À quelle vitesse d'appartements à vendre en hypothèque. Est-il possible de vendre un appartement hypothécaire? Consentement de la banque à vendre des appartements en hypothèque

La question de la possibilité de placer un appartement à vendre en hypothèque est très importante. Certains propriétaires de biens immobiliers hypothécaires sont confrontés à des difficultés matérielles: pour eux, les contributions mensuelles deviennent insupportables. D'autres souhaitent acquérir des logements plus spacieux. Et le troisième voudrait juste gagner de l'argent sur l'hypothèque.

Celles-ci et d'autres facteurs rendent le propriétaire à penser à la vente de logements hypothécaires. Mais l'espace de vie ne leur appartient pas complètement. Alors est-il possible de vendre un appartement acquis dans l'hypothèque?

Ceux qui se préoccupent de ce problème peuvent exhaler calmement: l'immobilier hypothécaire peut être vendu dans l'actuel 2019. Seule la procédure de vente doit être effectuée correctement, guidée par les règles établies. Articles n o 29 et n ° 33 de la loi fédérale, liée aux prêts hypothécaires, fournissent à l'emprunteur le droit d'exploiter et de vendre un appartement acheté à l'hypothèque.

Dans le même temps, le propriétaire du logement hypothécaire devrait se souvenir de la règle clé: il n'a pas le droit de faire des transactions avec l'appartement (y compris la vente) sans le consentement de l'établissement de crédit. Sinon, tous droits à l'immobilier sont transférés à la banque (art. 301 du Code civil de la Fédération de Russie).

Comment vendre un appartement hypothécaire?

Il y a quatre façons de vendre des logements hypothécaires:

1. Remboursement anticipée du prêt.
2. Vente indépendante.
3. Vente avec l'aide de la banque.
4. Vente des obligations de la dette.

Remboursement anticipé

Cette méthode implique la recherche de l'acheteur qui acceptera d'acheter des logements avec l'encombrement et donnera à l'argent au vendeur pour un remboursement anticipé de la partie restante de la dette. Il n'est pas facile de trouver un tel acheteur: l'encombrement de l'appartement fait souvent peur aux acheteurs potentiels.

Le régime de remboursement anticipé de l'hypothèque est pertinent lors de la vente de logements en construction. L'espace de vie dans de nouveaux bâtiments avec une bonne planification est une exigence élevée et un développeur consciencieux n'enlève généralement pas d'acheteurs à ces appartements à la phase de construction finale.

Comment la procédure de vente d'un appartement sous le système de surveillance de l'hypothèque? La première étape consiste à obtenir le consentement de la banque. L'emprunteur devra indiquer la raison du remboursement anticipé du prêt, car il n'est pas très rentable pour la banque. Principales étapes de la procédure:

1. Détermination des arriérés de prêt.
2. Établissant un accord entre l'emprunteur et l'acheteur (attribué au notaire).
3. Extrait de l'emprunteur et de tous les membres de la famille (y compris des mineurs) du logement hypothécaire.
4. Faire un dépôt dans le montant nécessaire pour le remboursement complet de l'hypothèque.
5. Fermer l'hypothèque et l'enlèvement de l'encombrement de l'appartement.
6. Étape finale: Renouvellement du transfert de propriété d'un appartement dans la chambre d'enregistrement.

Vente indépendante

Recommandation principale pour le vendeur: Ne vous cachez pas d'un acheteur potentiel, le fait que le logement logé est sécurisé par la banque. Un tel comportement sera considéré comme l'implication de l'acheteur dans Afila.

La même transaction est effectuée simplement. L'essentiel est de tout faire de la loi. Supposons que l'appartement ait aimé l'acheteur et il a décidé de l'acquérir, sachant que l'immobilier est sous l'encombrement. Autres progrès de la transaction:

1. L'acheteur tourne au prêteur avec l'expression du désir d'acheter un engagement.
2. Les employés de la banque constituent un contrat de vente et de vente préliminaire avec lui et notarisent le document.
3. L'acheteur fait le montant nécessaire pour rembourser la dette dans une cellule bancaire, qui reste le montant de l'emprunteur - à un autre.
4. De l'appartement a supprimé le fardeau.
5. Le contrat de vente à Rosreestre est émis.
6. La banque et l'emprunteur ont accès aux cellules avec de l'argent.

Vente de logements hypothécaires par la Banque

Lors de l'utilisation de cette section de la vente de logements hypothécaires, la banque n'est déjà pas en tant qu'observateur tiers. Il traite du début à la fin, donne à sa cellule, est engagé dans tous les documents. Du vendeur, seules les signatures sont nécessaires. Les employés de la banque contacteront de manière indépendante le Reghanta.

L'acheteur de logements hypothécaires gagne de l'argent dans la cellule bancaire du prêteur et la différence entre le coût du logement et la dette hypothécaire est mise dans une autre cellule. Ensuite, la banque informe le règlement sur le paiement du prêt et le fardeau est supprimé de l'objet de vente.

Un tel système n'est pas très bénéfique pour l'emprunteur: la banque n'est pas particulièrement intéressée à vendre un appartement plus cher. Il est important pour lui de retourner du devoir, il suffit donc que le montant de la dette était similaire à l'appartement.

Vente des obligations de la dette

Cette méthode implique la vente de ses obligations de la dette à la banque. Dans ce cas, le prêt hypothécaire est réédité à un nouvel emprunteur. La Banque conclut un contrat avec l'acheteur sur la traduction du reste du prêt. Ainsi, le nouvel emprunteur devient le propriétaire du logement hypothécaire et du débiteur sur le prêt.

De nombreux acheteurs eux-mêmes souhaitent acheter un appartement sous l'encombrement, car l'immobilier hypothécaire est souvent offert à un coût inférieur. Pour de tels acheteurs, la procédure d'enregistrement d'un prêt hypothécaire n'est presque pas différente de la norme:

• Le candidat fournit un ensemble de documents à prendre en compte la demande de prêt hypothécaire.
• En cas d'approbation, une évaluation de l'immobilier acquis est en cours d'évaluation.

La ré-enregistrement de l'engagement à Rosreestre est exclusivement une banque. L'emprunteur reste seulement pour signer un document sur l'attribution d'une obligation de dette.

En cas de renouvellement de prêt, une autre organisation de crédit peut être effectuée en tant qu'acheteur. Dans une telle situation, le prêt hypothécaire est traduit à la banque, qui fournissait un nouveau prêt pour rembourser l'ancien. De nos jours, il s'agit d'un phénomène assez fréquent, car chaque année, les banques réduisent le pourcentage du prêt. Et l'emprunteur, qui a trouvé une banque avec un taux d'intérêt plus acceptable ou plus de conditions fidèles, consacre l'hypothèque, traduisant la dette à un autre établissement de crédit.

L'emprunteur Cette procédure apporte des avantages incontestables. Toutefois, toutes les banques n'acceptent pas d'une telle affaire: certaines banques ne sont pas autorisées à dédicacer tout prétexte, d'autres - imposer des sanctions pour l'emprunteur, qui atteignent parfois des sommes considérables.

Obligations fiscales

Le vendeur de logements hypothécaires doit être pris en compte par une nuance: si la propriété est dans son bien inférieur à 3 ans et vendu à un coût plus élevé, il devra payer la taxe sur la vente d'un appartement (13%).

Nuances vendant de l'immobilier acheté par l'hypothèque militaire

Selon la loi, le logement, acheté en utilisant le logement cible et les prêts hypothécaires, jusqu'à ce que le crédit soit pleinement remboursé, c'est la clé non seulement de l'établissement de crédit, mais également du ministère de la Défense de la Fédération de Russie.

L'encombrement sera retiré de l'appartement uniquement après le remboursement intégral du prêt et après avoir atteint un emprunteur de service de 20 ans. Le schéma de vente d'un tel appartement comprend généralement une recherche de fonds pour le remboursement du CZEP.

L'algorithme de détention de la transaction est la suivante:

1. Le vendeur notifie la banque et Rosvoenipotek à propos de son désir de vendre des logements et de retirer le fardeau.
2. Spécifie le montant de la dette à la banque.
3. Rogs le montant de la dette.
4. Trouvez un acheteur pour le logement.
5. Obtient un document sur le retrait de l'encombrement.
6. Reçoit un document dans Roserestre sur la propriété.
7. Vendez un appartement sur le schéma habituel.

Important: rembourser la dette à Rosvoenipotek (ainsi que pour rembourser une partie de la dette à la banque de créanciers en cas d'hypothèque civile), il est possible d'utiliser des fonds reçus dans le cadre de la capitale maternelle.

Vidéo: Procédure de vente immobilière hypothécaire

Documents à vendre de l'immobilier hypothécaire

Conduire une procédure de logement hypothécaire nécessite un emprunteur de préparer un ensemble complet de documents. Qu'est-ce qui est inclus?

• document confirmant la solvabilité;
• accord d'achat et de vente avec l'acheteur;
• certificat de l'absence de dette sur le prêt;
• prêt hypothécaire;
• document sur l'inscription de l'acheteur de fonds immobiliers, qui seront réparés par le solde du prêt;
• un document confirmant la suppression d'un appartement de l'encombrement.

Ainsi, pour vendre un appartement situé dans l'hypothèque. Et même de plusieurs manières. L'essentiel est de mener une procédure de manière compétent, sans rien cacher de la banque ni de l'acheteur.

La réduction à vendre est d'environ 15%. Mais vous pouvez, au contraire, prendre encore de l'argent, payer une hypothèque et seulement vendre. Nous croyons.

«Pour les appartements avec un engagement aujourd'hui, il y a environ 30% du marché», Elena Mishchenko, chef du département de l'immobilier urbain de la branche nord-est de l'immobilier NDV. - Le marché secondaire a récemment "demandé", les prix ont diminué et le coût de la promesse - c'est-à-dire les appartements que le prêt est émis, a également chuté. Payer une hypothèque devient peu rentable. "

La vente d'un appartement hypothécaire donnera l'occasion de se débarrasser de l'appartement ou de le changer, sans attendre la fin de l'accord de prêt.

Souvent, la raison de la vente d'un appartement avec une hypothèque est un changement de situation de revenu: par exemple, une perte de travail ou une diminution des gains. En outre, pour influencer la capacité de rembourser un prêt peut également modifier la situation dans la famille, y compris la naissance d'un enfant ou d'un divorce. "Certains veulent vendre l'ancien fonds et acheter un nouveau bâtiment, en particulier dans le secteur primaire, il existe des programmes avec des subventions commerciales", ajoute Mishchenko.

Appartements avec réduction

Selon Natalia Kruglova, le Directeur général du groupe Metricium, le participant du réseau de partenaires CBRE, de vendre un appartement de gage plus difficile que celui habituel. Un tel logement laisse avec une réduction de 10-15%. Dans le même temps, si vous ajoutez des prêts à la consommation à l'argent existant et payez la balance des banques hypothécaires, vous pouvez vous éloigner de la transaction de remise et augmenter le coût de l'objet, il note.

"Par exemple, un appartement coûte 5 millions de roubles", explique l'expert. - Supposons que l'acheteur ait une contribution initiale de 2 millions de roubles et a pris les 3 millions de roubles restants à l'hypothèque de moins de 11% par an pendant 15 ans. Si l'acheteur décide de vendre un appartement avec une encombrement, il sera obligé de faire une réduction de 15% des termes monétaires dont il est 750 000 roubles. Après la vente, il recevra 4 millions de 250 000 roubles. De cet argent, il retournera à la banque 3 millions de roubles et il n'aura lui-même qu'un million de 250 000 roubles. "

Si l'acheteur ne vendra pas un appartement avec une charge et émettra un prêt à la consommation et remboursera l'hypothèque avant le calendrier, le coût de l'immobilier ne diminuera pas. L'acheteur prendra un prêt de 3 millions de roubles à 12,9% par an pendant cinq ans. Étant donné que l'appartement sur le marché immobilier secondaire est vendu en moyenne pendant trois mois, l'emprunteur paiera 303 000 roubles pendant cette période: 204 000 roubles du corps de la dette (68 000 roubles par mois) et 99 000 roubles pourcentage. Théoriquement, il s'avère que le propriétaire de la Paid Real Estate vendra un appartement pour 5 millions de roubles, 2 millions de roubles donneront à la banque (retourne un crédit à la consommation) et il aura 2 millions de 204 000 roubles. Mais n'oubliez pas que pour tirer parti de ce programme, vous devez accumuler un "airbag" financier à l'avance pour les paiements pour consommer au moment de la vente de l'appartement. Dans notre cas, il s'agit d'environ 100 mille roubles par mois. "

Que choisir un prêt

Tout russe peut prendre la deuxième hypothèque, mais dans la plupart des établissements de crédit, il est nécessaire que les paiements ne dépassent pas 50% du revenu de l'emprunteur. "Si, avec un salaire de 100 000 roubles, l'emprunteur a déjà un prêt avec un paiement de 50 000 roubles par mois, dans le nouveau prêt, dans la plupart des cas, ils refuseront", a déclaré Kruglov.

Il est préférable de prendre une hypothèque dans une autre banque avec une condition de dépôt selon laquelle l'expert croit. "L'hypothèque avec une condition de dépôt implique que le vendeur d'un appartement avec une encombrement prend un autre prêt hypothécaire au même appartement de la nouvelle banque", fait valoir Czlovov. - En raison de cela, il dévie le devoir dans la vieille banque. Après cela, l'appartement se promène déjà de la nouvelle banque. Cependant, ce régime est extrêmement rare, car le problème principal n'est pas résolu, à savoir la suppression de l'encombrement, en raison de laquelle le logement devra toujours être vendu avec une réduction. Plus rapide et plus rentable de prendre un prêt personnalisé. "

Avoir le temps de vendre

Il y a peu de temps aux propriétaires de l'Hypothèque appartement, il convient de la mettre à l'avance à la vente. La durée de l'exposition au logement sur le marché secondaire est d'environ trois mois, la décision du créancier est autant autant, mais la vente peut également être retardée.

Vous pouvez choisir l'un des deux schémas pour la vente d'un appartement avec une encombrement. Chaque version participera à l'acheteur, au vendeur et à la banque, qui a une propriété en promesse. Dans un cas, deux cellules de dépôt sont utilisées dans la banque de banque. Le premier doit être de l'argent pour rembourser le prêt et, dans la seconde, la balance du coût du logement. Après approbation par le créancier, les accords des parties sentent des documents et les envoient pour être enregistrés.

Après avoir terminé la transaction, l'acheteur accepte une obligation hypothécaire, le vendeur prend de l'argent de la cellule et éteint un prêt. En outre, l'acheteur reçoit une hypothèque rachetée de la banque, qu'il doit obtenir un extrait pour l'absence de fardeau de l'EGRN. Ensuite, le vendeur a accès à la deuxième cellule avec l'argent restant. Selon Natalia Kruglova, cette option est la moins risquée pour les trois côtés de la transaction.

Il y a une alternative, il sera consolidé si la banque refuse l'emprunteur de la vente d'un appartement sur caution. L'acheteur assume un prêt et une partie du paiement rembourse la banque. Dans ce cas, moins d'argent reste à payer l'hypothèque, plus ce sera plus facile. La suspension entre les parties est un accord préliminaire, où les termes de la transaction sont prescrits. L'acheteur doit fermer l'hypothèque du propriétaire de l'appartement. Ce paiement est reflété dans l'accord d'achat et de vente comme avance ou dépôt. Après avoir reçu l'argent, la banque élimine l'encombrement de l'appartement. Les parties concluent un contrat et après avoir enregistré le vendeur, la partie restante de l'argent.

Le système peut être risqué pour l'acheteur, Kruglov croit. Après avoir retiré l'encombrement de l'appartement, le vendeur peut modifier la solution et annuler la transaction. Dans ce cas, l'acheteur devra réaliser des ventes devant un tribunal. Tout cela peut resserrer l'accord indéfiniment. Toutefois, l'expert clarifie qu'un tel système est utilisé dans la vente de biens hypothécaires. Tout se passe, en règle générale, sans préjudice des parties.

Une grave situation économique en Russie a entraîné une augmentation des dettes hypothécaires en souffrance. À l'automne du pays, une nouvelle vague d'abréviations et de faillites roulait, les gens perdent massivement leur emploi et n'ont pas la possibilité de continuer à payer des prêts hypothécaires. Dans de telles circonstances, il reste seulement de vendre l'appartement qui sera en mesure de payer pour cela

Une grave situation économique en Russie a entraîné une augmentation des dettes hypothécaires en souffrance. Selon la Banque de la Russie, la dette dans le segment des retards de retard - jusqu'à 1 mois - à l'été de l'année en cours s'élevait à 73% et a atteint 130 milliards de roubles. La dette jusqu'à 3 mois a atteint 35 milliards de roubles, de 91 à 180 jours - 22 milliards de roubles, plus de 180 jours -109 milliards de roubles.

Au cours de la période en cours, l'état des affaires continue de se détériorer: une nouvelle vague d'abréviations et de faillites balayées autour du pays, des personnes perdent massivement leur emploi et n'ont pas la possibilité de continuer à payer des prêts hypothécaires.

Dans de telles circonstances, il reste seulement de vendre l'appartement qui sera capable de payer pour cela.

Procédure

Tout d'abord, le vendeur doit informer le vendeur. Selon l'art. 29 et 33 фз "À propos de l'hypothèque (propriété de l'immobilier)", l'édition actuelle du 7 mai 2013 pour le numéro 102-F3, l'emprunteur a le droit de profiter de la propriété annoncée que la contenant sous forme appropriée, mais n'a pas le droit de disposer sans le consentement de la banque - donner ou vendre à des tiers. "Hypothèque" rembourse tous les services publics, émis (s'il y a lieu où) de l'appartement et commence à chercher un acheteur. Habituellement, la question de la déclaration du propriétaire de l'appartement se produit lorsqu'il existe déjà un acheteur qui dicte les conditions: nécessite d'être enregistrée avant la transaction ou dans son processus.

Les banques sans enthousiasme donnent la permission de la vente d'appartements «hypothécaires», comme cela les prive des bénéfices. Dans certains accords, cette affaire est prescrite par l'utilisation de sanctions ou de commissions de barrière. Dans le même temps, si la possibilité de vendre un appartement dans le fardeau est énoncée dans un contrat conclu, la Banque n'a pas le droit de refuser le débiteur. Oui, et récupérer des amendes d'un citoyen ruiné est problématique.

Après avoir reçu la permission de la banque, l'emprunteur trouve un acheteur et avec son aide (en option) républise de la dette à la banque. Le montant payé est compté dans la valeur totale de l'objet vendu, après quoi la procédure d'élimination du fardeau.

Tous les acheteurs ne sont pas prêts à acheter un appartement avec une embauche, mais un facteur attrayant dans ce cas est un prix assez bas de l'objet vendu. Il arrive que le logement semble à l'acheteur très attrayant à tous égards: coût, emplacement, condition, etc., puis il décide du risque.

Souvent, le schéma de remboursement anticipé est rempli en achetant un logement sous l'hypothèque. Après avoir payé la Banque de toutes les dettes et de la suppression des encombrances, le vendeur et l'acheteur de l'appartement dans cinq jours ouvrables visitent la chambre d'enregistrement et élaborent la cession des droits de la réclamation en vertu du traité de participation à la construction de partage ou enregistrez le transfert. de l'accord de propriété en vertu de la convention de vente (si le contrat de la cession des obligations de droits n'est plus possible).

Après avoir enregistré le transfert du droit de propriété ou le contrat de la cession des droits de la réclamation au titre du traité de participation à la construction de la part, le vendeur prend le solde des fonds de la cellule dépositaire.

Il est extrêmement rare que le nouvel acheteur d'appartement réorganise simplement l'hypothèque sur elle-même. Ensuite, l'appartement reste empilé par la Banque et les obligations de payer des prêts se dirigent vers le nouveau propriétaire.

L'emprunteur ne sera pas en mesure de faire une transaction d'achat et de vente sans remboursement préalable de la dette à la banque. Aujourd'hui, le moratorium sur le remboursement de la dette n'est pas, mais il y a une nuance: l'emprunteur n'a pas le droit de rembourser sa dette à un moment opportun pour lui, mais uniquement le jour du prochain paiement actuel (une fois par mois) sous la accord de prêt. Au cours de ce mois, la Banque consiste en un intérêt et de l'annuité, c'est-à-dire des paiements égaux. Bien sûr, ils seront les plus importants au cours de ce mois, car ils seront immédiatement à la totalité de la dette.

Ne pas risquer

Vendre ou acheter un appartement chargé vous-même assez dangereux - croit chef de la société NPK "Optimus" Roman Pisarev.

Une telle sorte de transaction doit être maintenue sous le patronage des avocats expérimentés contrôlant le remplissage de tous les documents d'accompagnement.

Paiement Lorsque l'achat d'achat se produit sur le compte courant de la banque du débiteur, l'appartement doit être vérifié du point de vue de sa pureté juridique, de collecter des informations sur le vendeur. Chaque mouvement financier doit être documenté.

Le nouveau propriétaire (acheteur) gagne de l'argent au compte de la banque de créanciers, l'hypothèque est émise et le fardeau est supprimé, puis la transaction d'achat et de vente immobilières est déjà effectuée. Pour sécuriser l'acheteur, il est nécessaire de conclure un contrat de dépôt ou un contrat de vente préliminaire dans la même forme, qui sera le principal contrat de vente, ce qui peut être à la fois une forme écrite simple et un contrat notarié.

100% de garantie de garantie avec de telles transactions sont difficiles. Eh bien, si un citoyen achète un appartement "hypothécaire" pour de l'argent: une partie du montant est déposée dans une cellule sous le vendeur, et l'autre partie est sous l'employé de la banque. Et personne n'a accès à ces fonds jusqu'à la fin de l'exécution de la transaction, son achèvement final. C'est-à-dire qu'un contrat de prêt est un risque et le calcul via une cellule est une option sûre.

Mais si l'acheteur est également une "hypothèque", il est difficile de mener à bien une affaire. Comme une telle personne, en règle générale, ne dispose pas de fonds suffisants pour rembourser la dette du vendeur dans le volume souhaité. Oui, et l'intervalle de temps pour obtenir une hypothèque, enlèvement de l'encombrement, fournissant un ensemble de documents à votre banque - Collier: Tout le monde doit avoir le temps d'être vérifié dans une courte période. Par conséquent, deux «hypothécaires» sont une histoire difficile, et tous les avocats ne sont pas pris pour cela.

- L'acheteur dans ce cas risque du fait qu'il puisse perdre une partie de l'argent transféré au remboursement du prêt du prêt de vente hypothécaire - a commenté Marseille Akhmethin, directrice générale de la société Home Way. - Après tout, il peut changer d'avis pour vendre un appartement après avoir payé des intérêts bancaires. L'acheteur doit avoir un accord avec la banque que le fardeau sera filmé uniquement à la fin de la transaction de vente.

Il arrive que dans la même banque et le désassemblage avec les débiteurs, divers départements soient engagés, en aucun cas interagir les uns avec les autres. Voici un exemple récent: l'emprunteur a ruiné, a refusé de payer des intérêts. Et Sberbank a refusé de faire un contrat * CESSIA (* Accord sur l'aliénation des droits à desdachables à une autre personne physique ou à transmettre toute obligation importante, ou, comme on l'appelle, des "concessions des droits de droits" sans le consentement du débiteur ). C'est-à-dire qu'il y a juste un mois, Sberbank a imposé une interdiction de la vente de ses propres objets collatéraux. Dans le même temps, l'acheteur craint bien sûr que personne ne l'assure sur l'accord et après le transfert de la partie de l'argent que le vendeur couvrira la dette changera son esprit pour vendre son appartement. Il s'avère un cercle vicieux. Un avocat expérimenté peut en même temps trouver un moyen de sortir de toute situation. Chaque cas nécessite une approche individuelle: il est nécessaire de surveiller, quel est le montant de la dette à l'emprunteur, quelle banque elle crédite, quels documents sont inexpliqués.

Armen Khanananz, chef de produits pour les affaires à cyanIl y a plusieurs années, il a passé deux transactions de ce type et recommande de ne pas avoir peur et de se préparer soigneusement à la vente: «Il n'y a pas de grande difficulté ni de problème à la vente de tels objets. Bien entendu, l'accord est plus difficile que d'habitude et il convient de contacter un agent immobilier professionnel, ce qui aidera à présenter votre objet sur le marché, à préparer des documents et à trouver l'acheteur. De plus, un appartement hypothécaire peut également être acheté sur le crédit. Si l'acheteur prend un prêt dans la même banque, la transaction sera encore plus facile. Je devais vendre des logements hypothécaires deux fois. Si vous décidez de vendre un appartement, l'hypothèque n'est pas quelque chose qui devrait arrêter et effrayer, la principale chose est de trouver un client. "

Roches sous-marines

"Des problèmes d'une transaction peuvent survenir, par exemple, si le prêt est pris par le propriétaire dans une banque et que l'acheteur est un client d'une autre banque, - partage l'expérimenté romain pisev. - Voici un cas très récent de ma pratique: le vendeur a pris l'hypothèque en VTB et l'acheteur s'est avéré être un client de Sberbank. Le responsable Sberbank a pris une position difficile: a refusé de financer l'achat d'un appartement avec une charge hypothécaire. Les régimes d'interaction dans cette situation entre les banques de la Fédération de Russie sont totalement non réglementés. Par conséquent, le processus de contrat entre dans l'impasse. Au sein de la même banque, le mécanisme de telles transactions est bien découvert: il existe une mise en valeur égale à la quantité de dette, dans la cellule - sous l'employé de la Banque et la différence est vendeur. Dans le même temps, l'achèvement de la transaction et la suppression de l'encombrement du vendeur sont fixes et le nouveau propriétaire (acheteur) est déjà chargé d'un prêt hypothécaire. Les banques nationales ne vont pas chez les parents. Par conséquent, le vendeur (avec ses propres moyens ou par les fonds de l'acheteur) dévie de la dette, après quoi l'acheteur acquiert la propriété de l'objet acheté, qui passe dans un engagement de la Banque, déjà sous un nouvel accord de prêt. Maintenant, le nouveau propriétaire de l'appartement paiera des paiements de crédit pour cela.

L'acheteur n'assume jamais les obligations en vertu de la convention de crédit du vendeur. La Banque de l'emprunteur insiste généralement sur le remboursement de toutes les dettes du client pour supprimer l'encombrement, c'est-à-dire Au retour de l'ensemble du montant du prêt. Après cela, la banque de l'acheteur peut déjà envisager cet objet de prêt.

Toute la procédure se produit comme suit.:

Le vendeur avec l'acheteur conclut un contrat préliminaire de vente et l'assure notarialement, si le contrat de vente principal implique la notarisation.

L'acheteur contribue ensuite les fonds nécessaires pour rembourser la dette de l'emprunteur à la banque, dans une cellule de dépôt et le montant restant lors de l'achat - à un autre.

L'appartement est retiré de l'appartement dans les orgues de Rosreestra et la transition de la propriété de l'acheteur est enregistrée - qui est déposée auprès d'un paquet de documents. Ensuite, la banque et l'emprunteur ont accès à leurs cellules - après l'enregistrement et l'enregistrement du transfert de propriété sous le contrat de vente de Rosreestre.

Vous pouvez attribuer un pot

Il arrive que l'emprunteur à certains égards ne puisse pas contrôler personnellement le processus de vente de son appartement «hypothèque» (à vivre dans un autre pays, est allé en prison, s'est sérieusement tombé malade, n'a pas de temps ni d'opportunité, etc.). Ensuite, la vente d'un appartement déposé doit être engagée dans des représentants de la banque créancier.

Dans ce cas, la banque se trouve lui-même à la recherche d'un nouvel acheteur, la transaction est effectuée entre le responsable de la banque et le nouveau client en l'absence du premier emprunteur. L'équilibre du montant de la transaction est placé dans la cellule bancaire dépositaire (s'il y a) et l'emprunteur (ou son fiduciaire) peut le récupérer après la fin des formalités bureaucratiques.

La banque elle-même est engagée dans la préparation de tous les documents, une évaluation de l'immobilier acquis et de son assurance, ré-enregistrement de Burdensome en Russie à l'occasion de l'apparition d'un nouveau propriétaire de l'appartement.

Ne pas travailler

Un emprunteur peut-il faire gagner de l'argent en vente de votre appartement hypothécaire s'il est participant à la construction de fonds propres?

Pisarev romain:

Une fois que c'était possible, mais pas à l'état actuel de l'économie. Le temps de ces gains a longtemps passé, le marché "a-t-elle demandé". Aujourd'hui, il n'a aucun sens de prendre de l'argent de la banque pour gagner de l'argent sur la différence entre la valeur de l'appartement au stade de la fosse et la mise en scène finale de la construction. Au cours des années précédentes, le marché a grandi, et nous observons aujourd'hui la stagnation ou même la demande de la demande et des prix pour la "place". Les développeurs essaient d'attirer tous les clients de plus grandes réductions. Les délais de livraison des objets sont constamment repoussés, l'inflation progresse et les risques de "nidification moins" avec une telle entreprise sont très élevés et le profit est négligeable. La législation n'a également changé pas en faveur de l'acheteur. Si avant que la taxe non imposable sur la vente de biens immobiliers puisse être consacrée à 3 ans après l'achat d'un appartement, maintenant - seulement après 5 ans. Oui, et la base fiscale est maintenant calculée à partir du coût cadastral du logement. Même lorsque la valeur de la transaction est comprise, ces circonstances ont battu la poche de l'acheteur.

Est-il possible de vendre un appartement dans l'hypothèque: Comment vendre conformément à la loi + 4 raisons de vente + 4 façons de faire une offre d'achat / vente + risques possibles + besoin d'aide professionnelle?

Ce matériau sera intéressant pour ceux qui ont pensé à plusieurs reprises sur la manière de vendre un appartement hypothécaire.

Pourquoi les gens prennent-ils des logements maison, puis veulent s'en débarrasser? Les raisons de telles actions sont complètement différentes. Beaucoup croient à tort qu'il est tout simplement impossible de vendre des logements dans l'hypothèque, mais c'est complètement faux.

Il existe des moyens de se débarrasser de la dette gênante qui, plus, aidera à "repousser" l'argent dépensé.

Est-il possible de vendre un appartement dans l'hypothèque: en détail

Selon les statistiques, environ 60% de tous les appartements en Russie ont été achetés dans une hypothèque. En raison de la crise économique, beaucoup ne peuvent pas payer leurs dettes.

Le ratio du nombre de prêts et de dettes empruntés peut être vu sur l'horaire:

Comme vous pouvez le constater, la situation est que l'appartement doit vendre de toute urgence, mais que la dette exceptionnelle est toujours suspendue, n'est pas rare. En conséquence, la question se pose: une telle affaire est-elle réelle?

Enlevez-vous vraiment, mais vous devez dépenser une transaction très compétente avec des avocats. Maintenant, même cela n'a pas d'importance à quelle étape est le paiement de la dette. Est-il possible de vendre un appartement hypothécaire à la fois où elle vient de commencer à construire? Oui, bien que ce ne soit pas aussi rentable.

N'oubliez pas que les transactions avec des appartements dans l'hypothèque ne sont autorisées à dépenser qu'avec la permission d'une banque ou d'une autre organisation financière qui a publié un prêt.

Si des violations des règles et des lois sont autorisées, la Banque a le droit de déposer une action en justice pour l'emprunteur et de le poursuivre.

Quelles autres peuvent être les causes de la réclamation à la Cour par la Banque?

• le propriétaire effectué des travaux de construction, qui ont modifié les indicateurs techniques du logement;
• l'emprunteur ne paie pas une hypothèque;
• l'appartement est considérablement maltraité par le propriétaire;
• enregistrement illégal d'une transaction de cadeau ou d'achat / vente;
• la propriété est passée à une tierce partie pour la faute de l'emprunteur.

Cela signifie qu'il est possible de mettre la propriété à vendre uniquement à l'aide d'institutions financières, car, en fait, l'immobilier ne vous appartient pas encore. Bien que la dette de prêt n'est pas payée, théoriquement, le principal propriétaire de l'appartement est une banque. C'est-à-dire que toutes les transactions dans le contournement de l'organisation financière s'appuieront éventuellement sur vous.

Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas mettre un appartement hypothécaire pour le négoce. De plus, l'accord est effectivement émis de cette manière de retrouver l'argent dépensé par les paiements à la banque.

Si, pour une raison quelconque, votre famille ne peut pas faire face aux dettes, vendez des hébergements. Vous ne devez pas vous charger des obligations envers la banque, que vous n'êtes pas sur l'épaule.

Pourquoi vendre des biens immobiliers hypothécaires?

Les raisons pour lesquelles les personnes se débarrassent des logements hypothécaires sont les plus diverses. Mais le plus souvent, cela est dû à la perte de travail et à l'absence de revenu stable. Certains commencent à épargner sur tout ou à chercher des types supplémentaires de gains, tandis que d'autres sont résolus à vendre des mètres carrés.

Quelles autres raisons peuvent conduire à une nécessité:

• perte de travail et de revenu;
• besoin d'étendre la zone de logement;
• les circonstances familiales;
• il y a des gens qui vendent des logements que pour leur profit.

1. Perte de travail.

L'instabilité économique du pays a affecté tous les Russes. Dans de nombreuses entreprises, le processus de réduction des employés, des entreprises et des entreprises sont fermés pour toujours. En conséquence, les citoyens ordinaires se révèlent être sans travail - en effet, la principale source de revenus.

Personne ne peut assurer la position de la position. Par conséquent, tous ceux qui prennent une hypothèque, vous devez être prêt et un tel résultat de la situation.

Les banques ne se soucient pas de ce qui s'est passé au travail. Pour eux, l'essentiel est que l'emprunteur rend le montant requis sur le prêt chaque mois. L'échange même sur une journée est semé d'amendes et de pénalités supplémentaires de la banque.

De nombreuses familles afin de ne pas se conduire dans de grosses dettes, vendent immédiatement des hypothèques immédiatement comme ils comprennent qu'ils sont insolvables.

2. La nécessité de l'expansion de la zone de logement.

La nécessité d'élargir le territoire de la zone résidentielle se pose généralement à la naissance d'un enfant. Lorsque le deuxième enfant apparaît dans la famille, les parents peuvent compter sur l'état. Cette monnaie est autorisée par la loi à dépenser pour acheter de l'immobilier ou acheter un appartement dans une hypothèque.

La deuxième raison d'augmenter le logement est un niveau élevé de revenu familial. Lorsque les gens commencent à recevoir un bon bénéfice de l'entreprise, il apparaît un désir naturel d'améliorer leurs conditions de vie.

Vous pouvez entrer comme suit:

1. Estate la courbée à l'appartement et achetez une maison avec une grande quadrature.
2. Achetez un autre appartement sur le crédit. Lorsque le revenu est vraiment important, l'institution financière n'interfère pas avec la nouvelle transaction.

3. circonstances familiales.

Souvent, les couples voulaient vivre séparément des proches. Il y a 2 options pour les nouveaux mariés: location de logements ou acheter un appartement dans une hypothèque.

Soulager la pièce est moins cher que de payer l'hypothèque. Mais dans ce cas, vous devez donner de l'argent au logement de quelqu'un d'autre. Par conséquent, si possible, les jeunes prennent une hypothèque.

Après le temps, les gens, pour diverses raisons, voudront peut-être divorcer. Diviser des dettes à travers la Cour est absurde, car il est préférable de vendre des logements communs, et le profit est également divisé.

Est-il possible de vendre un appartement hypothécaire et de gagner en même temps?

Comment faire? Ceci n'est possible que dans ce cas, si l'appartement a été pris au stade de la construction de la maison. À la fin du travail, le coût du logement augmentera - c'est un axiome. Dans la plupart des cas, l'avantage d'une telle transaction chevauche les coûts consacrés à une hypothèque.

Dans la photo, nous voyons qu'un appartement d'une pièce, qui reste moins cher au stade de la construction que celui qui est commandé.

Ceux qui ont mis au point un programme de revenus conseiller de vendre des appartements de cette manière avant la livraison de la Chambre pour la colonisation. Dans ce cas, la conception de la documentation sera simplifiée.

4 Options Comment vendre un appartement hypothécaire

Est-il possible de vendre un appartement dans l'hypothèque? Nous avons déjà découvert que oui. Il reste maintenant de savoir quelles options il y a.

Notez immédiatement que l'une des méthodes énumérées ne sera pas facile. Après tout, en substance, vous essayez de vendre votre crédit à quelqu'un, vous devez donc être difficile. Avant de placer des logements pour le commerce, décidez de mener à bien une transaction.

Option numéro 1. Vendre avec une hypothèque payante précoce.

Le moyen le plus simple est de vendre pour de l'argent. C'est-à-dire que l'acheteur s'engage à payer immédiatement tout le coût et à rembourser ainsi une dette hypothécaire.

La chose la plus difficile à trouver un acheteur pour l'immobilier, qui est d'une grande partie de la propriété de la Banque et sur laquelle la dette "suspendue". Après tout, ceux qui ont des fonds pour acheter un appartement peuvent ne pas gâcher les banques, mais acheter une maison à travers une bonne agence immobilière.

La raison pour laquelle les gens sont prêts à acheter des appartements d'hypothèque:

• le coût est aussi inférieur au prix du marché de l'immobilier;
• emplacement de la maison (bonne infrastructure, plus proche du travail, familier chez les voisins);
• travaux de construction qualitativement effectués.

Peu de nombreux sont dans un tel moyen de faire une transaction, car ils ont peur d'entrer entre les mains d'escrocs. Après tout, ils gagnent d'abord de l'argent, mais ne tirent que des documents.

Étapes de conclusion d'un contrat d'achat / vente:

1. L'acheteur donne son accord écrit pour l'acquisition de logements hypothécaires (le tableau doit être assuré par le notaire).
2. Le document doit être précisé le montant total de la banque.
3. Lorsque le montant va à la banque, le statut "hypothécaire" est supprimé de la maison.
4. Après cela, l'emprunteur et l'acheteur établissent un contrat d'achat / vente.
5. Si l'appartement est au stade du travail de construction, les parties établissent un accord sur la construction de fonds propres.

Faites attention à faire un tel accord! Surtout si vous agissez en tant qu'acheteur.

Le montant qui devrait renvoyer l'emprunteur à la vente d'un appartement hypothécaire, l'acheteur doit mettre dans une cellule spéciale à la banque. Seulement après avoir signé tous les documents des deux côtés, le vendeur a le droit de prendre sa part de la transaction.

Option Numéro 2. "Rebelim".

Une autre façon de vendre un appartement dans l'hypothèque est de réorganiser vos obligations de la dette envers la Banque à une autre personne. Ne vous inquiétez pas, la procédure de conception est complètement légale.

Les personnes prêtes à acheter vos dettes hypothécaires sont disponibles sur les sites de vente.

Plusieurs liaisons utiles:

• https://realty.yandex.ru.
• https://tvoyadres.ru.
• https://www.avito.ru.

L'état principal de la libération est la présence d'un revenu stable et d'un historique de crédit positif à l'acheteur de l'appartement. Si les parties sont arrivées au consentement, vous pouvez ensuite procéder à la conception du contrat. L'essence de ce document est que l'appartement continue d'être dans la promesse de la Banque, mais la dette réside dans l'acheteur. Si le nouveau propriétaire a suffisamment d'argent, il peut faire tout le coût de l'appartement et rembourser l'hypothèque à l'avance.

Typiquement, la banque elle-même est engagée dans la conception d'un tel contrat. Le vendeur est obligé uniquement de signer le document dans lequel il accepte de transférer la dette sur l'hypothèque à une tierce partie.

Option numéro 3. Propriété à vendre par les employés de la banque.

Si vous décidez de vendre votre logement, mais pour une raison quelconque, vous avez un catastrophique, il n'y a pas de temps à rechercher un acheteur vous-même, puis les employés de la banque elles-mêmes peuvent le faire. Toutes les étapes de la dette de la dette seront surveillées exclusivement par la banque.

Le vendeur le jour du renouvellement est obligé de comparaître à la réunion et de signer le document nécessaire. L'acheteur, à son tour, doit payer le montant spécifié et donner son consentement écrit.

Quand au moment de la paperasse, il y a une différence entre le prix d'un appartement hypothécaire et le prix total de l'immobilier, puis cet équilibre d'achat / vente est renvoyé au vendeur. L'acheteur ne donne pas d'argent personnellement entre les mains de l'emprunteur, mais les met dans une cellule bancaire spéciale. Cela n'est autorisé qu'après la conclusion d'un nouveau traité.

Numéro d'option 4. Comment vendre un appartement hypothécaire sans l'aide de la banque?

En cas de conception indépendante de la transaction sur l'achat / vente de logements hypothécaires, le vendeur tous les inquiétudes prend la relève. Il contrôlera personnellement l'élimination de l'encombrement de l'appartement et participera également à rééditer tous les documents. Il est impossible de permettre de le faire et illégalement, il est donc nécessaire d'impliquer votre gestionnaire de crédit sur votre décision.

Procédure de vente d'appartements dans l'hypothèque:

1. L'acheteur examine l'immobilier.
2. S'il aime tout, il doit déclarer la banque qu'il est prêt à acheter une propriété promise.
3. La banque constitue à son tour un contrat et l'assure notarialement.
4. L'acheteur apporte le montant nécessaire pour rembourser la dette envers le numéro de la cellule bancaire 1 et si le vendeur repose également de l'argent de la transaction, alors pour lui, il met une partie du montant dans la cellule numéro 2.
5. Après avoir payé la dette, le fardeau est retiré du vendeur.
6. Les parties sentent un accord sur l'achat / vente de logements hypothécaires.
7. Après cela, l'accès aux cellules et le vendeur sont disponibles.

Vous pouvez faire une affaire en 14-20 jours ouvrables. La chose la plus difficile est de trouver un acheteur qui doit être conforme aux exigences de la banque.

Liste des documents à vendre Immobilier hypothécaire

L'emprunteur ou la banque requis avant de vendre son logement, il est nécessaire de préparer un certain nombre de documents et de références.

Paquet de documents pour l'emprunteur et l'acheteur:

• passeport d'un citoyen de la Fédération de Russie;
• Réduit ou auberge;
• aider du lieu de travail sur la solvabilité de l'acheteur;
• un accord préliminaire d'achat / vente certifié par un notaire;
• certificat de l'acheteur sur l'historique de crédit;
• prêt hypothécaire;
• document de l'acheteur sur la prise d'argent dans les cellules;
• document sur la suppression du fardeau hypothécaire du vendeur (emprunteur);
• document sur l'élimination du fardeau avec le logement (uniquement avec le paiement intégral de la dette).

Risques possibles

Dans n'importe quelle transaction, il peut y avoir des pièges cachés qui doivent être rappelés.

Si vous faites confiance à la conception de la transaction à la banque, n'attendez pas la vente de l'argent et vous. Pour toute institution financière, la principale chose est de retrouver une partie de l'hypothèque. La vente de logements est donc préférable de le faire vous-même.

Il y a des cas lorsque la banque interdit l'accord de l'emprunteur de manière indépendante. Ce paragraphe est définitivement prescrit dans votre contrat d'hypothèque.

Il n'y a pas de risque particulier pour l'acheteur de logements hypothécaires, car la vente est strictement contrôlée par la loi de la Fédération de Russie »sur l'hypothèque (engagement immobilier)», avec laquelle vous pouvez trouver sur le site: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke

Dans le processus d'enregistrement de la transaction, des représentants de la banque, un agent immobilier et un notaire devraient être apportés.

Se souvenir! Il est interdit de placer de manière indépendante le prix d'un appartement hypothécaire, même si le propriétaire de l'immobilier est personnellement impliqué dans la vente. La banque fournira un tel prix qui sera en mesure de couvrir toute la dette de l'emprunteur.

Vente d'un appartement hypothécaire.

Comment faire une affaire? 3 options d'action.

Avez-vous besoin d'aide de professionnels?

Pour raconter toutes les nuances et expliquer comment vendre un appartement hypothécaire, et seuls les agents immobiliers professionnels et les notaires peuvent être bénéfiques. Ne regrettez pas d'argent, ainsi que le temps de rechercher des assistants pour vous-même. Ils contribueront non seulement à accélérer le processus de faire une affaire, vous aurez également la possibilité de tirer profit de la vente de logements.

Maintenant, vous savez comment vendre un appartement dans une hypothèque, après avoir revu une magnifique dette. Bien sûr, pour cela, vous devez passer une semaine à la recherche de l'acheteur et après la conception de tous les documents. Mais vous pouvez supprimer une embauche inutile.

Bonjour. J'ai aidé 9 familles qui ont décidé de vendre leur appartement, qui était dans leur hypothèque. Tout le monde avait sa propre raison. Quelqu'un n'a pas tiré une hypothèque et quelqu'un au contraire voulait un plus appartement. Ou les conjoints sont élevés, et ils ont décidé de vendre un appartement hypothécaire pour diviser de l'argent en deux et se disperser. En général, l'expérience est suffisante en vente.

Le schéma de la vente de l'appartement hypothécaire n'est pas compliqué et convient à presque toutes les banques. Mais vous devez transpirer afin qu'il soit compétent pour tout mettre en œuvre. Par conséquent, au début, lisez attentivement l'exemple ci-dessous et, après qu'il se déplace déjà par des liens.

Brièvement sur le schéma lui-même

Expliqué par l'exemple: les acheteurs ont accepté d'acheter un appartement pour 3 millions de roubles et le devoir hypothécaire du propriétaire (vendeurs) - 900 000 roubles. Les clients doivent être transférés aux propriétaires de 900 000 roubles. en tant que dépôt. Propriétaires Cet argent donnera à leur banque pour rembourser pleinement une dette hypothécaire. Car La dette est maintenant remboursée, les propriétaires avec le représentant de la banque suppriment le fardeau (engagement) de l'appartement. Après le retrait, l'encombrement peut déjà vendre un appartement, il est plus précis d'effectuer une transaction d'achat et de vente. Pour cela, les propriétaires réunis avec les acheteurs établissent un contrat de vente et enregistrent une transaction dans le MFC ou la chambre d'enregistrement. Les 2,1 millions de roubles restants. Les acheteurs rapportent au vendeur avant la vente d'achat et de vente «à la main» ou de les mettre sur une cellule de banque, c'est-à-dire Le vendeur sera capable de les ramasser, ce n'est que lorsque les acheteurs deviennent propriétaires.

Comment la mettre en œuvre

Le schéma de vente en est un, mais comment mettre en œuvre cela dépend de la manière dont les acheteurs paieront pour l'achat. Après tout, il y a des acheteurs qui acquièrent un appartement complètement pour leur argent et il y en a ceux qui sont eux-mêmes avec l'hypothèque (leur majorité). L'option de vente "hypothèses" est plus complexe et dépend beaucoup de la Banque de l'acheteur.

Dans ce cas, j'ai écrit 2 options de vente:

• Option Numéro 1 - Si les acheteurs acquièrent un appartement totalement pour leur argent
• Numéro d'option 2 - Si les acheteurs eux-mêmes avec hypothèque (hypothèques »).

Vous pouvez enregistrer ces articles sur les signets et les lire lorsque vous trouvez des acheteurs. En eux, j'ai décrit en détail et les étapes: comment éliminer le fardeau de l'appartement; Quels documents sont nécessaires, comment et où les obtenir; Comment enregistrer la transaction d'achat et de vente; En tant que vendeurs, vous pouvez obtenir de l'argent des acheteurs après la transaction, etc.

Les avocats aideront à placer la vente

Suivez les liens ci-dessus, lisez attentivement les articles et vous décidez très probablement - de vendre un appartement hypothécaire est assez difficile. Par conséquent, je vous conseille de contacter un spécialiste qui organise pleinement toute la vente - de la suppression de l'encombrement de l'appartement avant d'établir la réception de l'argent. Pour ce faire, écrivez à un avocat, il peut être consulté gratuitement. Spécifiez votre question dans la fenêtre de consultant en ligne à droite au bas de l'écran ou dans