Teintures curatives / 21.01.2021

214 FZ sur la participation. Que devez-vous savoir lors de la conclusion d'un accord de construction partagée? Accord de participation au capital. Les points importants

Anastasia Semenova

Modifications importantes de la loi fédérale "sur la participation à la construction en commun d'immeubles d'habitation et d'autres biens immobiliers"

Le 3 juillet 2016, le Président de la Fédération de Russie a signé la loi n ° 304-FZ (ci-après la loi n ° 304-FZ), qui prévoit des modifications importantes de la loi fédérale sur la participation à la construction en commun d'immeubles d'appartements et autres Objets immobiliers et modifications de certaines lois de la Fédération de Russie "(ci-après la" loi n ° 214-FZ ") et un certain nombre d'autres lois de la Fédération de Russie.

La plupart des dispositions de la loi n ° 304-FZ entrent en vigueur et s'appliquent à partir du 01/01/2017, cependant, un certain nombre de dispositions de cette loi ont d'autres conditions d'entrée en vigueur ou de début d'application, qui seront décrites dans plus de détails ci-dessous. Vous trouverez également ci-dessous des informations sur les nouvelles règles applicables à tous les projets mis en œuvre dans le cadre de contrats de participation à la construction partagée (ci-après dénommée «DDU»), et les innovations à appliquer uniquement si, avant celles-ci spécifié dans la loi n ° 304 - dates FZ (01/01/2017 et 01/07/2017), le promoteur ne conclura pas de DDU avec le premier participant à la prise de participation dans la construction (1er DDU).

I. Modifications entrées en vigueur le 04.07.2016 (à compter de la date de publication)

1) Le roman sur la formation d'un fonds d'indemnisation aux frais des contributions des promoteurs, dont les fonds sont utilisés pour protéger les droits des actionnaires en cas de faillite des promoteurs 04.07.2016 Clause 27 de l'art. 1 de la loi n ° 304-FZ, qui a complété la loi n ° 214-FZ par un nouvel article 23.2, selon lequel, par décision du gouvernement de la Fédération de Russie, un fonds d'indemnisation (ci-après dénommé le «fonds») peut être créée pour protéger les droits des participants à la construction partagée (actionnaires) en cas de faillite des promoteurs.sera constituée aux frais des contributions obligatoires des promoteurs vendant des ventes en vertu de la loi n ° 214-FZ. Dans le même temps, le montant des déductions ne doit pas dépasser 1% du coût prévu de construction d'une future maison, spécifié dans la déclaration de projet du promoteur. Le Gouvernement de la Fédération de Russie devrait établir les règles régissant la procédure de gestion du Fonds, le montant et la procédure de versement des contributions obligatoires (contributions) des promoteurs au Fonds, les conditions et la procédure d'utilisation, ainsi que les règles de placement et investir les actifs du Fonds.

Ces normes sont applicables à tous les promoteurs engagés dans la construction avec l'implication des actionnaires, quelle que soit la date de conclusion de la 1ère DDU: avant la date d'entrée en vigueur des amendements à la loi n ° 214-FZ ou après.

Compte tenu de la date à laquelle la nouvelle norme de l'art. 23.2 de la loi n ° 214-FZ, il est fort probable que les règles ci-dessus du Fonds soient adoptées par le gouvernement de la Fédération de Russie d'ici la fin de 2016. Cette position est partagée par les experts: "Il est supposé que le document pertinent devrait être adopté d'ici la fin de cette année, afin que le fonds puisse pleinement fonctionner à partir du 1er janvier 2017" ... Il est nécessaire de prêter attention au fait que précédemment le ministre de la Construction et du Logement et des Services publics M. Menem a déclaré que les normes sur les contributions obligatoires des promoteurs au Fonds devraient remplacer les normes actuelles de l'art. Art. 15.1, 15.2 de la loi n ° 214-FZ relative à la garantie bancaire et à l'assurance de la responsabilité du promoteur, assurant le bon respect des obligations par le promoteur de céder des appartements aux participants à la construction partagée (actionnaires): «le fonds va ne pas être un moyen double de garantir les obligations des promoteurs envers les participants à la construction partagée - après le début de ses activités, les règles sur l'assurance et la caution bancaire cesseront progressivement d'être efficaces. "

Cependant, la loi n ° 304-FZ ne contient pas de dispositions supprimant les exigences d'assurance responsabilité civile du promoteur et (ou) une garantie bancaire, garantissant le respect des obligations du promoteur de transférer les appartements aux participants à la construction partagée.

II. Modifications prenant effet à partir du 01.01.2017 En vigueur de la partie 1 de l'art. 7 de la loi n ° 304-FZ, toutes les autres dispositions de cette loi, en plus du paragraphe 27 ci-dessus de l'art. 1, entre en vigueur le 01.01.2017, cependant, conformément à la partie 3 de l'art. 7 de la loi n ° 304-FZ, certaines de ces nouvelles normes sont appliquées à partir du 01.07.2017.

1. Modifications appliquées à partir du 01.01.2017

Les nouveautés de la loi n ° 214-FZ, appliquée à partir du 01.01.2017, sont à leur tour subdivisées en celles qui s'appliquent: a) aux relations liées à l'attrait de fonds auprès des actionnaires, si le 1er établissement d'enseignement préscolaire est conclu après le 01.01.2017 ; b) toutes les autres relations (quelle que soit la date de conclusion de la 1ère DDU).

A. Modifications de la loi n ° 214-FZ, appliquées dans les cas où le premier établissement d'enseignement préscolaire est fermé après le 01.01.2017

1) Un roman qui étend l'effet de la loi n ° 214-FZ aux maisons de ville La loi n ° 214-FZ comprend une indication directe qu'elle étend son effet aux relations associées à la construction de bâtiments résidentiels d'un lotissement bloqué avec un nombre de 3 blocs ou plus (maisons de ville) (partie 2.3 de l'article 1 de la loi n ° 214-FZ).

2) Resserrement des exigences que le promoteur doit respecter pour attirer des fonds des actionnaires

Un certain nombre d'exigences particulières ont été établies pour qu'un promoteur acquière le droit d'attirer des fonds auprès des citoyens * (partie 2-2.3 de l'article 3 de la loi n ° 214-FZ):

* Remarque: le roman le plus pénible pour le développeur est la clause 1 de la partie 2 et la partie 2.1 de l'art. 3 de la loi n ° 214-FZ, qui établit les exigences minimales pour le capital autorisé du promoteur, qui sont déterminées en fonction de la superficie totale de tous les locaux en construction, vendus en vertu de la loi n ° 214-FZ (pour plus de détails , voir le paragraphe 2 de la section II de cet examen) - s'applique à partir du 07/01/2017 et à ces relations lorsque la 1ère éducation préscolaire est terminée après le 07/01/2017. Voici les normes énumérées dans les paragraphes. 2-8 h.2 c. À soupe 3 de la loi n ° 214-FZ, qui entre en vigueur le 01.01.2017.

Absence de procédures de liquidation et de mise en faillite pour le promoteur; l'absence de décision d'un organisme public de suspendre les activités du promoteur à titre de mesure administrative;

Le développeur n'a pas entré les listes de déloyaux:

(a) fournisseurs pour les marchés publics / municipaux

(en cas de mauvaise exécution des obligations, si l'objet des contrats étatiques / municipaux est l'exécution de travaux de construction (reconstruction, révision) et / ou l'organisation de tels travaux, ou l'acquisition de locaux d'habitation auprès d'une personne morale),

(b) les participants aux enchères de terrains;

Pas d'arriérés d'impôts et autres paiements obligatoires

(le promoteur n'a pas le droit de lever des fonds auprès des actionnaires en présence d'arriérés sur les paiements obligatoires pour l'année civile écoulée, si le montant de cette dette dépasse 25% de la valeur comptable des actifs du promoteur selon les états financiers du dernière période de rapport);

Le PDG et le chef comptable n'ont pas: des condamnations pour crimes dans la sphère économique (à l'exception des annulés et annulés), et ils ne sont pas privés du droit d'occuper des postes ou d'exercer des activités dans le domaine de la construction, de la reconstruction ou de l'organisation de la construction, la reconstruction, ainsi que les sanctions administratives sous forme de déchéance (partie 2, article 3 de la loi n ° 214-FZ). Le développeur doit répondre aux exigences ci-dessus au moment de l'envoi de la déclaration de projet au spécifié dans la partie 1 de l'art. 23 de la loi n ° 214-FZ, l'organe exécutif fédéral habilité à réglementer dans le domaine de la construction partagée d'immeubles d'habitation et (ou) d'autres biens immobiliers (ci-après dénommé «organisme habilité»). Sinon, le promoteur n'a pas le droit d'attirer de l'argent des citoyens - actionnaires pour la construction d'immeubles d'appartements (partie 2.2. Article 3 de la loi n ° 214-FZ).

Le développeur n'a pas le droit de lever des fonds si, après l'envoi de la déclaration de projet, il ne répond pas aux exigences ci-dessus de l'art. 2 de la loi n ° 214-FZ dans les cas (partie 2.3 de l'article 3 de la loi n ° 214-FZ):

Introduire des procédures de faillite contre le promoteur;

Suspension des activités du promoteur à titre de mesure administrative par décision de l'organisme d'État;

Prendre la décision de liquider le développeur.

Ces informations doivent être communiquées à l'organisme habilité dans un délai d'un jour ouvrable, et dans un délai d'un jour ouvrable, l'organisme habilité doit envoyer une notification à l'organisme d'enregistrement indiquant que le développeur n'a pas le droit d'attirer des fonds des citoyens (partie 2.5, 2.6 de l'article 3 de la loi n ° 214-FZ). Dans ce cas, Rosreestr suspend l'enregistrement d'État des établissements préscolaires conclu avec un tel promoteur - les modifications correspondantes sont apportées à la loi fédérale du 13.07.2015 N 218-FZ «Sur l'enregistrement d'État des biens immobiliers» (art. 5 de la loi no . 304-FZ).

3) Modifications des normes établissant les exigences relatives au contenu et à la procédure de dépôt de la déclaration de projet Les normes relatives à la déclaration de projet ont considérablement changé. Selon la nouvelle édition de la partie 1 de l'art. 19 de la loi n ° 214-FZ, la déclaration de projet «est un document officiel certifiant les faits qui entraînent des conséquences juridiques pour le promoteur».

À l'heure actuelle, la déclaration de projet comprend non seulement des informations sur le promoteur et le projet de construction, mais «définit également la portée des droits du promoteur d'attirer des fonds de citoyens et d'entités juridiques pour la construction (création) d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres objets immobiliers spécifiés dans cette déclaration de projet ". Avant la conclusion d'une DDU avec le premier participant à la construction partagée, le promoteur envoie la déclaration de projet à l'organisme autorisé à l'aide d'une signature électronique qualifiée améliorée en remplissant le formulaire de déclaration de projet électronique sur un site Web spécial, qui est déterminé par le (remarque: avant de garantir la capacité technique appropriée, le développeur envoie la déclaration de projet et les modifications à celle-ci à l'organisme autorisé de la manière établie par cet organisme autorisé). L'organisme habilité, dans un délai ne dépassant pas 30 jours à compter de la date de réception de la déclaration de projet, émet au promoteur un avis sur la conformité du développeur et de la déclaration de projet aux exigences de la loi n ° 214-FZ, ou un refus d'émettre un tel avis.

La déclaration de projet est susceptible d'être renvoyée si:

L'organisme habilité a refusé d'émettre un avis;

Dans les 60 jours à compter de la date d'émission de l'avis au promoteur, les documents d'enregistrement d'État du 1er établissement préscolaire n'ont pas été soumis.

Le formulaire de la déclaration de projet est approuvé par l'organisme habilité.

B. Amendements à la loi n ° 214-FZ, appliqués quelle que soit la date de création du premier établissement d'enseignement préscolaire

1) Romans établissant la procédure de modification de la déclaration de projet

Remarque: La loi n ° 304-FZ ne contenant pas de règles spéciales déterminant les caractéristiques de l'application de l'art. 19 de la loi n ° 214-FZ, en fonction de la date de conclusion de la 1ère DDU, nous pensons que les romans sur la déclaration de projet (en plus de la norme ci-dessus, du texte dont il suit qu'il est appliqué avant la conclusion du 1er DDU) sont applicables à toutes les relations juridiques à partir du 01.01.2017. Si des modifications sont apportées à la déclaration de projet, le développeur place la déclaration de projet modifiée sur son site Web et, dans les 5 jours, envoie la déclaration de projet modifiée à l'organisme habilité de la même manière que celle établie pour l'envoi de la première déclaration de projet: en remplissant un formulaire de déclaration de projet électronique sur un site Web spécial utilisant une signature numérique qualifiée améliorée (articles 19, 3.1 de la loi n ° 214-FZ).

Modifications pertinentes, selon lesquelles le promoteur a le droit de faire de la publicité pour les objets en construction avec la participation des actionnaires, uniquement après avoir reçu la conclusion ci-dessus de l'organisme autorisé sur la conformité du promoteur et de la déclaration de projet aux exigences de la loi No. 214-FZ (en plus de l'obtention d'un permis de construire, comme c'était le cas auparavant), ont été introduits dans l'article 28 de la loi fédérale du 13.03.2006 n ° 38-FZ "sur la publicité".

3) Romans sur la divulgation d'informations par le développeur

La loi a introduit des normes obligeant le promoteur à divulguer des informations détaillées sur ses activités.

Un promoteur qui attire des fonds des participants à la construction partagée par rapport à chaque immeuble en construction ou autre objet, les locaux dans lesquels sont vendus conformément à la loi n ° 214-FZ, doit publier des informations sur son site officiel, en particulier (article 3.1 de la loi n ° 214-FZ):

Permis de mise en service d'installations, à la construction desquelles le promoteur a participé pendant 3 ans;

Rapport d'audit de la dernière année de l'activité entrepreneuriale du développeur (note: il s'agit d'un libellé littéral de la clause 6, partie 2 de l'article 20 de la loi n ° 214-FZ, à laquelle se réfère la clause 2 de la partie 2 de l'article 3.1 de cette loi audit des comptes annuels (financiers), comme indiqué dans la partie 4 de l'article 18 de la loi n ° 214-FZ);

Documents d'autorisation initiale (permis de construire, avis d'expert sur la documentation de conception) et titres de propriété du terrain;

Conclusion de l'organisme habilité sur la conformité du promoteur et de la déclaration de projet aux exigences établies de la loi n ° 214-FZ;

Projet DDU;

Informations sur les méthodes utilisées pour garantir le respect des obligations du développeur;

Photos d'une maison en construction reflétant l'état actuel (progrès) de la construction (à publier mensuellement).

La loi n ° 304-FZ a également élargi la liste des informations sur le promoteur et l'installation en construction qui sont soumises à la divulgation par le promoteur (articles 20, 21 de la loi n ° 214-FZ).

Le moment de la divulgation des informations spécifié à l'art. 3.1. Loi n ° 214-FZ, sur le site du développeur:

(a) à l'issue de la première DDU - dans les 5 jours ouvrables après réception d'un avis de l'organisme habilité sur la conformité du promoteur et de la déclaration de projet avec les exigences de la loi n ° 214-FZ;

(b) lors de la modification des informations précédemment divulguées sur le site Web du développeur - dans les 5 jours ouvrables suivant la réalisation de ces modifications (parties 3, 4, article 3.1 de la loi n ° 214-FZ).

Les exigences relatives à la procédure de publication d'informations sur le site Web du développeur sont déterminées par l'organisme autorisé.

4) Changement (élargissement de la composition et description détaillée) des conditions essentielles de l'éducation préscolaire

La liste des conditions obligatoires à inclure dans le DDU a été élargie, en particulier, conformément à la nouvelle version de la clause 1 de la partie 4 de l'art. 4 de la loi n ° 214-FZ, la description de l'objet de la construction partagée doit être détaillée en détail, incl. «Les principales caractéristiques des locaux résidentiels ou non résidentiels», auxquelles la loi n ° 214-FZ comprend, incl. matériau des murs extérieurs et des dalles de plancher, classe d'efficacité énergétique, résistance aux tremblements de terre.

Les conditions du DDU doivent correspondre aux informations incluses dans la déclaration de projet à la date de conclusion du DDU. Dans le cas contraire, l'établissement d'enseignement préscolaire peut être invalidé à la demande de l'actionnaire (partie 4.1 de l'article 4 de la loi n ° 214-FZ).

En outre, si auparavant le gouvernement de la Fédération de Russie avait le droit d'édicter des règles pour la conclusion et l'exécution d'un contrat qui liaient les parties à la DDU, il est maintenant devenu son obligation (partie 2 de l'article 4 de la loi no . 214-FZ).

5) Modifications des conditions de formulation du prix de l'éducation préscolaire, procédure de paiement

Clarification de la possibilité de déterminer le prix du contrat comme le produit du prix par unité de surface et de la taille de la surface totale.

Pour les cas où une partie d'un espace de vie - un objet de construction partagée sont des loggias, des vérandas, des balcons, des terrasses, le concept de «superficie totale réduite» a été introduit, qui est défini comme la somme des surfaces de l'espace de vie et la superficie de la loggia, du balcon, de la terrasse, de la véranda selon un coefficient de réduction établi par l'organisme habilité (art. 5 de la loi n ° 214-FZ). Il est également stipulé que le paiement au titre du contrat n'est effectué qu'après l'enregistrement public de la DDU ou de l'accord de cession, si le cédant est une personne morale (article 5, partie 3 de l'article 11 de la loi n ° 214-FZ). De plus, la partie 4 de l'art. 11 de la loi n ° 214-FZ contient une indication qu'en cas de non-respect de l'ordre de paiement spécifié, le cédant est responsable conformément à la législation de la Fédération de Russie (non spécifié; la loi n ° 304-FZ ne contiennent des normes sur les amendements pertinents au Code des infractions administratives de la Fédération de Russie).

6) Modifications de la garantie du développeur

Une norme a été introduite selon laquelle, lors du transfert d'un objet de construction à l'acheteur, le développeur doit joindre à l'acte de transfert des instructions pour le fonctionnement de l'objet, y compris les éléments de finition qui y sont inclus, les systèmes de support d'ingénierie, les éléments structurels, les produits (partie 1 de l'article 8 de la loi n ° 214 -FZ).

7) La loi n ° 214-FZ clarifie les conséquences de l'incohérence entre les assureurs et la banque, qui garantissent que le promoteur remplit les obligations de transfert d'appartements aux actionnaires, les exigences établies par cette loi (articles 15.1, 15.2 de la loi) , en particulier:

Le non-respect par la banque ou l'organisme d'assurance des exigences de la loi n ° 214-FZ est à la base du refus unilatéral du promoteur de respecter le contrat de caution ou d'assurance (partie 2.1. Article 15.1, partie 14.1. Article 15.2 de la loi. N ° 214-FZ);

Résiliation d'un contrat d'assurance par accord des parties, refus unilatéral d'exécuter un contrat d'assurance, sauf refus unilatéral d'exécuter un tel accord sur la base du non-respect par l'organisme d'assurance des exigences de la loi n ° 214-FZ , ne sont autorisés qu'avec le consentement du bénéficiaire au titre du contrat d'assurance (partie 14.2 de l'article 15.2 de la loi n ° 214-FZ); la résiliation ou la résiliation anticipée de la convention de caution ne libère pas la caution (co-cautions) de l'obligation de remplir ses obligations en vertu de la convention de caution survenue avant la date de résiliation ou de résiliation anticipée de la convention de caution (partie 2.2. article 15.1 de Loi n ° 214-FZ).

8) Évolution des normes sur l'utilisation ciblée de l'argent des actionnaires

La loi n ° 214-FZ précise la procédure de dépense des fonds affectés reçus des participants à la construction partagée. En particulier, la liste des fins pour lesquelles le promoteur a le droit de dépenser les fonds entrants, qui peuvent désormais être dépensés non seulement pour la construction de la maison elle-même, mais aussi pour: la construction d'infrastructures sociales (pour plus de détails , voir ci-dessous);

Remboursement des frais de paiement des loyers (en plus des dépenses cibles précédemment reconnues pour l'acquisition d'un terrain sur lequel la construction est en cours, en propriété ou en location);

Remboursement des frais de paiement des prêts ciblés et des intérêts sur ces prêts;

Remboursement des frais liés à l'enregistrement public de l'enseignement préscolaire et autres (partie 1 de l'article 18 de la loi n ° 214-FZ).

De nombreuses questions sont soulevées par la division par le législateur comme deux fins différentes pour lesquelles des fonds sont attirés par les participants à la construction partagée, dans les cas suivants: (a) construction d'un immeuble d'habitation ou d'un autre bien immobilier (clause 1 de la partie 1 de article 18 de la loi n ° 214-FZ);

b) la construction de plusieurs immeubles d'habitation ou d'autres objets immobiliers, à condition que la construction de ces objets soit effectuée dans les limites d'un élément de la structure de planification d'un quartier, un microdistrict prévu par la documentation approuvée pour la planification du territoire (clause 2 de la partie 1 de l'article 18 de la loi n ° 214-FZ).

Dans le même temps, la loi ne précise pas si la norme du paragraphe 2 de la partie 1 de l'art. 18 de la loi n ° 214-FZ, qui permet l'utilisation des fonds réservés des actionnaires pour la construction de plusieurs immeubles d'habitation en présence de projets d'aménagement du territoire approuvés (PTP), de projets d'arpentage (PMT) dans les cas où une telle construction de plusieurs maisons est déjà en cours sur la base d'un permis de construire, délivré avant l'adoption de la loi n ° 304-FZ en l'absence de la LBC et / ou du PMT, ou non.

Nous pensons que cette norme n'est pas applicable aux projets déjà mis en œuvre sur la base d'un seul permis de construire, pour lesquels il n'y a pas de PPT, PMT. Cependant, une telle conclusion ne découle pas directement de l'interprétation littérale de l'art. Art. 6, 7 de la loi n ° 304-FZ, qui déterminent la procédure d'entrée en vigueur et d'application des nouvelles normes de la loi n ° 214-FZ, qui peuvent donner lieu à des litiges avec les forces de l'ordre.

Les changements de libellé concernant le remboursement des coûts des infrastructures d'ingénierie peuvent également donner lieu à des différends avec les forces de l'ordre.

Si la clause précédente 4 h.1 Art. 18 de la loi n ° 214-FZ parlait de «la construction des systèmes d'ingénierie et d'assistance technique nécessaires au raccordement…. immeubles d'habitation ... si cela est prévu dans la documentation du projet », maintenant le paragraphe 5 de la partie 1 de l'art. 18 de la loi n ° 214-FZ utilise le libellé suivant:

«Construction, reconstruction dans les limites du terrain, dont le détenteur des droits d'auteur est le promoteur, des réseaux d'ingénierie et d'assistance technique nécessaires pour connecter ... des immeubles à appartements et (ou) d'autres objets immobiliers à ces réseaux d'ingénierie et d'assistance technique , si la documentation pertinente du projet le prévoit, ou la compensation des coûts de construction, de reconstruction de ces réseaux d'ingénierie et d'assistance technique. "

Nous ne pouvons pas exclure le risque que les autorités de régulation considèrent le paiement des coûts des réseaux d'ingénierie situés en dehors du terrain du promoteur, érigés par le promoteur dans le cadre de la construction d'un immeuble à appartements, comme une utilisation inappropriée des fonds propres. Pour minimiser le risque, après le début de l'application de ces normes, il est recommandé au promoteur d'officialiser les relations juridiques avec les propriétaires des parcelles d'autres personnes (par exemple, pour établir une servitude pour la construction de réseaux d'ingénierie).

Le nouvel article 18.1 de la loi n ° 214-FZ définit la procédure à suivre par le promoteur pour utiliser les fonds des actionnaires pour créer des infrastructures sociales et payer des intérêts sur les prêts ciblés émis pour la construction de ces équipements. La principale condition pour dépenser des fonds pour la construction d'installations sociales est le transfert de ces installations après la mise en service dans la propriété partagée des participants à la construction partagée ou leur transfert gratuit à la propriété de l'État ou de la municipalité. Dans le même temps, si un objet social est transféré en copropriété, alors lorsque le promoteur conclut une DDU avec un participant à la construction partagée, un accord doit être conclu en même temps sur l'émergence d'une part de droit de commun partagé propriété de l'objet d'infrastructure sociale, qui fera partie intégrante de la DDU (article 18.1 de la loi n ° 214-FZ).

Une nouvelle norme a été introduite - la partie 1.2 de l'art. 18 de la loi n ° 214-ЗЗ, qui prévoit la tenue de registres séparés des fonds:

A) par rapport à chaque immeuble d'appartements et (ou) autre objet immobilier - pour les projets impliquant la construction d'une maison (conformément à la clause 1 de la partie 1 de l'article 18 de la loi n ° 214-FZ), b) en relation à chaque groupe de maisons, en construction dans les limites d'un élément de la structure de planification d'un quartier, microdistrict, prévu par la documentation approuvée pour la planification du territoire (spécifiée à la clause 2, partie 1 de l'article 18 de la loi no 214-FZ) lors de la construction d'un groupe de ces maisons.

En outre, l'article 18 de la loi n ° 214-FZ a été complété par la norme sur l'audit obligatoire des états comptables (financiers) annuels du promoteur (partie 4 de l'article 18 de la loi n ° 214-FZ). La responsabilité des dépenses ciblées de fonds incombe au directeur général et au chef comptable (la personne agissant en tant que chef comptable) du promoteur (partie 1.3 de l'article 18 de la loi n ° 214-FZ). 9) Modifications des pouvoirs de l'organisme habilité

Pour l'organisme habilité, le rapport droits / obligations a changé: désormais, la loi consacre le droit de l'organisme à recevoir des informations, toutes les autres fonctions lui sont assignées en tant qu'obligation directe (article 23 de la loi n ° 214-FZ).

Le nouveau devoir de l'organisme habilité est d'approuver la déclaration de projet en émettant un avis sur la conformité du promoteur et la déclaration de projet avec les exigences de la loi n ° 214-FZ comme condition nécessaire pour que le promoteur ait le droit d'attirer des fonds auprès des citoyens (articles 3, 19, 23 de la loi n ° 214-FZ ).

10) La loi n ° 214-FZ introduit des règles supplémentaires concernant la responsabilité / exonération de responsabilité du promoteur:

Le promoteur est dégagé de toute responsabilité en cas de non-respect des délais de cession d'un objet de construction dans le cas où un participant à la construction partagée échappe à l'acceptation de l'objet (partie 2 de l'article 6 de la loi n ° 214-FZ); la procédure de dépôt d'une réclamation auprès d'un promoteur par un participant à la construction partagée en relation avec la qualité insuffisante d'un objet a été clarifiée - des procédures judiciaires et extrajudiciaires sont possibles, le recours à une procédure extrajudiciaire ne prive pas l'actionnaire du droit de saisir le tribunal (partie 6 de l'article 7 de la loi n ° 214-FZ);

Le développeur est dégagé de toute responsabilité pour les défauts découverts pendant la période de garantie s'il prouve qu'ils sont survenus à la suite d'une usure normale, ou à la suite de réparations inappropriées effectuées par le participant dans la construction partagée, ou à la suite d'une violation par le participant des conditions d'utilisation prescrites dans le mode d'emploi (partie 7 de l'art. 7 de la loi n ° 214-FZ);

Si le promoteur ne respecte pas le délai d'élimination des défauts de l'objet de construction partagé - local résidentiel, le promoteur paie au citoyen - le participant à la construction partagée une pénalité (pénalité):

(a) à hauteur de 1% de la valeur de l'objet de construction partagé pour chaque jour de retard - dans le cas où le défaut (défaut) desdits locaux d'habitation est à l'origine de la reconnaissance de ces locaux d'habitation impropres à l'habitation, ou (b) à hauteur de 1% du coût des dépenses d'éliminer les défauts dans l'appartement pour chaque jour de retard, si un tel défaut ne constitue pas une base pour reconnaître un tel local résidentiel impropre à la vie (partie 8 de l'article 7 de la loi avec l'utilisation d'une référence directe au paragraphe 1 de l'article 23 de la loi de la Fédération de Russie du 02/07/1992 No. N ° 2300-1 «Sur la protection des droits des consommateurs»); le droit d'un participant à la construction partagée de résilier unilatéralement la DDU en cas de modification significative de la documentation de conception, y compris l'excédent de la modification autorisée dans la superficie totale de l'objet de construction partagé, qui peut être établie dans la DDU à concurrence de 5% maximum de la surface spécifiée (auparavant, la loi indiquait uniquement pour «changement significatif de la taille de l'objet») (clause 2, partie 1.1 de l'article 9 de la loi n ° 214-FZ);

Un participant à la construction partagée est privé du droit au refus unilatéral d'exécuter le contrat à l'amiable si le promoteur remplit correctement ses obligations envers le participant à la construction partagée et satisfait aux exigences établies par la loi n ° 214-FZ (partie 1.2 de l'article 9 de la loi n ° 214-FZ);

Le développeur est responsable de l'exhaustivité et de l'exactitude des informations mises en ligne sur son site Internet (partie 8 de l'article 19 de la loi n ° 214-FZ).

11) Actes normatifs à adopter pour la mise en œuvre d'un certain nombre de nouveautés de la loi n ° 214-FZ

De l’analyse des normes de la loi no 304-FZ, il s’ensuit que le gouvernement de la Fédération de Russie devrait publier un certain nombre de lois précisant l’application de certains articles, notamment: sur le fonds d’indemnisation (partie 2 de l’article 23.2 de la loi no 214-FZ);

Règles obligatoires pour la conclusion et l'exécution de l'enseignement préscolaire (partie 2 de l'article 4 de la loi n ° 214-FZ);

Modèle d'accord sur la survenance d'un participant à la construction partagée d'une part du droit de propriété partagée d'une infrastructure sociale (partie 8 de l'article 18.1 de la loi n ° 214-FZ); la procédure de tenue et la composition des informations du Registre unifié des développeurs (partie 3 de l'article 23.1 de la loi n ° 214-FZ).

2. Modifications de la loi n ° 214-FZ, appliquées à partir du 01.07.2017

A. Modifications appliquées à partir du 01.07.2017 quelle que soit la date de conclusion du 1er établissement d'enseignement préscolaire

1) Introduction du registre unifié des développeurs

Le nouvel article 23.1 de la loi n ° 214-FZ, appliqué à partir du 01.07.2017, prévoit la tenue du registre unifié des développeurs par l'organisme habilité.

2) Des romans sur le fait d'attirer de l'argent auprès des actionnaires avec un placement sur des comptes séquestres

La loi n ° 214-FZ dans la nouvelle édition prévoit la possibilité pour le promoteur de recevoir des fonds d'un participant à la construction partagée en plaçant des fonds sur des comptes séquestres (comme mode de paiement en vertu du contrat et, en même temps, comme moyen d'assurer le respect des obligations) (articles 15.4, 15.5 de la loi n ° 214 -FZ).

B. Modifications appliquées à partir du 07/01/2017 si la 1ère éducation préscolaire se termine après le 07/01/2017

1) Exigences relatives à la taille minimale du capital autorisé La loi n ° 214-FZ a introduit de nouvelles normes (clause 1 de la partie 2, partie 2.1 de l'article 3) qui déterminent le montant minimum du capital autorisé des promoteurs (qui doit être intégralement payé au moment de la collecte de fonds actionnaires), en fonction de laquelle est déterminée la superficie totale maximale autorisée de toutes les maisons construites aux frais des actionnaires:

Le montant minimum du capital autorisé du développeur (roubles)	La superficie maximale de tous les objets de construction partagée du promoteur (m2)

La taille minimale du capital autorisé du promoteur (roubles) La superficie maximale de tous les objets de construction partagée du promoteur (m2) 2,500,000 1,500 4,000,000 2,500 10,000,000 10,000 40,000,000 25,000 80,000,000 50,000 150,000,000 100,000 400 000 000 250 000 800 000 000 500 000 1 500 000 000 de 500 000 Si le montant du capital autorisé payé du promoteur ne répond pas aux exigences établies par la partie 2.1 de l'art. 3 de la loi n ° 214-FZ, puis, en plus des méthodes obligatoires pour tous les promoteurs pour assurer le respect des obligations de transfert d'appartements aux actionnaires (garantie bancaire ou assurance responsabilité des promoteurs), un tel promoteur doit également conclure un accord de caution avec une personne morale qui est le fondateur (participant) du développeur et répond aux exigences stipulées vis-à-vis du développeur par les nouvelles normes - p. 2 - 8 de la partie 2 de l'article 3 de la loi n ° 214-FZ (partie 3 de l'article 12.1, article 15.3 de la loi n ° 214-FZ).

De plus, si le garant est également une caution (co-caution) d'autres développeurs, alors le garant et ces autres développeurs sont considérés comme des «entités juridiques associées au développeur», et lors de la détermination:

(a) le montant minimum du capital social libéré - la somme du capital autorisé du développeur et des entités juridiques associées au développeur est prise en compte;

(b) la superficie maximale des objets de construction partagés - la somme de toutes les superficies totales des locaux résidentiels et non résidentiels dans les maisons sans service en cours de construction en vertu de la loi n ° 214-FZ par le promoteur et les entités juridiques associées au promoteur est prise en compte.

Pour rembourser les coûts de construction d'immeubles d'appartements, les promoteurs attirent des fonds des citoyens, leur fournissant ainsi une part dans l'immobilier futur. Afin de réglementer l'interaction entre les entreprises de construction et les personnes qui investissent de l'argent pour acquérir une part dans le complexe d'habitation, la législation pertinente a été adoptée

Quelle est la loi?

La loi fédérale n ° 214 régit les relations entre les personnes physiques et morales liées à la collecte de fonds pour la construction de biens immobiliers. Les personnes dont les fonds sont attirés pour des travaux de construction acquièrent le droit à la propriété commune d'un immeuble d'habitation ou d'un autre immeuble en cours de construction. La loi garantit également la protection des droits et intérêts de tous ceux qui participent à la construction partagée.

La législation actuelle permet d'attirer des fonds des citoyens pour la construction d'immeubles d'appartements qui n'en sont qu'au stade de la construction, dans les cas suivants:

Lors de la rédaction d'un contrat de participation à la construction partagée;
Sur la base de certificats de logement spéciaux, qui garantissent aux citoyens le droit à une part dans les biens immobiliers en construction. Ces documents sont délivrés par le promoteur qui possède ou loue le terrain sur lequel la construction est en cours et dispose d'un permis pour les travaux concernés;
Coopératives de logement et de construction, dont les activités sont régies par la législation pertinente.

FZ-214 interdit d'attirer de l'argent des citoyens pour la construction pour des motifs qui enfreignent ou contournent les exigences ci-dessus. Si une transaction a été conclue avec un citoyen qui enfreint les règles impératives, il peut y mettre fin en saisissant le tribunal avec une déclaration correspondante.
Les personnes qui attirent des fonds de citoyens pour la construction de biens immobiliers en violation des règles prescrites sont responsables conformément à l'article.
Cette législation réglemente les relations dans la construction d'immeubles d'appartements, ainsi que de bâtiments résidentiels de type bloc, composés de plus de trois blocs. FZ-214 ne s'applique pas aux personnes morales et aux entrepreneurs individuels qui sont engagés dans des investissements dans la construction de biens immobiliers et ne sont pas liés par un accord de construction partagée. Ces relations sont réglementées et

La loi fédérale n ° 214 a été adoptée par la Douma d'État en troisième lecture le 22 décembre 2004 et approuvée par le Conseil de la Fédération le 24 décembre 2004. La loi a été signée par le Président et est entrée en vigueur le 30 décembre 2004.

Quels changements ont été apportés?

Changements récents dans article 9, sur la procédure de résiliation du contrat, a eu lieu le 03.07.2016, par le biais de la loi fédérale n ° 304-FZ. Les éditeurs ont touché paragraphe 1.1 stipulant les cas de résiliation du contrat par des personnes participant à la construction partagée. La deuxième partie de ce paragraphe a été réécrite. Il prévoit la possibilité de résilier le contrat en cas de changements importants dans l'aménagement d'un immeuble résidentiel, qui en même temps modifient la surface habitable spécifiée dans les documents au-dessus de la valeur autorisée (5%). Le même changement a apporté des modifications à point 1.2 , indiquant ce qui suit: un participant à la construction partagée ne peut pas résilier unilatéralement le contrat avec le promoteur s'il remplit toutes les obligations prescrites et ne viole pas les dispositions de la législation en vigueur.

Changements dans article 6, réglementant le calendrier du transfert du logement du promoteur à un participant à la construction partagée, ont été introduits n ° 304-FZ du 03.07.2016. Point 2 , dans sa forme modifiée, prévoit que le promoteur, en cas de non-respect des délais fixés pour l'achèvement des travaux, doit payer au participant une pénalité. Si le participant est un citoyen (personne physique), le montant de la pénalité est doublé. En cas de non-respect des délais fixés pour le transfert par la faute du citoyen, à la suite du contournement de la signature de l'acte de transfert, le promoteur est libéré de l'obligation de payer la pénalité.

Changements dans article 7, prévoyant l'assurance qualité, ont été engagés par le décret de la loi fédérale n ° 304-FZ du 03.07.2016. Les éditeurs ont abordé des points 1.1, 6, 7 et 8. Le contenu de ces points de l'article est le suivant:

Clause 1.1 oblige le promoteur à transmettre au participant à la construction les instructions d'exploitation de l'installation, qui contiennent des informations sur les règles et les conditions d'utilisation correcte et sûre de l'installation, sur les conditions d'utilisation et les pièces qui y sont incluses: finitions, systèmes d'ingénierie, structures, etc., avec une description de leurs caractéristiques et conditions d'exploitation.
Sixième paragraphe t de l'article actuel prévoit le droit du participant d'intenter une action en justice ou d'envoyer une réclamation au promoteur si des défauts de construction ont été identifiés pendant la période de garantie. Le développeur est tenu d'éliminer les lacunes constatées dans le délai convenu, sinon, le participant a le droit de saisir le tribunal.
Point 7 supprime l'obligation du développeur de corriger les défauts constatés pendant la période de garantie s'il peut prouver que leurs dommages sont le résultat de leur fonctionnement normal ou le résultat d'une mauvaise utilisation, ainsi que d'une auto-réparation inappropriée.
Huitième point L'article 7 oblige le promoteur à payer une pénalité aux citoyens qui ont acheté un bien immobilier à des fins de résidence, si les défauts identifiés n'ont pas été éliminés à temps, et prévoit également la procédure de calcul du montant de la pénalité.

Article 5., qui établit la procédure de calcul du prix du contrat, a été modifiée le 29 juillet 2017 par la Résolution n ° 218-FZ. Les éditeurs ont touché paragraphe 1 ... Ainsi, le prix du contrat est déterminé comme le produit du prix de la superficie totale des locaux et de la superficie totale de l'objet de construction. Si des vérandas, balcons, terrasses, etc. sont adjacents à l'espace de vie, la superficie totale réduite de la pièce est considérée avec des coefficients décroissants fixés par le ministère de la Construction de Russie.

Dernières modifications article 19, régissant la déclaration de projet, a eu lieu le 29 juillet 2017 conformément à la loi fédérale n ° 218-FZ, qui paragraphes 2 et 6.
Point 2 stipule qu'avant la conclusion d'un accord entre le promoteur et le participant à la construction partagée, il est nécessaire d'envoyer la déclaration de projet de l'objet immobilier à l'autorité exécutive compétente pour approbation. Pour mener à bien cette procédure dans les plus brefs délais, remplissez le formulaire de déclaration de projet approprié sur le site Internet créé par l'autorité compétente et utilisez une signature électronique pour identifier le développeur.

Sixième point oblige le développeur à apporter rapidement et régulièrement des modifications à la déclaration de projet sur son site officiel, ainsi qu'à envoyer la version modifiée de la déclaration à l'agence autorisée dans les cinq jours.

Le dernier changement article 4, établissant les règles d'élaboration d'une convention de participation à la construction partagée, qui a eu lieu le 29 juillet 2017, a été annulée paragraphe 2 , comme indiqué dans la loi fédérale n ° 218-FZ.

Téléchargez l'édition actuelle de FZ 214

La version actuelle de la loi fédérale 214 sur la participation à la construction partagée, tenant compte de toutes les dernières modifications, fait référence au 29 juillet 2017.

Article 1. L'objet de la réglementation de cette loi fédérale

1. Cette loi fédérale réglemente les relations liées à l'attrait de fonds de citoyens et de personnes morales pour la construction partagée d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres objets immobiliers sur la base d'un accord de participation à la construction partagée (ci-après - participants à la construction partagée) et l'émergence des participants à la construction partagée du droit propriété des objets de construction partagée, et établit également des garanties pour la protection des droits, des intérêts légitimes et de la propriété des participants à la construction partagée.

2. Outre le cas prévu dans la partie 1 du présent article, la collecte de fonds auprès de citoyens par une personne physique ou morale avec prise en charge d'obligations, après l'exécution desquelles un citoyen peut acquérir le droit de propriété d'un local résidentiel dans un immeuble en construction (en cours de création), est autorisée dans les cas où cela est prévu. la législation de la Fédération de Russie sur les coopératives d'épargne-logement.

Article 2. Concepts de base utilisés dans cette loi fédérale

Aux fins de la présente loi fédérale, les concepts de base suivants sont utilisés:

1) un promoteur est une personne morale, quelle que soit sa forme organisationnelle et juridique, ou un entrepreneur individuel qui possède ou loue un terrain et attire des fonds des participants à la construction partagée conformément à la présente loi fédérale pour la construction (création) d'immeubles d'appartements sur ce terrain et (ou) d'autres objets immobiliers sur la base du permis de construire obtenu. Parallèlement, les autres objets immobiliers comprennent les garages, les établissements de santé, la restauration publique, les affaires, le commerce, la culture et d'autres objets immobiliers, à l'exception des installations industrielles;

2) objet de construction partagé - locaux résidentiels ou non résidentiels à transférer à un participant à la construction partagée après avoir reçu l'autorisation de mettre en service un immeuble d'appartements et (ou) un autre objet immobilier et faisant partie de l'immeuble d'appartements spécifié et (ou) d'un autre objet immobilier en construction (créé ) également avec l'attraction de fonds d'un participant à la construction partagée.

Article 3. Droit d'attirer des fonds des participants à la construction partagée pour la construction (création) d'un immeuble à appartements et (ou) d'autres objets immobiliers

1. Le promoteur a le droit d'attirer des fonds des participants à la construction partagée pour la construction (création) d'un immeuble d'appartements et (ou) d'autres objets immobiliers uniquement après avoir obtenu un permis de construire conformément à la procédure établie, en publiant et (ou) en déposant une déclaration de projet conformément à la présente loi fédérale et à l'État enregistrement du droit de propriété ou du droit de bail du promoteur sur le terrain prévu pour la construction (création) d'un immeuble à appartements et (ou) d'autres objets immobiliers, qui comprendront des objets de construction partagés.

2. Le droit d'attirer des fonds auprès des citoyens pour la construction (création) d'un immeuble d'appartements avec prise en charge d'obligations, après l'exécution desquelles un citoyen peut acquérir le droit de propriété d'un local résidentiel dans un immeuble en cours de construction (en cours de création), ont des promoteurs qui satisfont aux exigences de la présente loi fédérale sur la base de accord de participation à la construction partagée.

3. Dans le cas d'attirer des fonds d'un citoyen pour la construction (création) d'un immeuble à appartements avec prise en charge d'obligations, après l'exécution desquelles le citoyen peut avoir le droit de propriété d'un local résidentiel dans un immeuble en construction (en cours de création), par une personne qui n'a pas le droit de le faire conformément à avec cette loi fédérale, un citoyen peut exiger de cette personne un remboursement immédiat des fonds qui lui sont transférés, ainsi que le paiement des intérêts prévus par l'article 395 du Code civil de la Fédération de Russie à concurrence du double du montant de ces fonds et une compensation supérieure au montant des intérêts causés au citoyen pour les pertes.

Article 4. Contrat de participation à la construction partagée

1. Dans le cadre du contrat de participation à la construction partagée (ci-après dénommé le contrat), une partie (le promoteur) s'engage à construire (créer) un immeuble d'appartements et (ou) un autre objet immobilier dans le délai stipulé par le contrat et (ou) avec la participation d'autres personnes et après avoir obtenu l'autorisation pour la mise en service de ces objets, céder l'objet correspondant de construction partagée à un participant à la construction partagée, et l'autre partie (participant à la construction partagée) s'engage à payer le prix stipulé par le contrat et à accepter l'objet de construction partagée s'il existe un permis de mise en service d'un immeuble à appartements et (ou) d'un autre objet immobilier.

2. Le Gouvernement de la Fédération de Russie a le droit d'édicter des règles qui lient les parties à un accord dès sa conclusion et son exécution.

3. L'accord est conclu par écrit, est soumis à l'enregistrement public et est considéré comme conclu à partir du moment de cet enregistrement.

4. Le contrat doit contenir:

1) détermination de l'objet spécifique de la construction partagée à transférer conformément à la documentation du projet par le promoteur après avoir reçu l'autorisation de mettre en service un immeuble à appartements et (ou) tout autre objet immobilier;

2) le terme pour le transfert par le développeur d'un objet de construction partagé à un participant à une construction partagée;

3) le prix du contrat, les modalités et la procédure de son paiement;

4) la période de garantie pour l'objet de construction partagée.

5. A défaut d'accord des conditions prévues par la partie 4 du présent article, un tel accord sera réputé non conclu.

6. Le risque de perte accidentelle ou de dommage accidentel à un objet de construction partagé avant son transfert à un participant à la construction partagée est à la charge du promoteur.

7. En cas de décès d'un citoyen - un participant à la construction partagée, ses droits et obligations en vertu du contrat passent aux héritiers, sauf disposition contraire de la loi fédérale. Le promoteur n'a pas le droit de refuser à ces héritiers de conclure le contrat.

8. Les droits de propriété et obligations existant au jour de l'ouverture de l'héritage d'un participant à la construction partagée, sur la base d'un accord conclu conformément à la présente loi fédérale, sont inclus dans l'héritage d'un participant à la construction partagée conformément au Code civil de la Fédération de Russie.

9. La législation de la Fédération de Russie sur la protection des droits des consommateurs dans la partie non réglementée par la présente loi fédérale s'applique aux relations découlant d'un accord conclu par un citoyen - un participant à une construction partagée exclusivement pour des besoins personnels, familiaux, ménagers et autres non liés à l'activité entrepreneuriale.

Article 5. Le prix du contrat

1. Le contrat indique le prix du contrat, c'est-à-dire le montant des fonds à verser par un participant à la construction partagée pour la construction (création) d'un objet de construction partagé. Le prix du contrat peut être défini dans le contrat comme le montant des fonds pour rembourser les coûts de construction (création) d'un objet de construction partagé et des fonds pour payer les services du promoteur.

2. Par accord des parties, le prix du contrat peut être modifié après sa conclusion, si le contrat prévoit la possibilité de modifier le prix, les cas et les conditions de sa modification.

3. Le paiement du prix du contrat est effectué en effectuant des paiements à un moment ou dans la période fixée par le contrat, calculés en années, mois ou semaines.

4. Dans le cas où, conformément à l'accord, le paiement du prix du contrat doit être effectué par un participant à la construction partagée en effectuant un paiement unique, le retard de paiement de plus de trois mois constitue la base de la demande du promoteur de résilier le contrat devant le tribunal.

5. Dans le cas où, conformément à l'accord, le paiement du prix de l'accord doit être effectué par un participant à la construction partagée en effectuant des paiements dans le délai prévu par l'accord, le participant à la construction partagée enfreint systématiquement les conditions de paiement, c'est-à-dire la violation des conditions de paiement plus de trois fois dans les douze mois, ou un retard de paiement de plus de trois mois est la base de la demande du développeur de résilier le contrat devant le tribunal.

6. En cas de violation des conditions de paiement établies par le contrat, le participant à la construction partagée versera au promoteur un forfait (pénalité) d'un montant de cent cinquante du taux de refinancement de la Banque centrale de la Fédération de Russie, en vigueur au jour de l'exécution de l'obligation, du montant du retard de paiement pour chaque jour de retard.

Article 6. Durée du transfert par le développeur de l'objet de construction partagé au participant

1. Le promoteur est obligé de transférer l'objet de construction partagé au participant de la construction partagée au plus tard à la durée stipulée par le contrat. Dans ce cas, le terme pour le transfert par le développeur d'objets de construction partagés doit être le même pour tous les participants à la construction partagée, à l'exception du cas établi par la partie 3 de cet article.

2. En cas de non-respect du délai de transfert d'un objet de construction partagé à un participant à la construction partagée à un participant à la construction partagée, le promoteur paiera au participant à la construction partagée un forfait (pénalité) d'un montant de soixante-quinze du taux de refinancement de la Banque centrale de la Fédération de Russie, en vigueur le jour de l'exécution de l'obligation, du prix du contrat pour chaque jour de retard.

3. Dans le cas où la construction (création) d'un immeuble d'appartements et (ou) d'un autre objet immobilier ne peut pas être achevée dans le délai stipulé par le contrat, le promoteur, au plus tard deux mois avant l'expiration de la période spécifiée, est tenu d'envoyer au participant à la construction partagée des informations appropriées et une proposition de modification Contrat. La modification des conditions contractuelles pour le transfert par le promoteur d'un objet de construction partagé à un participant à la construction partagée est effectuée conformément à la procédure établie par le Code civil de la Fédération de Russie.

Article 7. Garanties de qualité fournies par le contrat

1. Le promoteur est tenu de céder au participant à la construction partagée un objet de construction partagée dont la qualité correspond aux termes du contrat ou, à défaut ou incomplet des termes d'un tel accord, aux exigences des règlements techniques, de la documentation du projet et des règlements d'urbanisme, ainsi que d'autres exigences obligatoires.

2. Dans le cas où un objet de construction partagée est construit (créé) par un promoteur avec des écarts par rapport aux termes du contrat, ce qui a conduit à une détérioration de la qualité d'un tel objet, ou avec d'autres lacunes qui le rendent impropre à l'usage prévu par le contrat, le participant de la construction partagée, sauf disposition contraire du contrat , à son choix, a le droit d'exiger du développeur:

1) élimination gratuite des carences dans un délai raisonnable;

2) une réduction proportionnelle du prix du contrat;

3) le remboursement de leurs frais d'élimination des défauts.

3. En cas de violation substantielle des exigences de qualité pour un objet de construction partagé, un participant à la construction partagée a le droit de refuser unilatéralement d'exécuter le contrat et d'exiger que le promoteur retourne les fonds et paie des intérêts conformément à la partie 2 de l'article 9 de la présente loi fédérale.

4. Les termes de l'accord sur la décharge du promoteur de la responsabilité pour les défauts de l'objet de construction partagé sont nuls et non avenus.

5. La période de garantie de l'objet de construction partagée est fixée par le contrat et ne peut être inférieure à cinq ans. La période de garantie spécifiée est calculée à partir de la date de transfert de l'objet de construction partagé à un participant à la construction partagée, sauf disposition contraire du contrat.

6. Un participant à la construction partagée a le droit de présenter des réclamations au promoteur en relation avec la qualité inadéquate de l'objet de construction partagé, à condition que cette qualité soit révélée pendant la période de garantie.

Article 8. Transfert d'un objet de construction partagé

1. Le transfert de l'objet de construction partagée par le promoteur et son acceptation par le participant de la construction partagée sont effectués conformément à l'acte de transfert ou autre document de transfert signé par les parties.

2. Le transfert d'un objet de construction partagée doit être effectué au plus tôt après avoir reçu, conformément à la procédure établie, un permis de mise en service d'un immeuble à appartements et (ou) d'autres biens.

3. Une fois que le promoteur a reçu l'autorisation de mettre en service un immeuble d'appartements et (ou) un autre objet immobilier conformément à la procédure établie, le promoteur est tenu de transférer l'objet de construction partagé dans un délai de deux mois, mais au plus tard à la durée stipulée par le contrat.

4. Un participant à la construction partagée qui a reçu un message du promoteur concernant l'achèvement de la construction (création) d'un immeuble d'appartements et (ou) d'un autre objet immobilier conformément au contrat et l'état de préparation de l'objet de construction partagé pour le transfert, est tenu de procéder à son acceptation dans le délai spécifié dans le contrat ou, si une telle période non établi, dans les sept jours ouvrables à compter de la date de réception du message spécifié.

5. Un participant à la construction partagée, avant de signer un acte de transfert ou un autre document sur le transfert d'un objet de construction partagé, a le droit d'exiger du promoteur qu'il rédige un acte déclarant que l'objet de construction partagé ne répond pas aux exigences spécifiées dans la partie 1 de l'article 7 de la présente loi fédérale, et de refuser de signer l'acte de transfert ou un autre document sur le transfert d'un objet de construction partagé avant que le promoteur ne remplisse les obligations prévues à la partie 2 de l'article 7 de la présente loi fédérale.

Article 9. Refus unilatéral d'exécuter le contrat

1. Un participant à la construction partagée a unilatéralement le droit de refuser d'exécuter le contrat en cas de:

1) non-respect par le promoteur de l'obligation de transférer l'objet de construction partagée dans le délai spécifié dans le contrat;

2) résiliation ou suspension de la construction (création) d'un immeuble à appartements et (ou) d'un autre objet immobilier, qui comprend un objet de construction partagé, en présence de circonstances indiquant clairement que l'objet de construction partagé ne sera pas transféré à un participant à la construction partagée dans le délai stipulé par le contrat ;

3) un changement significatif dans la documentation de conception d'un immeuble d'appartements en construction (en cours de création) et (ou) d'un autre objet immobilier, qui comprend un objet de construction partagé, y compris un changement significatif de la taille d'un objet de construction partagé;

4) des changements dans la destination des biens communs et (ou) des locaux non résidentiels qui font partie d'un immeuble à appartements et (ou) d'un autre objet immobilier;

5) le non-respect par le développeur des obligations prévues par la partie 2 de l'article 7 de la présente loi fédérale;

6) une violation significative des exigences de qualité pour un objet de construction partagé;

7) dans les autres cas prévus par le contrat.

2. En cas de refus unilatéral d'un participant à la construction partagée d'exécuter le contrat, le promoteur est tenu de restituer les fonds versés par le participant à la construction partagée contre le prix du contrat, ainsi que de payer des intérêts sur ce montant pour l'utilisation des fonds indiqués d'un montant de cent cinquantième le taux de refinancement de la Banque centrale de la Fédération de Russie, à compter du jour de l'accomplissement de l'obligation de restitution des fonds versés par le participant en construction partagée. L'intérêt spécifié est calculé à partir du jour où le participant à la construction partagée verse de l'argent ou une partie de l'argent contre le prix du contrat jusqu'au jour où le promoteur les rend au participant à la construction partagée.

Article 10. Responsabilité en cas de violation des obligations contractuelles

En cas de non-respect ou de mauvaise exécution des obligations en vertu du contrat, la partie qui n'a pas rempli ses obligations ou qui a mal rempli ses obligations est tenue de payer à l'autre partie les pénalités (amendes, pénalités) prévues par la présente loi fédérale et l'accord spécifié et de compenser intégralement les pertes subies au-delà de la peine.

Article 11. Cession de droits de créance en vertu d'un contrat

1. La cession par un participant à une construction partagée des droits des créances en vertu d'un accord n'est autorisée qu'après avoir payé le prix du contrat ou simultanément avec le transfert de la dette à un nouveau participant à la construction partagée de la manière prescrite par le Code civil de la Fédération de Russie.

2. La cession par un participant à la construction partagée des droits des créances en vertu du contrat est autorisée à partir du moment de l'enregistrement public du contrat jusqu'au moment où les parties signent l'acte de transfert ou tout autre document sur le transfert de l'objet de construction partagé.

Article 12. Exécution des obligations contractuelles

1. Les obligations du promoteur sont considérées comme remplies à partir du moment où les parties signent l'acte de cession ou tout autre document sur le transfert de l'objet de construction partagé.

2. Les obligations d'un participant à la construction partagée sont réputées remplies à partir du moment où les fonds sont payés en totalité conformément à l'accord et les parties ont signé un acte de transfert ou un autre document sur le transfert de l'objet de construction partagé.

Article 13. Assurer le respect des obligations contractuelles

1. Afin de garantir le respect des obligations du promoteur (gage) en vertu du contrat, à partir du moment de l'enregistrement public du contrat avec les participants à la construction partagée (gages), le bien prévu pour la construction (création) d'un immeuble à appartements et (ou) tout autre objet immobilier, qui comprendra des objets, est considéré comme gagé. construction partagée, un terrain appartenant à un promoteur sur le droit de propriété, ou le droit de louer un terrain spécifié et un immeuble d'appartements et (ou) tout autre bien immobilier en construction (créé) sur ce terrain.

2. En cas d'enregistrement par l'État du droit de propriété du promoteur sur un objet de construction en cours, un tel objet de construction en cours est considéré comme engagé par les participants à la construction partagée à partir du moment de l'enregistrement par l'État de la propriété du promoteur d'un tel objet.

3. Lors de l'enregistrement par l'État de la propriété par le promoteur de locaux résidentiels et (ou) non résidentiels faisant partie d'un immeuble à appartements et (ou) d'un autre objet immobilier dont la construction (création) a été réalisée avec la participation de fonds des participants à la construction partagée, ces locaux sont considérés comme nantis. des participants à la construction partagée à partir du moment de l'enregistrement par l'État de la propriété du promoteur de ces locaux.

4. Le gage de propriété, prévu dans les parties 1 à 3 du présent article, garantit le respect des obligations suivantes du promoteur en vertu du contrat:

1) restitution des fonds apportés par un participant à la construction partagée, dans les cas prévus par la présente loi fédérale et (ou) l'accord;

2) paiement à un participant à la construction partagée de fonds monétaires qui lui sont dus en compensation des pertes et (ou) à titre de déchéance (amende, pénalités) en raison de l'inexécution, du retard d'exécution ou de toute autre mauvaise exécution d'une obligation de transfert d'un objet de construction partagé à un participant à la construction partagée, et d'autres fonds, qui lui est dû conformément à l'accord et (ou) aux lois fédérales.

5. Le promoteur est obligé d'enregistrer le titre de l'objet de la construction en cours lorsqu'il existe des raisons d'exiger l'exécution au sujet du gage. Si le promoteur échappe à l'enregistrement par l'État de la propriété d'un objet de construction inachevée, l'enregistrement par l'État de la propriété d'un tel objet est effectué sur la base d'une décision de justice prise à la suite d'un participant à la construction partagée sur la forclusion au sujet du gage.

6. Si, avant la conclusion du contrat par le promoteur avec le premier participant à la construction partagée, la propriété spécifiée dans les parties 1 à 3 de cet article était donnée en garantie pour d'autres obligations du promoteur, l'attraction par le promoteur de fonds des participants à la construction partagée est autorisée à condition que les conditions suivantes soient remplies:

1) la banque est le créancier hypothécaire de la propriété spécifiée dans les parties 1 à 3 du présent article;

2) le consentement a été obtenu du créancier gagiste spécifié à la clause 1 de la présente partie pour satisfaire ses créances aux frais des biens gagés conformément à la partie 2 de l'article 15 de la présente loi fédérale.

7. Une fois que le promoteur a conclu un accord avec le premier participant à la construction partagée, la propriété spécifiée dans les parties 1 à 3 du présent article peut être transférée à la banque (créancier de gage ultérieur) en tant que gage ultérieur pour garantir le retour d'un prêt ou d'un prêt cible accordé par la banque au promoteur pour la construction d'un immeuble à appartements et ( ou) tout autre objet immobilier, qui comprend des objets de construction partagée.

8. A partir du moment où les parties signent un acte de cession ou un autre document sur la cession d'un objet de construction partagé, le droit de gage découlant de la présente loi fédérale ne s'applique pas à cet objet de construction partagé.

9. Les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie et de la loi fédérale du 16 juillet 1998 N 102-FZ "sur les hypothèques (gage de biens immobiliers)" s'appliquent aux relations découlant d'un gage découlant de la présente loi fédérale, en tenant compte des spécificités établies par la présente loi fédérale. ...

Article 14. Particularités de la forclusion au sujet du gage

1. La perception au titre du gage peut être perçue au plus tôt six mois après:

1) le début de la date limite contractuelle pour le transfert de l'objet de construction partagé par le promoteur;

2) la résiliation ou la suspension de la construction (création) d'un immeuble à appartements et (ou) d'un autre objet immobilier en présence de circonstances indiquant clairement que l'objet de construction partagé ne sera pas transféré à un participant à la construction partagée dans le délai stipulé par le contrat.

2. Le recouvrement au titre d'un gage peut être prélevé dans les délais fixés par la partie 1 du présent article, quel que soit le moment de l'exécution par le promoteur des obligations envers les créanciers spécifiés dans les parties 6 et 7 de l'article 13 de la présente loi fédérale.

3. En cas de saisie au titre d'un gage, le promoteur et les créanciers spécifiés dans les parties 6 et 7 de l'article 13 de la présente loi fédérale seront conjointement et solidairement responsables des obligations du promoteur, dont l'exécution est garantie par un gage conformément à la partie 4 de l'article 13 de la présente loi fédérale.

Article 15. Caractéristiques de la répartition des fonds reçus de la vente des biens gagés

1. Les fonds monétaires reçus de la vente du bien mis en gage, après avoir retenu les sommes nécessaires pour couvrir les frais liés à la saisie de ce bien et à sa vente, sont destinés à répondre aux exigences des participants à la construction en commun et des gages spécifiés dans la partie 6 de l'article 13 de la présente loi fédérale ...

2. En cas de pénurie de fonds provenant de la vente du bien mis en gage, ces fonds, après retenue des sommes nécessaires pour couvrir les frais liés à la saisie de ce bien et à sa vente, sont répartis entre les participants à la construction en commun et les créanciers hypothécaires visés à la partie 6 de l'article 13 de cette loi fédérale, proportionnellement à la taille de leurs créances au moment où elles sont satisfaites.

3. Les créances des créanciers gages spécifiés dans la partie 7 de l'article 13 de la présente loi fédérale seront satisfaites après les créances des participants à la construction partagée et les créances spécifiées dans la partie 6 de l'article 13 de la présente loi fédérale.

4. Conformément aux exigences des participants à la construction partagée et des autres créanciers qui n'ont pas été satisfaits aux frais des fonds reçus de la vente des biens gagés, le promoteur et les gages spécifiés dans les parties 6 et 7 de l'article 13 de la présente loi fédérale seront conjointement et solidairement responsables de la manière prescrite par la loi. Fédération Russe.

5. Les fonds dus aux participants à la construction partagée qui n'ont pas déclaré leurs créances avant la date de la vente aux enchères publique, au cours de laquelle le bien gagé a été vendu, sont crédités au dépôt du notaire. Ces participants à la construction partagée ont le droit de recevoir des fonds par le biais du dépôt d'un notaire de la manière prescrite par la législation de la Fédération de Russie.

Article 16. Enregistrement d'État de la propriété des objets de construction partagés

1. Le droit de propriété d'un participant à la construction partagée sur un objet de construction partagée est soumis à l'enregistrement de l'État de la manière prescrite par la loi fédérale du 21 juillet 1997 N 122-FZ "Sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec lui" (ci-après - la loi fédérale "sur l'État enregistrement des droits immobiliers et des transactions avec lui ") et de la présente loi fédérale.

2. La base de l'enregistrement par l'État du droit de propriété d'un participant à la construction partagée sur un objet de construction partagée sont des documents confirmant le fait de sa construction (création), - l'autorisation de mettre en service un immeuble à appartements et (ou) tout autre objet immobilier, qui comprend un objet de construction partagée, et un acte de transfert ou autre document sur le transfert d'un objet de construction partagé.

3. Le promoteur doit transférer un permis pour la mise en service d'un immeuble d'appartements et (ou) d'un autre objet immobilier ou une copie notariée de ce permis aux organismes qui effectuent l'enregistrement national des droits immobiliers et des transactions avec lui, pour l'enregistrement public des droits de propriété des participants à la construction partagée sur des objets partagés. construction au plus tard dix jours ouvrables après l'obtention d'un tel permis.

4. Un participant à la construction partagée ou ses héritiers a le droit de s'adresser aux autorités qui effectuent l'enregistrement public des droits immobiliers et des transactions avec elle, avec une demande d'enregistrement public de la propriété d'un objet de construction partagé construit (créé) aux frais des fonds d'un tel participant à la construction partagée en conformément à l'accord, après que le promoteur et le participant à la construction partagée ou ses héritiers ont signé l'acte de transfert ou tout autre document sur le transfert de l'objet de construction partagé.

5. Un participant à la propriété partagée, lorsque la propriété d'un objet de construction partagé survient, a en même temps une part de propriété de la propriété commune dans un immeuble d'appartements, qui ne peut être aliénée ou transférée séparément de la propriété de l'objet de construction partagé. L’enregistrement par l’État de l’émergence du droit de propriété sur l’objet de construction partagée est en même temps l’enregistrement par l’État du droit de propriété commune de la propriété commune qui lui est inextricablement lié.

Article 17. Enregistrement par l'État du contrat et cession des droits des créances en vertu du contrat

L'accord et (ou) la cession des droits des créances en vertu de l'accord sont soumis à l'enregistrement par l'État auprès des autorités qui effectuent l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec elle, sur le territoire du district d'enregistrement à l'emplacement d'un immeuble d'appartements en construction (en cours de création) et (ou) d'un autre objet immobilier, pour construction dont les fonds sont attirés conformément à cet accord, de la manière prescrite par la loi fédérale «sur l'enregistrement par l'État des droits immobiliers et des transactions avec elle».

Article 18. Utilisation par le promoteur des fonds payés par les participants à la construction partagée au titre du contrat

Le promoteur utilise les fonds versés par les participants à la construction partagée dans le cadre du contrat exclusivement pour la construction (création) d'immeubles à appartements et (ou) d'autres objets immobiliers conformément à la documentation du projet.

Article 19. Déclaration de projet

1. La déclaration de projet comprend des informations sur le développeur et des informations sur le projet de construction.

2. La déclaration de projet est publiée par le développeur dans les médias et (ou) publiée dans les réseaux publics d'information et de télécommunication (y compris Internet) au plus tard quatorze jours avant le jour où le développeur conclut un accord avec le premier participant à la construction partagée, et est également soumise à l'organisme qui procède à l'enregistrement par l'État des droits immobiliers et des transactions avec lui, et à l'organisme habilité spécifié dans la partie 1 de l'article 23 de la présente loi fédérale.

3. Le stockage des originaux de la déclaration de projet est assuré par le développeur.

4. Le développeur est tenu d'apporter des modifications à la déclaration de projet concernant les informations sur le développeur et le projet de construction, ainsi que les faits de modifications dans la documentation du projet, dans les trois jours ouvrables à compter de la date de la modification des informations pertinentes.

5. Sur une base trimestrielle, le promoteur est tenu d'apporter des modifications à la déclaration de projet concernant les informations prévues au paragraphe 6 de la partie 1 de l'article 20 de la présente loi fédérale.

6. Les modifications spécifiées dans les parties 4 et 5 du présent article sont soumises à publication de la manière prescrite pour la publication de la déclaration de projet, dans un délai de dix jours à compter de la date des modifications de la déclaration de projet.

7. En cas de violation par le promoteur des exigences de la déclaration de projet établies par la présente loi fédérale, un participant à la construction partagée a le droit de saisir un tribunal ou un tribunal d'arbitrage pour déclarer la transaction invalide parce qu'elle a été effectuée sous l'influence d'une illusion. Si la transaction est reconnue invalide, le promoteur doit restituer les fonds versés par le participant à la construction partagée en vertu du contrat et payer des intérêts conformément à la partie 2 de l'article 9 de la présente loi fédérale.

Article 20. Informations sur le développeur

1. Les informations sur le développeur doivent contenir des informations:

1) sur le nom de la société (nom), l'emplacement - pour le développeur - une personne morale, sur le nom, le prénom, le patronyme, le lieu de résidence - pour le développeur - entrepreneur individuel, ainsi que sur le mode de fonctionnement du développeur;

2) sur l'enregistrement d'État du développeur;

3) sur les fondateurs (participants) du développeur;

4) sur les projets de construction d'immeubles d'habitation et (ou) d'autres objets immobiliers auxquels le promoteur a participé au cours des trois années précédant la publication de la déclaration de projet;

5) sur le type d'activité autorisée, le numéro de la licence, la période de sa validité, sur l'organisme qui a délivré cette licence, si le type d'activité est soumis à une licence conformément à la loi fédérale et est associé à la mise en œuvre par le développeur d'activités pour attirer des fonds des participants à la construction partagée pour la construction (création) de multi-appartement maisons et (ou) autres objets immobiliers;

6) sur le montant des fonds propres, le résultat financier de l'année en cours, le montant des comptes à payer au jour de la publication de la déclaration de projet.

2. Le développeur est tenu de présenter pour examen à toute personne qui a postulé:

1) les documents constitutifs du promoteur;

2) certificat d'enregistrement d'État du développeur;

3) certificat d'enregistrement auprès de l'administration fiscale;

4) des rapports sur les activités financières et économiques du promoteur conformément aux formulaires établis;

5) rapports annuels approuvés, bilans, comptes (distribution) des bénéfices et pertes pour les trois dernières années de l'activité entrepreneuriale du développeur et pour la période réelle d'activité entrepreneuriale lorsque le développeur a exercé ces activités pendant moins de trois ans;

6) un rapport d'audit de la dernière année de l'activité entrepreneuriale du développeur.

Article 21. Informations sur le projet de construction

1. Les informations sur le projet de construction doivent être conformes à la documentation de conception et contenir des informations:

1) sur l'objet du projet de construction, sur les étapes et le calendrier de sa mise en œuvre, sur les résultats de l'examen d'État de la documentation du projet, si un tel examen est établi par la loi fédérale;

2) sur un permis de construire;

3) sur les droits du promoteur sur le terrain, sur le propriétaire du terrain si le promoteur n'est pas le propriétaire, sur les limites et la superficie du terrain prévu dans la documentation du projet, sur les éléments d'amélioration;

4) sur l'emplacement d'un immeuble à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers en construction (en cours de création) et sur leur description établie conformément à la documentation du projet, sur la base de laquelle le permis de construire a été délivré;

5) sur le nombre de pièces indépendantes (appartements dans un immeuble d'habitation, garages et autres objets immobiliers) transférées aux participants à la construction partagée par le promoteur après avoir obtenu l'autorisation de mettre en service l'immeuble et (ou) tout autre objet immobilier dans la composition de ( ou) un autre objet immobilier, ainsi qu'une description des caractéristiques techniques des parties indépendantes spécifiées conformément à la documentation du projet;

6 ° sur la fonction fonctionnelle de locaux non résidentiels dans un immeuble à appartements qui ne font pas partie de la propriété commune dans un immeuble à appartements, si l'objet immobilier en construction (en cours de création) est un immeuble à appartements;

7) sur la composition de la propriété commune dans un immeuble à appartements et (ou) tout autre objet immobilier, qui sera dans la propriété commune des participants à la construction partagée après avoir obtenu l'autorisation de mettre en service lesdits objets immobiliers et de transférer les objets de construction partagés aux participants à la construction partagée;

8) sur le délai prévu pour l'obtention d'un permis pour la mise en service d'un immeuble en cours de construction (en cours de création) et (ou) d'un autre objet immobilier, une liste des autorités étatiques, des autorités locales et des organisations, dont les représentants sont impliqués dans l'acceptation dudit immeuble et (ou) autre objet immobilier;

9) sur les risques financiers et autres éventuels liés à la mise en œuvre d'un projet de construction et les mesures d'assurance volontaire par le promoteur de ces risques;

10) sur la liste des organismes réalisant les principaux travaux de construction, d'installation et autres (entrepreneurs).

2. À la demande d'un participant à la construction partagée, le promoteur doit soumettre pour examen:

2) une étude de faisabilité pour un projet de construction d'un immeuble à appartements et (ou) d'un autre objet immobilier;

3) la conclusion de l'examen d'État de la documentation du projet, si un tel examen est établi par la loi fédérale;

4) la documentation du projet, y compris toutes les modifications qui y ont été apportées;

5) des documents confirmant les droits du promoteur sur le terrain.

1. Lors de la production, du placement et de la distribution de publicités visant à attirer des fonds auprès des participants à la construction partagée pour la construction (création) d'un immeuble à appartements et (ou) d'un autre objet immobilier, il n'est pas permis:

2) annoncer un immeuble d'appartements et (ou) un autre objet immobilier avant de délivrer de la manière prescrite un permis pour la construction de ces immeubles d'appartements et (ou) d'autre objet immobilier, la publication et (ou) le dépôt d'une déclaration de projet et l'enregistrement public de la propriété ou des droits de location sur un terrain prévu pour la construction (création) d'un immeuble à appartements et (ou) d'un autre objet immobilier, qui comprendra des objets de construction partagés.

2. La distribution de publicité liée à l'attraction de fonds des participants à la construction partagée pour la construction (création) d'immeubles d'habitation et (ou) d'autres objets immobiliers, dans tous les cas, doit être accompagnée d'une indication des lieux et des modalités d'obtention de la déclaration de projet prévue par la présente loi fédérale.

3. Il est interdit de distribuer de la publicité liée à l'attrait de fonds des participants à la construction partagée pour la construction (création) d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres biens immobiliers, pendant la période de suspension des activités du promoteur liées à la collecte de fonds auprès des participants à la construction partagée pour la construction (création) d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres objets immobiliers conformément à la présente loi fédérale.

Article 23. Réglementation, contrôle et surveillance de l'État dans le domaine de la construction partagée d'immeubles à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers

1. La réglementation, le contrôle et la surveillance de l'État dans le domaine de la construction partagée d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres biens immobiliers sont effectués conformément à la présente loi fédérale par l'organe exécutif fédéral autorisé (ci-après dénommé l'organe autorisé), ainsi que par d'autres organes exécutifs fédéraux au sein de leur compétence.

2. L'organisme autorisé a le droit:

1) établir, conjointement avec l'organe exécutif fédéral chargé de la réglementation juridique dans le domaine des finances, les règles de comptabilité et de reporting comptable des promoteurs;

2) exercer un contrôle sur l'utilisation ciblée par le promoteur des fonds payés par les participants à la construction partagée dans le cadre d'un accord pour la construction (création) d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres objets immobiliers conformément à la présente loi fédérale;

3) recevoir de l'organe exécutif fédéral autorisé à exercer les fonctions de production des informations statistiques officielles, des documents et des informations nécessaires pour surveiller les activités des promoteurs liés à l'attrait de fonds des participants à la construction partagée pour la construction (création) d'immeubles d'appartements et (ou) autres objets immobiliers;

4) recevoir des rapports trimestriels du promoteur sur la mise en œuvre des activités liées à l'attraction de fonds des participants à la construction partagée pour la construction (création) d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres objets immobiliers, y compris sur l'exécution de leurs obligations contractuelles selon les formes et de la manière qui établi par le gouvernement de la Fédération de Russie;

5) exercer un contrôle sur les activités des promoteurs liées à l'attraction de fonds des participants à la construction partagée pour la construction (création) d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres objets immobiliers;

6) surveiller le respect des dispositions de cette loi fédérale, examiner les plaintes des citoyens et des personnes morales liées aux violations de cette loi fédérale;

7) envoyer aux développeurs des instructions pour éliminer les violations de cette loi fédérale, les actes juridiques réglementaires du président de la Fédération de Russie, les actes juridiques réglementaires du gouvernement de la Fédération de Russie, les actes juridiques de l'organisme autorisé et établir des délais pour éliminer ces violations;

8) s'adresser au tribunal avec des déclarations en défense des droits et intérêts légitimes des participants à la construction partagée;

9) exercer les autres pouvoirs prévus par la présente loi fédérale.

3. Les exigences relatives au montant des fonds propres du promoteur, la procédure de calcul du montant de ces fonds, ainsi que les normes d'évaluation de la stabilité financière des activités du promoteur sont établies par le gouvernement de la Fédération de Russie.

4. En cas de violation par le développeur de la présente loi fédérale, des actes juridiques réglementaires du Président de la Fédération de Russie, des actes juridiques réglementaires du gouvernement de la Fédération de Russie, du non-respect des instructions de l'organisme autorisé, du refus de fournir des informations conformément à la présente loi fédérale ou de fournir des informations incomplètes et (ou) inexactes, l'organisme autorisé (ses fonctionnaires) ont le droit:

1) exiger des développeurs qu'ils éliminent les violations identifiées;

2) envoyer aux développeurs des ordres obligatoires pour éliminer les violations de cette loi fédérale, les actes juridiques réglementaires du président de la Fédération de Russie, les actes juridiques réglementaires du gouvernement de la Fédération de Russie, les actes juridiques de l'organisme autorisé;

3) prendre les mesures nécessaires pour amener le promoteur (ses fonctionnaires) à assumer la responsabilité établie par la présente loi fédérale et la législation de la Fédération de Russie sur les infractions administratives.

5. Le développeur, à qui l'ordonnance de l'organisme habilité a été envoyée conformément au paragraphe 2 de la partie 4 du présent article, dans les trois mois à compter de la date d'envoi de l'ordonnance spécifiée, a le droit de saisir le tribunal d'arbitrage avec une demande de reconnaissance de l'ordonnance spécifiée comme illégale. Un recours devant un tribunal arbitral avec une déclaration sur la reconnaissance de cette ordonnance comme illégale ne suspend pas son exécution. La procédure de traitement d'une telle demande, la procédure d'examen et la procédure de décision sur une demande de reconnaissance d'une ordonnance comme illégale sont déterminées par la législation sur les procédures judiciaires devant les tribunaux d'arbitrage.

6. L'organisme habilité a le droit de saisir le tribunal d'arbitrage d'une demande de suspension pendant un certain temps des activités du promoteur liées à l'obtention de fonds des participants à la construction partagée pour la construction (création) d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres objets immobiliers, si:

1) la soumission des rapports prévus par la présente loi fédérale a été retardée de plus de trente jours;

2) le montant des fonds propres du promoteur est inférieur aux valeurs minimales fixées par le gouvernement de la Fédération de Russie;

3) le promoteur ne respecte pas les normes de stabilité financière de ses activités établies par le gouvernement de la Fédération de Russie;

4) le promoteur ne satisfait pas aux exigences des participants à la construction partagée pour les obligations monétaires prévues par la partie 4 de l'article 13 de la présente loi fédérale, et (ou) ne remplit pas l'obligation de transférer l'objet de construction partagé dans les trois mois à compter de la date de satisfaction de ces exigences et (ou) de l'accomplissement de ces fonctions. Dans ce cas, les exigences spécifiées dans l'ensemble doivent être d'au moins 100 mille roubles;

5) le promoteur n'a pas respecté les dispositions de la présente loi fédérale, ainsi que d'autres actes juridiques réglementaires adoptés conformément à celle-ci, à condition que les mesures d'influence prévues par la présente loi fédérale aient été appliquées au développeur deux fois ou plus au cours de l'année.

7. L'organisme autorisé a le droit de saisir le tribunal d'arbitrage avec une demande de liquidation d'un développeur qui est une personne morale, ou de résilier par un développeur qui est un individu, des activités en tant qu'entrepreneur individuel de force en cas de violation répétée ou grave par le développeur des dispositions de la présente loi fédérale ou adoptées en le respect d'autres actes juridiques réglementaires, ainsi que dans d'autres cas prévus par les lois fédérales.

Article 24. Modifications de la loi fédérale sur l’enregistrement par l’État des droits immobiliers et des transactions avec ceux-ci

Introduire dans la loi fédérale du 21 juillet 1997 N 122-FZ "Sur l'enregistrement par l'État des droits immobiliers et des transactions avec elle" (Recueil de la législation de la Fédération de Russie, 1997, N 30, Art. 3594; 2001, N 11, Art. 997; 16, art. 1533; 2002, N 15, Art. 1377; 2003, N 24, Art. 2244; 2004, N 27, Art. 2711; N 30, Art. 3081; N 35, Art. 3607; N 45 , Art.4377) les modifications suivantes:

1) Le paragraphe 1 de l'article 7 est complété par le paragraphe suivant:

\u003c\u003c Dans l'extrait du registre national unifié des droits, contenant des informations sur le terrain sur lequel l'objet immobilier est créé, qui comprend les locaux résidentiels et non résidentiels faisant l'objet de contrats de participation à la construction partagée, en plus des informations sur l'hypothèque, la présence d'accords de participation enregistrés dans la construction partagée est indiquée. construction avec une liste d'objets de construction partagés, ainsi que les dénominations sociales (noms) des personnes morales - participants à la construction partagée, noms, prénoms, patronymes d'individus - participants à la construction partagée. ";

2) ajouter l'article 25 1 comme suit:

"Article 25 1. Enregistrement par l'État des contrats de participation à la construction partagée

1. Outre les documents requis pour l'enregistrement par l'État conformément à la présente loi fédérale, les documents décrivant l'objet de construction partagé avec une indication de son emplacement sur le plan de l'immeuble en cours de création et la superficie prévue de l'objet de construction partagé sont soumis à l'enregistrement par l'État des contrats de participation à la construction partagée.

2. L'enregistrement par l'État d'un accord de participation à la construction partagée, conclu par un promoteur avec le premier participant à une construction partagée, est effectué sur la base d'une demande des parties à l'accord (promoteur, participant à la construction partagée). Pour l'enregistrement par l'État d'un accord de participation à la construction partagée, conclu par un promoteur avec le premier participant à la construction partagée, ainsi que les documents requis pour l'enregistrement par l'État d'un accord de participation à la construction partagée conformément à la présente loi fédérale, le promoteur doit soumettre:

1) un permis de construire;

2) déclaration de projet;

3 ° un plan de l'immeuble en cours de création, indiquant son emplacement et le nombre de locaux résidentiels et non résidentiels compris dans l'immeuble en cours de création et la superficie projetée de chacun de ces locaux.

3. Une inscription sur un contrat de participation à une construction partagée (lors de sa modification, en cas de résiliation, sur la cession des droits de créance en vertu du présent contrat), dont l'enregistrement d'État est établi par la loi fédérale, est inscrite dans la sous-section III de la section ouverte pour le terrain contenant des inscriptions sur les transactions. un objet immobilier est en cours de construction dans l'ordre de construction partagée, le registre unifié des droits de l'État. Lors de l'enregistrement par l'État d'un accord de participation à la construction partagée, un enregistrement est également effectué dans la sous-section spécifiée concernant le gage d'un terrain sur la base de la loi fédérale ou d'un gage du droit au bail, indiquant dans la colonne «marques spéciales» l'extension du droit de gage au bien immobilier en cours de création.

4. Une demande d'inscription au Registre unifié des droits d'État pour la résiliation d'un accord de participation à la construction partagée peut être présentée par l'une des parties à l'accord pour la participation à une construction partagée avec la pièce jointe de documents confirmant la résiliation de l'accord. L'organisme national d'enregistrement, sur présentation d'une demande par l'une des parties à un tel accord, doit notifier l'accord par écrit à l'autre partie dans un délai d'un jour ouvrable. "

Article 25. Sur les amendements au Code des infractions administratives de la Fédération de Russie

Introduire dans le Code de la Fédération de Russie sur les infractions administratives (Recueil de lois de la Fédération de Russie, 2002, N 1, Art.1; N 18, Art.1721; N 30, Art.3029; N 44, Art.4295; 2003, N 27, Art. 2700, 2708, 2717; N 46, Art. 4434, 4440; N 50, Art. 4847, 4855; 2004, N 30, Art. 3095; N 31, Art. 3229; N 34, Art. 3529, 3533; 44, article 4266) les modifications suivantes:

1) le deuxième paragraphe de la partie 3 de l'article 3.5, après les mots «sur la protection du milieu naturel», est complété par les mots «sur la participation à la construction en commun d'immeubles d'habitation et (ou) d'autres biens immobiliers,»;

2) Partie 1 de l'article 4.5, après les mots «sur les élections et les référendums», ajouter les mots «sur la participation à la construction collective d'immeubles à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers»;

3) Le chapitre 14 est complété par l'article 14.28 comme suit:

"Article 14.28. Violation des exigences de la législation sur la participation à la construction collective d'immeubles d'habitation et (ou) d'autres biens immobiliers

1. Attrait de fonds auprès de citoyens pour la construction d'immeubles d'appartements par une personne qui n'a pas le droit de le faire conformément à la législation sur la participation à la construction partagée d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres biens immobiliers -

entraînera l'imposition d'une amende administrative aux fonctionnaires d'un montant de cent cinquante à deux cents fois le salaire minimum; pour les personnes morales - de quatre mille à cinq mille fois le salaire minimum.

2. Publication dans les médias et (ou) placement dans les réseaux publics d'information et de télécommunication par le développeur d'une déclaration de projet (y compris les modifications qui y sont apportées) contenant des informations incomplètes et (ou) inexactes, fourniture par le développeur d'informations incomplètes et (ou) inexactes dont la publication, le placement ou la mise à disposition est prévu par la législation sur la participation à la construction partagée d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres biens immobiliers, ainsi que la violation des conditions de publication et (ou) de placement de la déclaration de projet ou de ses modifications -

entraînera l'imposition d'une amende administrative aux fonctionnaires d'un montant de cent à cent cinquante fois le salaire minimum; pour les personnes morales - de trois mille à quatre mille salaires minima.

3. Non-soumission, en temps voulu, à l'autorité exerçant le contrôle et la surveillance dans le domaine de la construction partagée d'immeubles d'habitation et (ou) d'autres biens immobiliers, de déclaration dans les cas prévus par la législation sur la participation à la construction partagée d'immeubles d'habitation et (ou) d'autres biens immobiliers, ainsi que soumission de rapports contenant des informations inexactes -

4) L'article 19.5 est complété par la partie 4 du contenu suivant:

"4. Non-respect dans le délai prescrit de l'ordre juridique de l'organisme exerçant le contrôle et la surveillance dans le domaine de la construction partagée d'immeubles à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers -

entraînera l'imposition d'une amende administrative aux fonctionnaires d'un montant de cent à cent cinquante fois le salaire minimum; pour les personnes morales - de un à deux mille salaires minima. ";

5) Le chapitre 23 est complété par l'article 23.64 comme suit:

"Article 23.64. Organismes exerçant le contrôle et la surveillance dans le domaine de la construction partagée d'immeubles à appartements et (ou) d'autres biens immobiliers

1. Les organismes exerçant le contrôle et la surveillance dans le domaine de la construction partagée d'immeubles d'habitation et (ou) d'autres biens immobiliers examinent les cas d'infractions administratives prévues à l'article 14.28 et à la partie 4 de l'article 19.5 du présent code.

2. Les personnes suivantes sont habilitées à examiner les cas d’infractions administratives au nom des organes visés à la partie 1 du présent article:

1) le chef de l'organe exécutif fédéral exerçant le contrôle et la surveillance dans le domaine de la construction partagée d'immeubles d'habitation et (ou) d'autres biens immobiliers, ses adjoints;

2) les chefs des divisions structurelles de l'organe exécutif fédéral exerçant le contrôle et la surveillance dans le domaine de la construction partagée d'immeubles d'habitation et (ou) d'autres objets immobiliers, leurs adjoints;

3) les chefs des organes territoriaux de l'organe exécutif fédéral exerçant le contrôle et la surveillance dans le domaine de la construction partagée d'immeubles d'habitation et (ou) d'autres biens immobiliers, leurs adjoints. "

Article 26. Sur les amendements à la loi fédérale «sur les hypothèques (gage immobilier)»

La première phrase du deuxième paragraphe de la clause 2 de l'article 20 de la loi fédérale du 16 juillet 1998 N 102-FZ "Sur les hypothèques (gage de biens immobiliers)" (législation collective de la Fédération de Russie, 1998, N 29, art. 3400; 2002, N 7, art. 629 ; 2004, N 27, Art. 2711; N 45, Art. 4377) doit être mentionné dans l'édition suivante:

"L'enregistrement par l'État d'une hypothèque en vertu de la loi est effectué simultanément avec l'enregistrement par l'État du droit de propriété de la personne dont les droits sont grevés par l'hypothèque, sauf disposition contraire de la loi fédérale."

Article 27. Entrée en vigueur de cette loi fédérale

1. La présente loi fédérale entrera en vigueur trois mois après le jour de sa publication officielle.

2. La présente loi fédérale s'applique aux relations liées à l'attrait de fonds des participants à la construction partagée pour la construction (création) d'immeubles d'appartements et (ou) d'autres biens immobiliers dont les permis de construire ont été obtenus après l'entrée en vigueur de la présente loi fédérale.

Le président
Fédération Russe
V. Poutine

Afin de réglementer légalement la relation entre l'actionnaire et le promoteur - tant au niveau des relations financières qu'au niveau du transfert de propriété du logement - une loi fédérale spéciale n ° 214 a été créée.

Sa tâche principale était de protéger les actionnaires de la malhonnêteté des développeurs, qui se manifestait trop souvent.

Il a été adopté le 30 décembre 2004, mais a fait l’objet de fréquentes critiques des deux côtés, à la fois des actionnaires et des promoteurs, et a donc été complètement peaufiné au cours des années suivantes.

Son édition actuelle a été créée avec la participation d'activistes civils, et est donc déjà plus réfléchie, même si elle n'est pas dénuée de certaines lacunes.

Les principaux articles de la loi fédérale sur la participation au capital

Article 22. Supprimé
Article 24. Supprimé
Article 27. Entrée en vigueur de la présente loi fédérale

Exigences pour le développeur selon FZ-214

Tout d'abord, cette loi fédérale n ° 214 impose des exigences accrues au développeur:

Le promoteur s'engage à réaliser la construction partagée dans les délais, clairement prescrits dans le contrat, de manière indépendante ou avec la participation de tiers, et après avoir reçu l'autorisation de mettre le bien en exploitation, il s'engage à le céder à l'actionnaire.

Le promoteur ne peut conclure un accord de participation au capital qu'après avoir obtenu un permis de construire, jusqu'à ce qu'il ait affiché une déclaration de projet aux endroits nécessaires et que la propriété du site ne soit pas enregistrée (ou qu'un contrat de bail légitime ne soit pas présent). Ceci est fait pour éviter la possibilité de vendre des propriétés inexistantes.

Le promoteur ne peut en aucun cas procéder à une vente "double" d'appartements. Auparavant, lorsque la conclusion d'un accord de participation au capital ne se faisait pas nécessairement par écrit, les promoteurs pouvaient faire de telles opérations pas trop légales.

Le promoteur ne peut plus laisser quoi que ce soit aux actionnaires en cas de faillite. Désormais, dès que la construction partagée prend effet, tous ses participants disposent d'un terrain et les objets immobiliers en construction sont considérés comme gagés. Cela facilite les choses en cas de situation où le développeur fait soudainement faillite.

Exigence d'un accord en vertu de la loi fédérale 214

En outre, cette loi fédérale sous le numéro 214 impose certaines exigences à l'accord de participation au capital. En particulier, ce sont:

Le contrat doit être conclu par écrit pour exclure la possibilité de diverses fraudes. Après cela, il doit être enregistré auprès des autorités de l'État - et seulement après cela, il peut être officiellement considéré comme un prisonnier.

Le contrat prescrit certainement tous les délais de livraison du bien, ainsi que les obligations des parties qui s'engagent dans une construction partagée.

Le contrat spécifie très clairement l'objet immobilier - le numéro de la maison, le numéro de l'appartement, l'étage, les images, le nombre de pièces et d'autres facteurs importants sont indiqués.
Le contrat indique clairement le coût total du bien acquis.

Exigences pour un actionnaire

L'essence de l'accord étant de protéger les intérêts des deux parties, certaines exigences sont également imposées à l'actionnaire, notamment:

L'actionnaire s'engage à payer l'intégralité du coût du bien, qui est spécifié dans le contrat.

Une fois que le développeur a soumis l'autorisation de mettre l'installation en service, l'actionnaire doit l'accepter et signer le certificat d'acceptation approprié.

Si l'actionnaire viole les clauses de l'accord concernant le dépôt de fonds, il devra payer la pénalité prévue dans la loi / convention.

Alexander Marushchenko Associé principal

Conseils pratiques. Habituellement, une ligne est prescrite dans l'accord DDU qui régit la procédure de paiement de l'argent supplémentaire pour la surface supplémentaire de l'appartement. Cela se produit souvent lorsqu'une maison est louée et que le BTI effectue une mesure finale. Le point important ici est la date limite de paiement de ces fonds. Dans de nombreux établissements d'enseignement préscolaire que nous avons vus, cette période coûte 5 à 7 jours. Ceux. en fait, lors de la location d'un appartement, vous devez disposer d'un certain montant qui clôturera ce problème. Que les mesures aient été effectuées correctement ou non est une autre affaire. Mais pas de paiement en temps opportun pour un supplément. les compteurs peuvent être interprétés comme une violation des termes du contrat. Soyez conscient de cela.

Modifications apportées au FZ-214 en 2017

Nous analyserons tous les changements les plus importants de la loi fédérale n ° 241 du 30/12/2014 sur la participation à la construction partagée d'immeubles d'appartements et d'autres biens immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie. entrée en vigueur le 1er janvier 2017 conformément à la loi fédérale n ° 304 du 3 juillet 2016:

Exemption du promoteur du paiement des pénalités si le participant évite de signer l'acte de cession - une condition a été introduite à l'article 6 de la loi, à la réalisation de laquelle le promoteur est exonéré du paiement de pénalités si le participant évite de signer l'acte de cession. Auparavant, les participants peu scrupuleux à la construction partagée pouvaient en profiter, qui, même lors de la remise du projet de construction, refusaient de signer le certificat de réception (ci-après dénommé APT) de l'objet de construction partagé sous différents prétextes et exigeaient le paiement d'une pénalité sur cette base. Mais cette innovation peut être utilisée par des développeurs peu scrupuleux contre des participants de bonne foi, leur proposant d'accepter soit un objet inachevé, soit avec des imperfections, et de retarder la livraison de l'objet sans risquer de payer des intérêts. Pour que l'actionnaire puisse prouver au tribunal qu'il n'a pas échappé à la signature de l'APP, il doit faire ce qui suit:
- un mois avant la mise en service de l'objet, envoyer une lettre au promoteur indiquant qu'il est prêt à venir l'accepter;
- en cas de retard de livraison le premier jour, demande de transfert de l'objet;
- si, lors de l'acceptation d'un appartement, un autre objet, des prétentions à la qualité sont constatées, alors exiger l'établissement d'un rapport de contrôle des défauts, et sur sa base établir un constat de défaut, et un délai acceptable pour leur élimination.

Alexander Marushchenko Associé principal

Envoyez toutes vos exigences écrites au développeur dans une lettre précieuse, dans laquelle l'inventaire indique la présence de tous vos documents dans la lettre, et non par courrier recommandé, dans lequel un tel inventaire est absent. Dans le même temps, la loi elle-même indique à tort dans la partie 4 de l'article 9 une sorte de «lettre recommandée avec une liste de pièces jointes». Il suffit de visiter le site Web de la "Poste russe", la section "Types d'articles" ( https://www.pochta.ru/support/post-rules/sending-types ) pour voir que ce type de courrier n'existe pas. Il est également nécessaire de toujours prendre une deuxième copie du document, sinon il sera impossible de prouver devant le tribunal le fait même de rédiger le document. Un développeur sans scrupules niera le fait même de rédiger, la présence d'un tel document.

Il faut également se préparer au fait que le promoteur déclarera toutes vos prétentions à la qualité de construction insignifiantes, et n'interférera donc pas avec l'acceptation de l'appartement. Il est important de rédiger correctement et complètement une déclaration défectueuse et de la présenter au développeur. Mieux vaut, bien sûr, utiliser les services de spécialistes de la construction

L'objet de construction partagé doit contenir des informations complètes au stade de la documentation de conception - tous les détails du futur appartement doivent être connus à l'avance de l'actionnaire. Les informations doivent inclure: le plan de l'appartement, la disposition graphique de toutes les pièces, l'emplacement de toutes les pièces et des locaux auxiliaires au sol, le matériau des murs et des planchers intermédiaires, la résistance aux tremblements de terre du bâtiment, le sol, le nombre et la superficie de toutes les pièces, etc.
L'actionnaire n'est tenu de payer le coût d'un appartement qu'après l'enregistrement public de cet appartement, c'est-à-dire après qu'il a été accepté pour la qualité par un organisme public. Mais cela ne s'applique pas au cas où le paiement est effectué à l'aide de comptes spéciaux «séquestre».
L'APP doit être accompagnée d'instructions pour le bon fonctionnement de l'objet de construction - cela est dû au fait que pendant la période de garantie, l'actionnaire a le droit de faire des réclamations de qualité pour des défauts qui n'ont pas pu être identifiés lors de la signature de l'APP, mais qui ont déjà été ouverts pendant la période de garantie d'utilisation appartements. La loi établit une période de garantie de 5 ans pour l'appartement lui-même et de 3 ans pour l'équipement faisant partie du projet de construction;
L'article 7 de la loi détermine précisément le montant de la sanction pour non-respect des délais d'élimination des carences, conformément à la loi «sur la protection des droits des consommateurs», il est de 1% du prix d'un appartement pour chaque jour de retard;
Si le développeur a augmenté la taille de l'objet de construction de plus de 5%, l'accord sur la construction partagée peut être résilié. Cette innovation a été introduite pour empêcher le développeur d'imposer un espace inutile au consommateur.

Nouvelles exigences supplémentaires pour le développeur

Nous décrirons séparément les nouvelles exigences pour le développeur lui-même, introduites par la loi. Afin de protéger les actionnaires potentiels contre la tromperie des développeurs criminels, la loi impose les exigences suivantes aux développeurs:

le promoteur n'est pas en cours de liquidation d'une personne morale, et il n'y a pas de décision correspondante du tribunal d'arbitrage;
l'activité du développeur n'a pas été suspendue par décision du tribunal arbitral;
le développeur est absent du registre des développeurs peu scrupuleux;
le promoteur n'a pas d'arriérés d'impôts et de droits dont le montant dépasse 25% de la valeur des actifs du promoteur (clause 7 de la partie 2 de l'article 3 de la loi). Si, à l'égard du promoteur, une décision est prise qui suspend ses activités (liquidation ou faillite), le tribunal doit, dans un délai d'un jour ouvrable, transmettre une telle décision à l'autorité de contrôle qui, à son tour, inscrit ces informations dans le registre et cette personne morale. n'a pas le droit de collecter des fonds pour la construction partagée. Cela permet de changer rapidement les informations, dans l'intérêt de tous les actionnaires potentiels;
des exigences élevées sont introduites pour les informations publiées par le développeur - il doit avoir son propre site Web sur Internet, où, même au stade de la prise de décision, tout actionnaire potentiel peut se familiariser avec:
- avec l'opinion obligatoire de l'auditeur sur les états financiers. Auparavant, un audit, un développeur soumettait un rapport d'audit à la demande d'un actionnaire, et une personne ayant l'intention de devenir actionnaire, par définition, ne pouvait pas faire en sorte qu'une entité juridique passe un tel audit, mais désormais un audit est obligatoire.
- avec autorisation pour tous les objets commandés construits par le développeur au cours des 3 dernières années,
- à l'issue de l'examen de la documentation du projet,
- avec le droit du promoteur à un terrain,
- avec une déclaration de projet,
- et avec tous les changements dans ces documents pour tout le temps.

Le directeur et le chef comptable du développeur ne doivent pas:

avoir des condamnations pour crimes économiques;
être privé du droit d'occuper des postes déterminés par la loi et de se livrer à des activités déterminées par la loi;
être puni d'une disqualification administrative.

Ces restrictions suppriment la récidive dans le domaine de la construction partagée. Un grand nombre d'épisodes criminels se sont déroulés sous nos yeux, lorsque les mêmes personnes ont commis à plusieurs reprises des crimes similaires dans la sphère économique.

Comptes Exrow selon la loi fédérale

Pour résoudre le problème d'un grand nombre d'actionnaires fraudés qui ont remis leur dernière épargne entre les mains de fraudeurs (et même vendu leurs appartements pour en acheter de nouveaux), divers mécanismes ont été créés pour assurer les intérêts de ces personnes.

L'un d'eux est comptes séquestresintroduit par les nouveaux articles de la loi n ° 15.4 et 15.5 du 1er janvier de cette année.

La loi sur la construction partagée elle-même impose une assurance de la responsabilité du promoteur en cas de manquement à ses obligations.

Alexander Marushchenko Associé principal

Si auparavant l'actionnaire déposait immédiatement ses fonds sur le compte du promoteur ou effectuait des paiements pendant toute la période de construction, et que le promoteur utilisait ces fonds pour construire l'installation, les fonds de l'actionnaire sont maintenant accumulés dans un compte bancaire spécial "séquestre".

Dans le cadre de la procédure précédente, il y avait deux parties dans la construction partagée: un actionnaire et un promoteur, et la première partie, généralement des citoyens, des particuliers, avait un très faible niveau de protection juridique de leurs intérêts. L'argent d'un actionnaire pourrait être perdu avec les fraudeurs, les propriétaires d'entreprises de construction - un jour. Désormais, lors de l'utilisation d'un compte séquestre, trois parties sont impliquées: le développeur, les actionnaires et la banque. Les fonds des actionnaires vont sur le compte de la banque, la banque émet un prêt ciblé au développeur, le développeur utilise cet argent pour construire un objet de construction partagé, après avoir signé l'APP, l'argent du compte séquestre est transféré par la banque au développeur.

Grâce à cela, l'audit et la vérification du développeur sont confiés à la banque qui, par définition, dispose à la fois des structures de personnel appropriées et des compétences et qualifications de ces services d'audit.

Le risque de fraude de la part du développeur est réduit - légalement, tous les fonds des actionnaires ne sont pas avec le développeur, mais avec la banque. La banque est tenue de contrôler strictement l'avancement de la construction, l'utilisation prévue de son prêt et la situation financière du promoteur.

Partie 1 de l'art. 15.4 de la loi stipule que les comptes séquestres peuvent, mais ne sont pas tenus, être ouverts par la banque lors de l'octroi d'un prêt ciblé à un promoteur pour une construction partagée.

Le délai de recherche (dépôt) de fonds sur des comptes séquestres est égal au délai de transfert de l'objet, augmenté de six mois ou plus par accord des parties (partie 3 de l'article 15.4 de la loi). Cela permet aux actionnaires de prolonger le délai de paiement de la valeur de l'objet.

la probabilité de faillite de ces banques est proche de zéro et leur liste est publiée tous les trimestres sur le site de la Banque centrale.

Le promoteur, à son tour, utilisant des comptes séquestres reçoit une garantie de paiement du coût de construction et un intérêt bancaire assez bas.

L'actionnaire est ainsi protégé à la fois de la faillite du promoteur et de la faillite de la banque.

De plus, à partir du 1er juillet 2017, un registre unifié des promoteurs devrait commencer à fonctionner, qui fournira toutes les informations sur les entreprises de construction qui respectent la loi. Nouvelle édition de la loi fédérale 214établit l'obligation des parties pour le règlement préalable des litiges liés aux manquements identifiés pendant la période de garantie. Cela est dû au grand nombre de réclamations potentielles des actionnaires.

La loi accorde à l'autorité de contrôle le droit d'envoyer au ministère de l'Intérieur les documents relatifs à la violation par le promoteur des conditions d'ouverture des poursuites pénales (clause 11.1 de l'article 23 de la loi).

Sommaire des changements

Résumons notre analyse des évolutions de la loi sur la construction partagée entrée en vigueur le 1er janvier de cette année:

La volonté de protéger les individus, n'ayant sciemment pas toute l'exhaustivité des informations et un haut niveau de connaissances juridiques et de protection, contre la fraude par les développeurs a conduit à la création de divers mécanismes pour assurer le risque de mauvaise foi sous forme de:
- assurance responsabilité civile développeur,
- comptes bancaires spéciaux "séquestre",
- des informations complètes et complètes sur l'objet de la construction partagée et sur le développeur lui-même,
Seuls les grands promoteurs disposant d'un montant suffisant du capital autorisé, calculé à partir de la superficie des objets en construction, sont autorisés à participer à la construction partagée;
Seules les grandes banques disposant d'un capital bancaire suffisant, indiqué dans le registre spécial de la Banque centrale, sont autorisées à partager la construction.

Quelle sera la mise en œuvre de toutes les innovations, montrera la pratique judiciaire et arbitrale dans les mois à venir. La volonté du législateur d'arrêter les abus dans ce domaine, en cas de succès, permettra à tous les citoyens d'investir en toute sécurité leur argent dans la résolution de leurs problèmes de logement, ce qui stimulera la croissance du secteur de la construction.

Qui est protégé par la loi fédérale 214?

214-FZ est imparfait, bien qu'il soit en cours de finalisation par nos législateurs. Ainsi, le développeur peut tirer parti des lacunes et ajouter des inconvénients au DDU. Par exemple, tous les développeurs ne sont pas pressés de réparer les défauts et de payer selon les contrats. Et cela peut être prescrit dans le contrat! La loi est de votre côté, mais si l'accord est signé, alors pour vous, c'est le tribunal, l'argent, les efforts et le temps.

Par conséquent, il est préférable de ne pas signer de documents, en particulier ceux importants, sans consulter un avocat qui connaît bien ce domaine. Vous pouvez dépenser 15000 roubles, mais vous dormirez certainement bien et savez que tous les documents sont en ordre et que le développeur est fiable. Nous pouvons .

Si, après vérification, vous n'êtes pas d'accord avec l'un des points, vous avez le droit de demander au développeur de modifier le contrat. Cependant, faisons une réserve tout de suite que le développeur ne peut pas faire de concessions et conclut simplement un accord avec d'autres actionnaires. Mais qui en bénéficiera est inconnu.

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