons de l'appartement dans lequel la famille vit, la vente de la part des tiers a l'air inutile et même absurde, car il est souvent impossible de déterminer ses frontières physiques (par exemple, 1/3 de la part de 1 appartement en salle). Cependant, hériter des conflits de biens et de familles, de telles tentatives ont eu lieu. Le droit aux rachats doit être observé strictement.

Une partie de l'appartement en copropriété est incapable de disposer. Initialement, une section doit être mise en œuvre avec la détermination des actions de chacun des propriétaires, et seulement après qu'il est possible de vendre leur part - bien sûr, le copropriétaire tirera parti du droit d'achat préférentiel.

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La loi interdit la cession du droit de racheter avec des tiers: négocier avec un relativement ou un voisin afin qu'il ait signé un refus de bénéficier de la troisième personne en contournant d'autres propriétaires de la propriété commune, ne fonctionnera pas.

Quelle exclusion des règles concernant un achat prédominant fait de la loi?

Le droit prédominant s'applique aux transactions et actions d'achat et de vente dans les locaux résidentiels, à l'exception de la mise en œuvre:

• actions de propriété en soumissionne publique;
• actions de terrain, sur lesquelles il y a une maison qui est dans une propriété commune ou des locaux dans cette maison.

Une exception concerne le contrat de don - cette lacune dans la législation utilise parfois des résidents d'appartements communaux, qui n'ont pas négocié avec leurs voisins. Pour éviter les cassettes rouges avec des défaillances et des notifications, le vendeur transmet la pièce à l'acheteur prétendument comme un cadeau, gratuitement, mais ce dernier doit payer dans le Trésor de la taxe d'État - s'il n'est pas un parent proche ou son épouse de la donneur. Si les voisins réussissent à se prouver devant un tribunal que la transaction était fictive, elle peut être invalide.

Instructions pour la mise en œuvre du droit de rédemption préférentiel lors de la vente d'une action

Faire l'achat et la vente d'une part devraient être conformes aux normes juridiques. Bien sûr, lorsqu'un parent ou un voisin apparaît dans le rôle de l'acheteur, il ne pose pas de difficultés, mais que faire ceux qui veulent vendre des mètres carrés dans un service commun, et personne n'a exprimé des voisins d'élargir leur vie espace? Ou ils pensent qu'ils tirent avec la décision et que le vendeur n'a pas la possibilité d'attendre longtemps?

Dans de tels cas, vous devez suivre les règles de l'art. 250 gQ de la Fédération de Russie. La loi approuve l'algorithme des actions suivantes:

• source (présentation) notifications sur la vente d'une action;
• obtenir des échecs écrits du droit à la rédemption;
• en l'absence d'échecs - en attente d'un mois à compter de la date de notification de chacun des actionnaires;
• vente d'une part de copropriétaire ou d'étrangers, si personne n'a profité de son droit préventif.

Étape 1. Notification des propriétaires

Chaque copropriétaire de biens d'équité doit être informé de la vente à venir d'une part. Dans le texte du document, vous devez spécifier le nom du vendeur, adresse, caractéristiques techniques de l'objet et son coût, ainsi que le nom et l'adresse du destinataire en référence à la norme du code civil de la Fédération de Russie. , sur lequel le destinataire a le droit de rédemption préférentiel.

Les documents sont envoyés par courrier par lettres recommandées. Remplissez le formulaire d'inventaire et de notification vierge - il indiquera que la lettre est venue au destinataire et se heurtera à la conception du contrat de vente.

Les notifications de vente peuvent être personnellement en personne; Dans ce cas, vous aurez besoin d'un duplicata - une copie sur laquelle le destinataire mettra une signature et spécifie la date. Vous allez donc vous protéger et être capable de prouver votre justesse si les actionnaires voudront plus tard contester la transaction.

Étape 2. Un mois pour attendre

Par la loi, chaque copropriétaire s'appuie sur des réflexions par mois. Si, après cette période, personne n'a déclaré son droit de prévaloir l'achat d'une action dans l'appartement, vous pouvez conclure un accord avec une personne tierce partie.

La valeur réelle de la part indiquée dans le contrat ne devrait pas être inférieure au montant annoncé précédemment aux propriétaires de fractions connexes. La violation de cette règle sera la base de la reconnaissance de la transaction invalide devant le tribunal.

Étape 3. Refus du droit préventif d'acheter

Lorsque les rares voisins ne prétendent pas être échangés, et il y a un acheteur, prêt à acheter des mètres carrés, vous pouvez accélérer le processus - mais dans ce cas, la bonne volonté des locataires aura besoin, ce qui acceptera d'écrire des déclarations sur le refus.

Étape 4. Enregistrement du contrat de vente d'une part

Indépendamment de la personne que la part obtiendra - un ancien voisin dans une personne communale, une relative ou une personne tierce partie - le contrat est soumis à une notarisation obligatoire.

La norme approuvée l'article 7 de la loi fédérale n ° 172 "sur les amendements à la loi fédérale 218-FZ" sur l'enregistrement de l'État de l'immobilier "et est valable à partir du 1er janvier 2017.

La règle s'applique également à toutes les transactions d'aliénation immobilières avec des citoyens compétents mineurs et limités.

Si la part de la part de la part doit être modifiée concernant les termes de la transaction, les parties concluent un accord supplémentaire. La forme de l'accord est écrite, il est souhaitable d'utiliser l'échantillon pour la compiler. Le document indique les détails du contrat, le nom du notaire du notaire et le numéro du registre, ainsi que les détails du passeport des participants à la transaction.

L'accord n'annule pas l'effet du contrat, il ne modifie que le contenu de certains éléments - le texte doit indiquer leurs chiffres et de nouvelles conditions entrées en vigueur à compter de la date de signature du document.

Comme le contrat principal, l'accord est attribué au notaire.

Comment faire un refus?

Pour concevoir un refus du droit préventif d'acheter au vendeur et aux candidats qui possèdent l'objet de biens d'actions, il est nécessaire de comparaître dans un bureau de notaire avec des passeports et des certificats d'enregistrement des droits de propriété.

Cette procédure occupera une demi-heure, au cours de laquelle l'assistant de notaire fera des copies, préparera des documents et rend ces demandeurs - les participants ne resteront que de les signer et d'attendre la notarisation.

Une autre méthode est autorisée - un refus d'une présence personnelle dans la chambre d'enregistrement lors de la soumission de documents d'enregistrement de la transaction - mais note que le contrat de vente de la part requiert encore un certificat de notaire.

Vente d'un lobe de l'immobilier résidentiel - l'occupation de gênants, mais pas du tout compliqué. La principale chose pour le vendeur est d'agir de manière légale: informer les autres propriétaires de la loi préférentielle de la rançon et de la pause de 30 jours. Par son expiration en l'absence de ceux qui souhaitent parmi les voisins, le propriétaire peut faire une affaire avec le visage tiers.