Le droit prédominant d'acheter une action lors de la privatisation. Sur le droit préférentiel d'acheter une part dans l'appartement. Vente de pièce dans un appartement d'une pièce
S'il y a plusieurs personnes dans la propriété de l'appartement, alors une telle propriété est généralEt elle peut être deux types:
- articulation commune Propriété, ou
- part totale propre.
Dans le cadre du paquet de documents soumis à l'enregistrement de la vente d'une action dans l'appartement, il doit exister une confirmation que le vendeur a informé tous les propriétaires restants de son intention. Pour ce faire, le vendeur attache une copie de cela très lettres-notifications pour la vente d'une part dans l'appartement Avec une proposition de l'acheter au prix spécifié.
Si les propriétaires sont reçus refus écrit De son droit de préférer l'achat d'une action dans l'appartement, ce document est également joint au paquet de documents. Ensuite, le processus d'inscription commencera immédiatement.
S'il n'y a pas de refus des propriétaires ( mais la lettre de notification est appliquée), alors les documents d'enregistrement seront toujours acceptés, mais l'enregistrement lui-même ne commencera que par la loi rachée. terme pour le droit de rédemption préférentiel - un mois.
"Realtor Secrets":
Un algorithme détaillé d'actions lors de l'achat et de la vente d'un appartement ou de sa part - est présenté dans une carte interactive s'ouvre dans la fenêtre contextuelle. "\u003e Instructions étape par étape (ouvre dans une fenêtre contextuelle).
Nouvelle édition de l'art. 250 gQ de la Fédération de Russie
1. Lors de la vente d'une action dans le droit d'une propriété commune, les participants restants en propriété ont le droit préférentiel d'acheter la part de vente pour laquelle elle est vendue et d'autres termes égaux, à l'exception de la vente avec des soumissions publiques, ainsi que En tant que cas de vente dans le droit de propriété de propriété commune par le propriétaire d'une partie située sur un tel tracé d'un bâtiment ou d'une structure ou du propriétaire des locaux dans le bâtiment ou la construction spécifiés.
Les offres publiques pour la vente d'une action dans le droit de propriété commune en l'absence de consentement à tous les participants à la propriété des actions peuvent être effectuées dans des cas prévus dans d'autres cas prévus par la loi.
2. Le vendeur d'actions est tenu d'informer les autres participants à la propriété financière de l'intention de vendre sa part avec le prix et d'autres conditions sur lesquelles elle le vend.
Si les participants restants de la propriété en matière d'actions n'auront pas la part de vente au droit de propriété de l'immobilier au cours du mois, et dans le droit de possession de biens meubles dans les dix jours à compter de la date de préavis, le vendeur a le droit de vendre sa part à n'importe quelle personne. Si tous les autres participants à la propriété de l'équité par écrit abandonnent la mise en œuvre du droit préventif d'acheter la part de vente, une telle part peut être vendue à une personne non autorisée des délais précédemment spécifiés.
Les caractéristiques de l'avis des participants à la propriété de l'intention du vendeur de la part de la part de la part d'une propriété commune de vendre leur part à un étranger peuvent être établis par la loi fédérale.
3. Lors de la vente d'une action avec une violation du droit d'achat préventif, tout autre participant à la propriété en actions a le droit d'exiger le droit et les responsabilités de l'acheteur devant le tribunal.
4. L'affectation du droit préemptif d'acheter une action n'est pas autorisée.
5. Les règles de cet article s'appliquent également lors de l'aliénation de la part en vertu du Traité MENA.
Commentaire à l'art. 250 gQ de la Fédération de Russie
1. Dans un article commenté avec de grands soins, la conception du droit d'achat préventif a été développée, qui a servi de modèle à créer tout un groupe de relations similaires (art., 111 GK, art. 42 LCD RF).
Pratique d'arbitrage.
Lors de la résolution des différends découlant de la mise en œuvre du participant à la propriété globale du droit de prévaloir la part de la propriété, il est nécessaire de prendre en compte les éléments suivants:
a) puisque chacun des participants à la propriété totale des actions peut exiger sa part de la propriété commune, et le CPG prévoit la possibilité de résiliation du droit de propriété totale de la propriété en nature, puis après la résiliation dans un tel commun. La propriété des citoyens au bâtiment résidentiel est perdue et leur droit de préférer l'achat d'une action dans la Chambre;
b) Le droit d'achat préférentiel ne s'applique pas à la conclusion du contrat de vente de la maison avec la condition du contenu tout au long de la vie du vendeur (décision du plénum du RSFRSR du 22.03.1966 N 32).
Il convient de garder à l'esprit que la demande de reconnaissance de la transaction n'est pas soumise à la reconnaissance de la transaction n'est pas soumise à la satisfaction (décision du plénum du tribunal d'arbitrage suprême de la Fédération de Russie du 25.02.1998 n 8).
2. La nature juridique du droit d'achat préventif provoque des doutes. Selon le sens littéral des normes contenues dans l'article 250 commenté du Code civil de la Fédération de Russie, ce droit est obligatoire. Toutefois, la pratique consistant à appliquer un article commenté montre que les exigences de la personne dont le droit prédominant est violé, le transfert des droits et les obligations de l'acheteur est satisfait et dans le cas où la part de la part de l'acheteur a déjà adopté la possession de l'acheteur, c'est-à-dire Il n'est pas transféré à la droite et aux obligations des parties dans l'obligation, mais le droit de propriété.
Pratique d'arbitrage.
Lors de la présentation d'une demande de transfert de droits et d'obligations de l'acheteur, le demandeur est tenu de pénétrer le montant payé par l'acheteur pour la Chambre le montant, les frais et les devoirs, ainsi que d'autres montants à payer à l'acheteur à indemnisation pour eux lors de l'achat de la maison des dépenses nécessaires (résolution du plénum du Sun RSFSR du 22.03. 1966 N 32).
En fait, dans la pratique, le modèle qui s'est développé en période soviétique dans les années 1920 est appliqué. La demande d'invalidité de la transaction commise par une violation du droit d'achat préventif ne peut être introduite par elle-même et lors de l'examen de la demande de transfert de droits et d'obligations de l'acheteur, les conséquences spéciales de l'invalidité de la une partie de la transaction est appliquée.
La transaction est illégale par sa ligne d'objet et, par conséquent, devrait être invalide. Mais comme le reste de la transaction est légitime, il n'est pas nécessaire de le résilier. Il est conseillé de remplacer le sujet du côté de l'acheteur.
V.f. yakovlev (1965)
La discussion sur la question à l'examen a constaté son expression et, dans le fait que les tribunaux de juridiction générale et de juridiction d'arbitrage interprètent la nature de la période au cours de laquelle il est possible d'exiger le transfert des droits et des obligations de l'acheteur.
Pratique d'arbitrage.
L'application de cette période, sa restauration, sa suspension et sa pause sont effectuées conformément aux règles générales (résolution du plénum du Sun RSFSR de 22.03.1966 N 32).
Cette période est une prédatrice, par conséquent, les réclamations déclarées avec l'adoption de la période spécifiée sont soumises à une déviation (résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 25.02.1998 N 8).
De toute évidence, du point de vue de la pratique existante (y compris la pratique des tribunaux d'arbitrage), la première option est plus correcte.
Un autre commentaire à l'art. 250 Code civil de la Fédération de Russie
1. Le droit d'achat préventif exprime l'intérêt des participants à la propriété globale dans la réduction du nombre même de propriétaires, qui augmente la valeur des biens communs pour chacun d'eux, ainsi que de l'intérêt pour accroître la part de chacun des participants. . De plus, à travers ce droit, les participants ont la possibilité de contrôler la composition personnelle des copropriétaires dans une certaine mesure, ce qui leur présente également un intérêt substantiel.
Le mécanisme d'action du droit d'achat préventif est que d'autres participants à la propriété globale ont le droit de transférer les droits et obligations de l'acheteur en vertu du contrat de vente conclu par le participant au vendeur de la part de la part de la propriété commune. , dans les mêmes conditions. Ce droit se pose indépendamment de la question de savoir si le vendeur lui a confié le paragraphe 2 de l'art. 250 La responsabilité de l'avis écrit des autres participants de vendre une part.
Toutefois, si le vendeur ne remplissait pas ce droit, la période au cours de laquelle les participants ont le droit d'exiger le transfert des droits et obligations de la part de l'acheteur. Si, en règle générale, la proposition du vendeur de la proposition est un mois à compter du jour de la notification de l'immobilier et dix jours pour le mobilisme, alors en cas de violation de l'obligation de notification, le terme augmente à trois mois en relation. à n'importe quelle chose.
2. Le droit préférentiel d'achat n'est couvert que par les transactions d'achat et de vente et de métaux. Autres transactions sur l'aliénation de la part du droit de propriété commune, en particulier, le don, l'introduction au capital autorisé de la société économique, le loyer, le transfert comme explicite, ne donnent pas le droit à d'autres participants à Recevez une part conformément à l'art. 250.
Si la part est vendue à un autre copropriétaire, le droit d'achat prédominant ne fonctionne pas du tout: le participant a le droit de vendre sa part d'un autre participant à la propriété commune sans aucune possibilité d'autres participants d'intervenir sur cette vente. Évidemment, si la part est vendue à l'intérieur du cercle des participants en propriété commune, ces intérêts exprimés dans le droit d'achat le plus préférentiel ne sont pas affectés.
La violation du droit d'achat préventif n'est pas seulement la vente d'une action en plus des autres participants, sans préavis, mais également de vendre une part d'autres termes plus favorables que ce qui a été signalé aux participants, par exemple, à un prix inférieur ou à le même prix, mais avec la fourniture de versements de paiement, etc.
La vente peut être accompagnée de la mise en place d'autres conditions "non vides". Une partie de ces conditions peut être assez justifiée, par exemple, fournir une garantie de paiement en tant que dépôt ou garantie. Certaines conditions peuvent refléter la relation privilégiée entre le vendeur et l'acheteur, par exemple, simultanément du contrat de vente auront conclu un contrat de location immobilier avec le droit d'utiliser la propriété par le vendeur comme locataire.
Un participant de propriété commune qui souhaite tirer parti de son droit préventif devrait prendre un contrat dans son ensemble, avec toutes ses conditions. Si certaines conditions ne sont formulées que pour contourner le droit préférentiel d'achat, le copropriétaire simultanément avec l'exigence de transfert de droits et d'obligations en vertu du contrat de recherche de la reconnaissance de ces conditions par des logiciels non valides.
3. Le terme au cours de laquelle le copropriétaire notifié a le droit d'accepter la proposition de vente d'une action, est un mois pour l'immobilier et dix jours pour le mobilisme - c'est un lien. Il n'est pas soumis à la récupération et si le copropriétaire était incapable de se familiariser avec le message reçu, par exemple, en raison d'un état douloureux. Dans le même temps, si le message était intentionnellement établi de manière à introduire une idée fausse, ou a été accordée avec une violation de la procédure habituelle, il y a des raisons de parler de violation par le vendeur de son devoir établi au paragraphe 2 d'art. 250.
Un mandat de trois mois pour l'application de l'exigence d'un participant à la propriété générale du droit et des obligations de l'acheteur est traditionnellement pris en compte. Cependant, la formulation du paragraphe 3 de l'art. 250 vous permet de considérer cette période et de la période d'une liaison (existence de la droite). Il convient de noter que l'évolution de l'institution elle-même du droit d'achat préventif, consistant à réduire sa valeur, se manifeste notamment et dans le fait que la capacité d'intervenir dans la transaction est réduite à la disposition de la part de la part. de la propriété commune non seulement sur les motifs, mais également en termes.
4. Il convient de garder à l'esprit que la vente d'un copropriétaire d'une part avec une violation du droit d'achat préventif est révélée après la réalisation du contrat et l'acheteur est devenu le propriétaire, d'autant plus que depuis, en règle générale. , la propriété de la part est au moment du contrat. Selon la signification exacte de la loi, dans ce cas, le transfert des droits et obligations de l'acheteur est déjà impossible, car l'acheteur est déjà devenu le propriétaire et. Et le transfert de droits de propriété d'une personne à une autre sans force d'art. 250, ni pour d'autres raisons ne sont pas fournies.
5. Conformément à la recommandation exprimée par le plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie dans la réglementation du 22 mars 1966, n 32 "sur certaines questions qui se sont présentées dans la pratique des navires dans l'application des normes du GC , réglementant la relation immobilière sur le bâtiment résidentiel »(tel que modifié le 20 décembre 1983 N 11 du 15 décembre 1987 n 8 du 22 avril 1992 n 9 du 21 décembre 1993 n 11) (Collection de décisions de la Plénums des tribunaux suprêmes de l'URSS et de la RSFSR (Fédération de Russie) sur des affaires civiles. M., 1999. P. 68), sur présentation d'une telle réclamation, le demandeur est obligé de pénétrer dans la Cour payée par l'acheteur pour le Maison, frais, frais et fonctions, ainsi que d'autres montants à payer à l'acheteur en compensation pour eux lors de l'achat de coûts obligatoires à domicile. De toute évidence, cette recommandation a une raison si le contrat prévoit le paiement lors de la conclusion du contrat. Si les termes du contrat, l'achat et la vente d'un bâtiment résidentiel prévoient une période de paiement ou de paiement différente de versements, il est nécessaire de garantir uniquement les montants qui doivent être payés au moment de la prise en compte du différend, ainsi que comme les montants compensent les dépenses de l'acheteur.
6. La principale caractéristique du mécanisme du droit d'achat préventif est que le contrat de vente d'une part d'une tierce partie, qu'il soit réalisé avec une violation du droit d'achat préventif ou non, est valide. Ainsi, le droit le plus préférentiel n'est pas d'annuler la vente, mais de rejoindre ce contrat actuel du côté de l'acheteur. L'émergence de cette règle a été expliquée par le fait qu'un participant à la propriété commune, qui cherche à annuler le contrat s'est engagé à contourner sa loi préférentielle, devrait prouver la gravité de son intention par le fait qu'il est lui-même prêt à conclure le même contrat. À cet égard, il est très inutile de rechercher la reconnaissance d'un contrat invalide pour la vente d'une part de propriété commune, faisant référence à la violation du droit d'achat préventif.
7. Si l'acheteur, au moment de la situation du différend, a adopté une part de la propriété à une tierce partie, alors toutes les occasions d'obtenir le droit à cette part dans le cadre du différend entre le participant de la propriété générale et la Le premier acheteur de l'ordre du principal droit d'achat disparaît. Cela n'a pas d'importance en même temps, dans la mesure où l'acquéreur de la part se comportait, c'est-à-dire Savoir-t-il que plus tôt cette action a été acquise avec une violation du droit d'achat préventif. Le fait est que la conscience peut être d'une signification juridique qu'avec l'invalidité de la transaction. Cependant, la violation du droit d'achat préventif, comme déjà mentionné, n'entraîne en soi aucune invalidité de la vente. Cela ne signifie toutefois pas que la protection est exclue pour d'autres motifs, par exemple, s'il existe des signes d'une transaction imaginaire sur l'aliénation de la part d'une tierce partie.
8. Le droit préemptif ne peut être effectué lors de la vente d'une part d'appel d'offres publiques, car en soi le droit d'achat préventif, étant un privilège, c'est-à-dire Fournir des avantages à une personne comparée aux autres est incompatible avec le mécanisme de négociation, qui repose sur un concours égal de tous ses participants.
Évidemment, pas seulement la vente aux enchères publique, mais aussi des échanges réalisés par le vendeur en privé, c'est-à-dire Selon leur propre volonté, excluez également la mise en œuvre du droit préventif à l'achat. Il est clair que si le droit du droit d'achat préventif a le droit d'acquérir une action dans les mêmes conditions que le gagnant de la vente aux enchères, puis d'enchérir, c'est-à-dire La concurrence des personnes qui souhaitent acquérir des biens sur les meilleures conditions deviennent impossibles. Dans le même temps, l'interdiction du propriétaire de la part de commettre l'aliénation de la part de la part de métiers signifierait une limitation de la propriété, qui n'a aucune raison de la loi (article 2 de l'article 1).
Lorsque vous effectuez des échanges commerciaux - public et privé - tous les participants à la propriété globale ont le droit de prendre part à eux et d'acquérir une part sur l'égalité de termes avec d'autres personnes.
Le droit d'achat préventif ne peut être mis en œuvre et dans les cas où le vendeur de la part est tenu de vendre la vente en vertu de la loi ou du contrat ().
9. Comme mentionné dans
Si l'appartement est dans la part de la propriété, c'est-à-dire le cercle de personnes qui ont le droit préférentiel d'acheter une part supplémentaire dans l'appartement. D'autres propriétaires ont besoin de savoir qui a exactement ce droit, de sorte que plus tard ne pas évoquer des problèmes de droit et de complexité en vente.
Comment comparaître des actions dans l'appartement
La situation lorsque l'appartement appartient à deux, trois ou encore plus de propriétaires ne sont pas exceptionnels, cela arrive souvent. Lorsque l'appartement est divisé en plusieurs parties, mais pas en nature, mais uniquement sur les documents lorsque:
- Si les parents ont visité leurs enfants à l'appartement. Par exemple, chacun des trois fils possédera 1/3 de l'appartement. En nature, une telle sélection est impossible.
- Si les conjoints, lors de l'acquisition, ont déclaré une copropriété de l'appartement.
- Lorsqu'il est divorcé, l'appartement acquis dans le mariage est divisé de manière égale, c'est-à-dire que chacun d'entre eux possède ½ appartement entier.
Vendre, donner à l'échange que vous pouvez, mais s'il s'agit de l'appartement d'équité, la commande est spéciale ici.
Important! Il n'est pas nécessaire de respecter le droit d'un achat préférentiel dans le cas où une partie de l'appartement, qui appartient, est mise en évidence en nature et peut être utilisée comme objet immobilier distinct, sans dépendance à la deuxième partie.
Quel est le droit préférentiel
De plus, afin de disposer de sa part, il est nécessaire d'obtenir un refus écrit de tous les copropriétaires, peu importe ce qu'ils étaient. Si un document personnellement similaire, ils ne peuvent pas compiler le fait de leur échec, par exemple, le téléphone doit être fixé et notarié. Mais tout ne se passe pas toujours aussi doucement, car par exemple, si les anciens époux ont partagé un appartement en deux, ils sont peu susceptibles de venir rapidement à un dénominateur commun et disperseront une belle immobilie relativement générale.
Conditions d'utilisation de la loi préférentielle:
- Ce propriétaire qui s'efforce de vendre de l'immobilier est obligé de communiquer avec d'autres actionnaires sur son intention.
- La lettre doit contenir: le coût de vente, la possibilité de versements, toutes les données sur le paiement et le calendrier du paiement des fonds pour une action.
- Le reste des copropriétaires a 30 jours. Si au cours de cette période, ils ne décideront rien et ne refuseront pas, celui qui leur a suggéré une action a le droit légal de disposer de leurs actions comme il le souhaite.
- Il y a une condition importante: vous pouvez vendre ma part uniquement au prix qui a été déclarée copropriétaires. S'il est constaté que la convention d'achat et de vente est décorée pour un autre montant, il est probable qu'elle sera contestée. Surtout si ce prix est inférieur à celui des copropriétaires proposés.
Si d'autres propriétaires ne cherchent pas à contacter, il doit être corrigé. Étant donné que la lettre est envoyée par courrier, vous devriez fixer la date de départ, ce sera une confirmation si les différends se produisent.
Quelques situations assises sur avantageusement
Lorsque le copropriétaire sait où vivent d'autres propriétaires, cela ne pose pas de difficultés - vous devez envoyer un courrier électronique à l'adresse souhaitée. S'il n'y a pas de données sur le lieu de résidence exacte, la lettre doit être envoyée en fonction des dernières nouvelles connues.
Dans certains cas, plusieurs propriétaires d'autres fractions cherchent à acheter une partie vendue. Ensuite, le vendeur peut choisir qui à vendre. Avec une perspective, même orale, avec l'un des copropriétaires à vendre, notifier aux autres, il n'est pas nécessaire, car une telle exigence ne fonctionne que si une partie est vendue à une tierce partie.
Caractéristiques de la loi préférentielle
- Pour signaler le désir de vendre doit nécessairement, mais sur la location, le don, le Testament, no.
- Vendez au prix d'un prix inférieur à ceux déclaré à d'autres propriétaires, il est impossible, plus peut être. Sans message sur la modification du prix.
- Si vous avez l'intention d'échanger d'autres propriétaires, devez également être signalé.
- Il est impossible de mener à bien l'affectation du droit préférentiel.
- Si l'un des propriétaires a révélé un désir d'acheter une part, mais en raison des circonstances, a changé d'avis à faire, la situation devra être adressée dans l'expédition. Dans la loi, le mécanisme d'actions dans de tels cas n'est pas enregistré.
- Le droit d'achat prédominant devra être observé indépendamment du nombre de copropriétaires. Il est particulièrement difficile de faire lors de la mise en œuvre d'une part dans d'anciens auberges, lorsque les propriétaires au même étage peuvent atteindre deux douzaines.
Options de contournement de la loi
Curieusement, mais le droit préférentiel peut être contourné avec des manières assez légitimes:
- L'inscription n'est pas vendue, mais fait un don.
- Donner 1 m carré. Dans ce cas, à qui ils ont présenté, seront considérés comme un copropriétaire, le reste peut être vendu à lui, sur la base du même droit préférentiel.
Acheter part ou non
Il est plus pratique d'acheter une part, bien sûr copropriétaire, afin qu'il puisse prendre possession de tout l'immobilier ou une partie importante. La solution optimale sera l'achat de la seconde W sur un autre propriétaire, car cette méthode d'obtention d'une propriété est optimale.
Vendez une troisième personne à moitié, un troisième ou même moins un appartement est presque irréaliste. Pour commencer, il n'ya pas beaucoup de souhait de prendre possession de tels biens immobiliers. Une autre fois pour vendre E à un prix de marché est impossible.
Notre avocat peut vous conseiller gratuitement - écrire une question dans le formulaire ci-dessous:
La composition personnelle des participants à la propriété de l'équité est essentielle à l'organisation de la propriété coordonnée, de l'utilisation et de l'élimination de la propriété commune. La création du droit préemptif des copropriétaires d'acheter la part de vente au droit d'une propriété commune est de coordonner les intérêts du vendeur de la part de la part et d'autres participants à la propriété des actions. Dans l'intérêt du vendeur, la part est déterminée que le droit prédominant d'acheter une action est effectué par les participants de la propriété commune à un prix, pour lequel cette action est vendue à un étranger et à d'autres termes égaux.
Le droit prédominant d'acheter une action appartient également à tous les copropriétaires. Si plusieurs participants à la propriété de l'équité expriment leur volonté d'acheter une part, le choix de l'acheteur appartient au vendeur, car pour conclure un contrat, il est nécessaire d'exprimer la volonté convenue de deux parties. La part de la part de la vente ne s'applique pas au nombre de publics (art. 426 du code civil), le vendeur de la part a le droit de préférer l'un des participants à la propriété globale et de conclure un accord avec lui. La part peut également être achetée par plusieurs co-hiboux en moyen commun.
Conformément à l'art. 250 Code civil de la Fédération de Russie (ci-après dénommé Code civil de la Fédération de Russie) Lors de la vente d'une action dans la propriété générale, les participants au total des actions ont le droit préférentiel d'acheter la part de vente. La règle appropriée est valable pour l'aliénation de la part dans le cadre de l'accord d'échange, lorsque chaque partie agit en tant que vendeur de la marchandise transmise par elle et à la fois un acheteur des marchandises, qu'il prend en échange (art. 567 de le code civil de la Fédération de Russie).
Il convient de noter que le droit préférentiel d'achat s'applique uniquement aux cas où la proportion est vendue à une personne non autorisée. La vente d'une part d'un participant à la propriété totale des actions ne fournit pas de droit préférentiel aux autres participants pour acquérir une telle action.
Lors de la volonté de tirer parti de l'avantage d'acheter plusieurs participants à la propriété totale des actions, le vendeur a le droit de décider qui vendait exactement leur part. La Cour ne peut ignorer le choix du propriétaire de la part et l'obliger à vendre une participation chez une autre personne.
Dans le cas de la vente de la part d'un bâtiment résidentiel, des appartements de commerçants publics menés en l'absence du consentement de tous les participants à la propriété des actions conformément à la partie 2 de l'art. 255 Code civil de la Fédération de Russie et d'autres normes, le droit d'achat préférentiel ne s'applique pas. En outre, cette règle n'est pas appliquée lorsque l'héritage, l'aliénation gratueuse de la part du droit de propriété commune (donation, etc.).
Parfois, le côté du don couvre la transaction de l'achat et de la vente de la part de l'immobilier. Dans ce cas, le droit d'achat préférentiel peut également être appliqué.
Conformément au paragraphe 2 de l'art. 170 du Code civil de la Fédération de Russie, une offre préliminaire, c'est-à-dire La transaction, qui est faite pour couvrir une autre affaire, insignifiante. À la transaction, quelles parties signifiaient vraiment, en tenant compte de l'étant de la transaction s'appliquer aux règles qui lui sont liées. En conséquence, s'il est établi que la part de la maison ou de l'appartement n'est pas présentée, mais vendue à une chose étrange, l'application de l'article de l'article est soumise à une telle transaction. 250 Code civil de la Fédération de Russie pour vendre la part de l'immobilier.
Sans le consentement des autres participants à la propriété totale des actions, une promesse d'une part dans le droit à un bâtiment résidentiel commun peut être faite. Mais lorsqu'il postulait à la reprise à la demande d'une enquête à cette action et la vend, la fourniture de la fourniture de l'art. De l'art. 250 et 255 du Code civil de la Fédération de Russie sur le droit préférentiel d'acheter une part qui possède d'autres copropriétaires et l'appel à la part de la part du droit des biens communs (paragraphe 2 de l'art. 7 de la loi fédérale " Sur l'hypothèque (engagement de propriété) »).
L'article définit non seulement le contenu du droit préventif d'acheter la part des copropriétaires, mais également de la procédure de mise en œuvre de ce droit, qui prend en compte les intérêts des parties. Au vendeur, il est tenu de notifier aux autres participants de la rédaction des autres participants à la rédaction de l'intention de vendre sa part avec le prix et d'autres conditions sur lesquelles il le vend. Le copropriétaire peut remplir son droit d'achat pendant une certaine période à compter de la date de préavis: un mois - Lors de l'achat d'une action dans le droit de propriété de l'immobilier, dix jours - sur une propriété mobile.
Au vendeur, la part est chargée de l'obligation d'informer tous les participants à la propriété des actions d'un bâtiment résidentiel, d'un appartement sur son intention de vendre sa part à des étrangers et de préciser le prix et les conditions selon lesquelles elle est vendue.
En pratique, la notification peut être faite de quelque manière que ce soit possible de conclure qu'il est reçu par le destinataire pendant un certain temps. L'avis de notaire est utilisé pour être une tasse de tous, qui envoie directement les lettres aux copropriétaires ou aux télégrammes directement par le vendeur. Vous pouvez également envoyer un télégramme.
Lorsque l'un des copropriétaires accepte d'acquérir une part de la maison, des appartements à un prix spécifié par le vendeur, cependant, il met inacceptable pour le vendeur (versements, retardement de paiement, etc.), le vendeur a le droit de vendre sa part à une chose étrange conformément aux termes se fixer.
Si le vendeur de la part de la Chambre, l'appartement décidera de modifier le prix ou d'autres conditions de vente, puis il est chargé de l'obligation d'en informer dans l'ordre approprié des autres copropriétaires. En cas de non-respect de ces exigences, le droit d'achat prédominant sera rompu.
Par écrit, l'avis de la vente d'une part de la Chambre, des appartements à d'autres copropriétaires est dirigé, le prix et d'autres conditions dans lesquelles la vente est faite. À mesure que la preuve de la notification appropriée des participants à la propriété de la part de la part des participants sera la réponse des copropriétaires à cet avis, le témoignage du notaire sur le transfert des participants à la propriété de l'actionnariat de l'État du vendeur.
Les copropriétaires n'ont pas le droit de transférer le droit préférentiel d'achat à des personnes non autorisées, car ce droit est personnel, mais en même temps, ils peuvent le refuser. La preuve d'un tel refus sera leurs déclarations écrites sur le refus de mettre en œuvre le droit préventif d'acheter une part aliénée.
La législation ne prévoit pas un certificat de notarisation obligatoire de transactions indemnisées sur l'aliénation de biens immobiliers, y compris les actions d'un bâtiment résidentiel, un appartement, une exception n'est établie que pour certains types (par exemple, un contrat de compte). Toutefois, par accord des parties, tout accord d'aliénation immobilier peut être notarié. L'enregistrement de l'État est obligatoire pour toutes les données de transaction.
Dans le cas où le contrat pour lequel la part est conçue est notarié, les notaires sont fournis par les déclarations de notaire des copropriétaires sur le refus du droit d'achat préventif, certifié correctement, et il doit vérifier la conformité des règles d'art. 250 gQ de la Fédération de Russie. Les preseniaches peuvent apparaître au notaire de soumettre une application appropriée. Dans ce cas, sur la base d'un passeport ou d'un autre document, leur identité établit, l'authenticité de la signature est vérifiée, les entrées de notaire enregistrées à ce sujet. Pour l'enregistrement de l'État, il suffit de fournir des copies notariées de ces applications.
En pratique, la question suivante est assez souvent: il y a un notaire dans le cadre de la conformité aux exigences du paragraphe 2 de l'art. 250 Code civil de la Fédération de Russie Créez des données sur la notification appropriée par le vendeur en tant que participants à la propriété générale et à leurs conjoints?
Conformément au paragraphe 2 de l'art. 250 GK RF La part du vendeur est obligée d'informer tous les autres participants de la propriété globale de la prochaine aliénation de la part. Il semble qu'un tel droit soit limité dans un cercle de personnes uniquement par les participants spécifiés dans le document directeur. Avec une approche différente du vendeur, la part, en substance, serait chargée de l'obligation d'établir l'état matrimonial de chacun des participants à la propriété de l'action, ainsi que de la possibilité de se propager à d'autres actions de la copropriété générale. des conjoints. Un tel devoir pour le vendeur, la législation en vigueur n'est pas fournie et ne peut exister en raison de l'absence de mécanismes juridiques pour sa mise en œuvre. De plus, selon le paragraphe 2 de l'art. 253 du Code civil de la Fédération de Russie lorsqu'il est commandé par l'un des conjoints, la propriété commune est supposée qu'elle agit avec le consentement de l'autre. Échec de l'un des conjoints de la réalisation du droit prévu à l'art. Le Code civil 250 de la Fédération de Russie peut être considéré comme un certain ordre des fonds de la famille générale au nom des deux conjoints, puisque dans ce cas, les fonds ne seront pas dépensés pour l'achat d'une action dans le droit de propriété commune, mais pour autres fins.
Lors de l'aliénation de la part de la propriété commune d'actions, une notification obligatoire de tous les autres participants spécifiés dans les documents prolongés.
Lorsqu'une transaction dans une simple écriture, la déclaration de l'enregistrement de l'État doit être apportée à des documents indiquant l'avis du vendeur dans la rédaction d'autres copropriétaires sur l'intention de vendre sa part et de signaler le prix et les autres conditions de vente. Si, au même moment, le mois n'a pas expiré depuis l'avis du vendeur de tous les participants à la propriété des actions, l'enregistrement doit être suspendu avant l'expiration de cette période.
L'inscription de l'état de l'État devrait être appliquée au refus d'autres copropriétaires de l'achat d'une action. Ces documents devraient être notariés ou compilés dans un organisme qui exerce l'enregistrement des droits des droits. Conformément à ces conditions, l'enregistrement de l'État du droit de partager une propriété commune n'est pas adressé au terme qui s'est passé depuis la notification du vendeur la part d'autres participants à la propriété d'actions (art. 24 de la loi fédérale »sur le Enregistrement d'État des droits à des biens immobiliers et transactions avec elle »).
Lorsque d'autres participants à la propriété d'actions refusent de réaliser le droit préventif d'acheter une part aliénée d'un bâtiment résidentiel, des appartements ou n'acquiert pas une part de vente dans un délai d'un mois à compter de la date de préavis, le vendeur a le droit de vendre sa part à un inconnu. Si les participants au total des actionnaires refusent de recevoir l'avis de vente du vendeur, alors le silence au cours de la période établie pour mettre en œuvre le droit d'achat préventif sera considéré comme un refus.
En cas de litige, une preuve de l'avis de copropriétaires sur la vente d'une part, ainsi que leur refus du droit d'achat préventif, est étudiée par la Cour si elles répondent aux exigences de la recevabilité (art. 60 Code de procédure civile de la Fédération de Russie). Étant donné que la notification et le refus du droit d'achat préférentiel doivent être effectués par écrit, seuls les documents écrits peuvent être des preuves de ces faits.
Les difficultés se présentent si le lieu de résidence du reste des copropriétaires est inconnu. Nous pensons que l'exigence de notification peut être considérée comme respectée lorsque le vendeur a prouvé la direction de la vente d'une part au dernier lieu de résidence de participants à la propriété des actions, ainsi que le manque d'informations sur Le lieu actuel de leur séjour (par exemple, un certificat de l'administration locale, un bureau d'intervention adresse, etc.). Il convient de garder à l'esprit que le propriétaire qui a exprimé le désir de vendre sa propriété lui appartenant avec la fourniture de l'avantage de l'achat d'autres copropriétaires ne devrait pas être limité dans ses droits de disposer de biens. En conséquence, après avoir accepté toutes les actions nécessaires pour informer les copropriétaires de la vente d'une part, il a le droit de réaliser le droit de son propriétaire et de vendre ses étrangers lui appartenant.
Pour protéger la préempture de l'achat d'une action, une période de limitation plus courte a été établie. Dans les trois mois de la journée, lorsque le participant de la propriété d'actions a appris ou était censé apprendre à la vente de la part de la part d'un étranger, il a le droit d'exiger les droits et obligations de l'acheteur devant le tribunal.
Les règles pertinentes sont appliquées lorsque le délai de prescription est calculé pour les personnes qui ont réellement saisi des biens héréditaires sans avoir reçu de certificat d'héritage en ce qui concerne la part de l'immobilier.
Il convient de souligner que l'émergence du droit d'achat préventif n'est pas adressée à l'enregistrement des droits de propriété à la part reçue de l'immobilier. Conformément au paragraphe 4 de l'art. 1152 du Code civil de la Fédération de Russie adoptée L'héritage est reconnue comme appartenant à l'héritier de la date de l'ouverture de l'héritage. Ainsi, en fait, en prenant un héritage, composé d'une part de biens immobiliers, l'héritier a un droit d'achat prédominant, et si ce droit est violé, il peut faire une action en justice sur le transfert des droits et obligations de l'acheteur. pendant le statut du terme.
Dans les cas de violation des tribunaux du droit préventif d'acheter les accusés sera le vendeur et l'acheteur de la part de l'immobilier. Les droits de l'État sont soumis au paiement sur la base du prix d'une réclamation composée du coût de la part vendue.
Le demandeur doit, à la proposition de la Cour, faire un certain montant sur le compte de dépôt de la Cour, déposer un bureau de notaire ou garantira autrement le paiement en cas de satisfaction du montant du montant payé par la part de l'acheteur de l'immobilier (prise dans compte à la fois le prix pour lequel la part des dépenses de coûts nécessaires et les autres dépenses de coûts nécessaires lors de l'achat d'une action). L'obligation correspondante du demandeur est causée par le fait que le paragraphe 2 de l'art. Le Code civil 250 de la Fédération de Russie indique la loi préventive du participant à la propriété d'actionnariat à acheter une part de vente dans la propriété immobilière. Par conséquent, il s'agit d'acquérir et non seulement l'expression du désir d'acheter. Par conséquent, le demandeur doit fournir à la Cour des preuves de confirmer ses intentions d'acquérir une part que les sommes leur ont contribué. Dans le même temps, les intérêts de l'acheteur qui ont passé les montants pertinents dans l'acquisition de la part de l'immobilier sont garantis, des obstacles éventuels à l'exécution de la décision de la Cour en cas de satisfaction de la demande.
Si le demandeur refuse de répondre aux exigences de la Cour et ne contribue pas aux montants requis, ce comportement confirme le manque d'intention réelle face à l'intention réelle. Dans ce cas, le tribunal peut refuser de satisfaire les exigences, car la part de la part a déjà eu lieu et sans motif suffisant, il est impossible de priver l'acheteur de la part acquise par lui, à part, sans remboursement les montants versés. . La Cour doit clarifier les conséquences de son refus de prendre les montants du compte de dépôt de la Cour dans le dépôt de bureau notarial.
Il s'agit souvent d'une demande d'invalidation du contrat de vente de la part de l'immobilier dans le cadre de la violation du droit d'achat préventif. Lorsqu'il satisfaisant une telle réclamation, les conséquences de l'invalidité de la transaction sous la forme de parties à la position initiale, le remplacement de l'acheteur en vertu du contrat est impossible, car la transaction est invalide à partir du moment de sa conclusion, Et le vendeur, comme avant, devient le propriétaire de la part de la propriété (art. 167 du Code civil de la Fédération de Russie).
La loi n'établit pas la possibilité de reconnaître la transaction invalide sur cette base. Conformément au paragraphe 3 de l'art. 250 Code civil de la Fédération de Russie Un participant à la propriété totale des actions a le droit d'exiger le transfert des droits et obligations de l'acheteur, par conséquent, la Cour dans la décision lors de la satisfaction de la réclamation indique le transfert de ces droits et obligations, sur Le remplacement de l'acheteur dans l'accord d'achat et de vente par le demandeur. Directement, le contrat de vente lui-même reste valable, en tenant compte du remplacement. De plus, dans la décision, il convient de préciser le rétablissement du demandeur en faveur de la personne qui avait déjà passé l'acheteur lui versait pour la part des montants immobiliers.
Pour déterminer la procédure d'utilisation des locaux, la propriété commune pour l'immobilier ne s'arrête pas et, par conséquent, les copropriétaires restent le droit préférentiel d'achat.
Le concept d'achat préférentiel droit. La procédure de mise en œuvre du droit d'achat principal. Conséquences de la mise en œuvre. Conséquences du refus de mettre en œuvre. Les conséquences de la violation du droit d'achat préventif. Diffusion des règles sur le droit préférentiel d'acheter sur d'autres transactions compensées sur l'aliénation de la part. Restriction du droit d'achat préventif.
1. Le copropriétaire peut vendre sa part à d'autres copropriétaires ou personnes non autorisées (non co-hiboux). Si la part est vendue à des personnes non autorisées, le reste des copropriétaires a le droit préférentiel d'acheter la part de vente de prix, pour laquelle elle est vendue et sur d'autres conditions égales (paragraphe 1 de l'art. 250 du code civil de la Fédération de Russie).
Le droit prédominant d'acheter une action est le droit d'un copropriétaire inextricablement lié à sa personnalité (la cession du droit d'achat préventif n'est pas autorisée).
2. Procédure de mise en œuvre du droit d'achat:
Première. Responsabilités de la part du vendeur. Le vendeur de la part est tenu de notifier les copropriétaires restants dans la rédaction du reste de l'intention de vendre sa part à un étranger indiquant le prix et d'autres conditions sur lesquelles elle le vend.
Deuxième. Le droit de copropriétaires. Les présentateurs peuvent exprimer le désir d'acquérir une part dans les mêmes conditions qu'un visage étranger.
Troisième. Termes pour la mise en œuvre du droit d'achat préventif:
Dans les 10 jours à compter de la date de réception de la notification du vendeur, si la part dans le droit à la propriété mobile est aliénée;
Dans 1 mois à compter de la date de réception de l'avis du vendeur, si la part dans le droit à l'immobilier est aliénée.
3. Les conséquences de la mise en œuvre du droit d'achat préventif - Le vendeur aliène sa part de la co-hibou, qui a déclaré consentement à l'acquisition d'une action. Si le consentement a exprimé plusieurs copropriétaires, le vendeur aliène sa part dans les parties proportionnelles aux actions disponibles aux copropriétaires.
4. Les conséquences du refus de mettre en œuvre le droit d'achat préventif. Le refus de mettre en œuvre le droit d'achat préventif est:
a) Actions actives - Un message au vendeur de la part de refus d'acheter une part dans les délais établis pour la mise en œuvre du droit préventif;
b) Actions passives - non-sens au vendeur de la part de son intention d'acquérir une action.
Ce n'est qu'en cas de refus de mettre en œuvre le droit d'achat préventif, le vendeur de la part a le droit de vendre sa part à des étrangers sur les conditions qui ont été signalées au reste des copropriétaires.
5. Les conséquences de la violation du droit d'achat préventif. Les violations du droit préventif par le vendeur de la part sont les suivantes:
a) la vente de la part d'une personne étrangère sans notifier à aucun des copropriétaires;
b) la vente de la part d'une personne étrangère sur les termes d'autrui que prévu dans l'avis de copropriétaires.
Le seul moyen de protéger la loi préférentielle violée est la présentation du copropriétaire auprès du tribunal concernant le transfert des droits et obligations de la part de l'acheteur (paragraphe 3 de l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie). Le contrat de vente de la part de la part ne peut être reconnu comme invalide par le motif des violations du droit d'achat préventif.
La transaction (avec une violation du droit préventif) est illégale sur un sujet d'un sujet et, par conséquent, de la présente partie devrait être invalide. Mais comme le reste de la transaction est légitime, il n'est pas nécessaire de le résilier. Il est conseillé de remplacer le sujet du côté de l'acheteur.
(V.f. yakovlev, 1965)
La traduction des droits et obligations de l'acheteur sur le demandeur est effectuée dans le cas où la proportion est considérée comme encourue à l'acheteur. Ainsi, si le transfert d'une action dans le droit de propriété des locaux résidentiels a déjà adopté l'enregistrement de l'État, tout en satisfaisant la réclamation, la Cour souligne dans sa décision sur le remplacement de l'acheteur par le demandeur dans le contrat de vente et Le remplacement de l'acheteur par le demandeur dans les archives du droit de propriété de l'équité dans l'USRP.
Pratique d'arbitrage
Pp. 4 p. 1.2 Résolution du plénum des forces armées de la Fédération de Russie de 10,06,1980 N 4.
Le terme au cours de laquelle il est possible d'exiger le transfert des droits et obligations de la part de l'acheteur - trois mois à compter de la journée, lorsque le demandeur a appris sur la violation de son droit (c'est-à-dire que cette période est une période de limitation).
Pratique d'arbitrage
Pp. "Dans" Section 1.2 de la résolution du plénum des forces armées de la Fédération de Russie de 10,06.1980 N 4.
Les tribunaux d'arbitrage estiment que le mandat considéré est un comédiction, c'est-à-dire qu'il est calculé à partir de la journée la part de la part de la part de l'acheteur et de la restauration n'est pas soumise à (voir le paragraphe 20 de la résolution du plénum de la Cour suprême de La Fédération de Russie du 25 février 1998 n 8), mais du point de vue de la pratique existante (y compris la pratique des tribunaux d'arbitrage), la position de la Cour suprême est plus correcte.
6. Diffusion des règles sur le droit préférentiel d'achat sur d'autres transactions compensées sur l'aliénation de la part. Chez les copropriétaires, il existe un droit préférentiel d'acheter une part, aliénée par des personnes non autorisées non seulement sous le contrat de vente, mais également pour d'autres transactions compensées (échange, explicite, etc.).
Pratique d'arbitrage
Paragraphe 7 de l'étude de la pratique de l'application des tribunaux d'arbitrage de l'article 409 du Code civil de la Fédération de Russie (annexe de la lettre d'information du présidium du tribunal d'arbitrage suprême de la Fédération de Russie du 21.12.2005 N 102).
Cependant, il est nécessaire de se rappeler que dans ces cas, les copropriétaires qui mettent en œuvre leur droit préventif doivent fournir une part de la même propriété qu'un acquéreur étranger. Si cela est impossible (par exemple, lorsque la disposition est de transférer une chose unique), le droit préventif des autres copropriétaires ne peut être mis en œuvre.
7. Restriction du droit d'achat préventif. Il y a deux cas d'une telle restriction:
La première. La pratique judiciaire indique que le droit préférentiel d'achat ne s'applique pas lors de l'aliénation de la part dans le contrat de contenu de la vie avec une dépendance, puisque dans le présent contrat, la personnalité de la part de la part a une importance essentielle pour un aliénateur.
Pratique d'arbitrage
Pp. "B" Section 1.2 Résolutions du plénum des forces armées de la Fédération de Russie du 10.06.1980 N 4.
Deuxième. Conformément au paragraphe 1 de l'art. 250 Code civil de la Fédération de Russie Le droit préventif n'est pas valable dans le cas de la vente d'une action avec des enchères publiques, car dans ce cas une procédure différente a été établie, ce qui permet de prendre en compte les intérêts des autres copropriétaires (Voir point 2 du § 3 du présent chapitre).
La vente aux enchères publique est une façon particulière de mettre en œuvre la propriété du débiteur qui, selon la décision de la Cour, est tirée par la pénalité soit soumise à la mise en œuvre forcée sur la base d'une décision judiciaire.
(L.A. Novoselova)
Si la négociation pour la vente d'actions n'est pas publique, mais elle est détenue par la volonté du propriétaire de la part de la part de la propriété commune (art. 447 du Code civil de la Fédération de Russie), puis le contrat s'est terminé sur ces offres. , les règles relatives au droit d'achat préventif sont entièrement appliquées. Dans ce cas, chaque copropriétaire a le droit d'exiger le transfert des droits de l'acheteur qui est une personne qui a gagné des enchères.